«Рынку жилья Новой Москвы и Подмосковья страшен не кризис, а бесконтрольное строительство»

Рынок недвижимости московской агломерации в прошлом году пережил немало потрясений – это и официальное расширение границ столицы, и всплеск борьбы за права обманутых дольщиков. О том, как отразились эти события на риелторском бизнесе и чего ждать покупателям квартир в новом году, IRN.RU рассказала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

С момента фактического расширения границ столицы прошло уже полгода. Что изменилось на рынке новостроек?

Главное – появилось большое количество новых квартир, приобретение которых дает возможность покупателю получить статус москвича. Если бы этого не произошло, мы наблюдали бы дефицит новостроек на рынке Москвы. Кроме того, расширение границ столицы привело к более тесному сотрудничеству участников рынка: девелоперские компании и риелторы провели большое количество бизнес-конференций и профессиональных встреч, посвященных этому вопросу. У нашей компании сразу несколько крупных проектов оказались в черте Новой Москвы, а это – более миллиона квадратных метров, которые надо продавать, заниматься перерегистрацией документов.

Легко ли далось переоформление документов?

Здесь мы, к сожалению, столкнулись с очень большими трудностями. Два месяца Регистрационная палата не могла переоформить документы – перевести подмосковные объекты в статус московских. Соответственно, мы не регистрировали ДДУ, клиенты нервничали. Нелегко пришлось и застройщикам: они не могли получить от клиентов деньги, которые были нужны для строительства. Речь шла о миллиардах. Задержки с оформлением, которые Регпалата объясняла «задвоением» баз и сбоем в компьютерных информационных системах, доходили до двух месяцев. Все наладилось только после того, как процесс взял под жесткий контроль мэр Москвы Сергей Собянин.

Что изменилось для покупателей, чаще ли стали приобретать квартиры именно в Большой Москве? Выросли ли цены?

В проектах, расположенных около МКАД, квартиры подорожали. Но в целом все выиграли от того, что Москва расширилась. Сегодня в Большой Москве предлагаются «единички» за 2 млн руб. Раньше однокомнатную квартиру в столице по таким низким ценам купить было невозможно. У жителей регионов РФ сегодня появилась возможность стать москвичами, заплатив за квартиру в столице меньше, чем она стоила бы в их родном городе. Многие военнослужащие покупают жилье в Большой Москве с помощью военной ипотеки, уже насчитываются сотни подобных сделок.

Поскольку новые территории теперь в ведомстве московской администрации, там, скорее всего, улучшится инфраструктура. Уже сейчас мы видим, что многие девелоперы, работающие в Большой Москве, уделяют созданию инфраструктуры в своих проектах большое внимание, стараются исходить из потребностей покупателя. Они строят не только сады и школы, но делают велосипедные дорожки, благоустраивают зоны отдыха и развивающие детские площадки, создают спортивные, досуговые и медицинские центры.

Кроме этого, власти планируют строительство новых и реконструкцию старых дорог, что будет способствовать улучшению транспортной доступности районов Большой Москвы.

Некоторые эксперты опасаются, что при существующих планах застройки Новая Москва превратится в спальный район. Предлагают строителям отдавать предпочтение проектам малоэтажного жилья.

Действительно, есть такие опасения. На мой взгляд, в Новой Москве вблизи основных автомагистралей можно строить многоэтажные дома, но на удаленности более 2-3 км от них лучше возводить более комфортные для проживания малоэтажные объекты. К сожалению, сейчас это не всегда так. И если московским правительством не будет создана единая концепция развития территорий с технопарками и инновационными центрами, где сможет работать и местное население, то Большая Москва, действительно, рискует превратиться в один из типовых спальных районов.

Сейчас мы ждем генплана Большой Москвы. После того как его обнародуют, станет понятно, как будет развиваться город. Государство должно озаботиться комплексным развитием территории, взять все строительство под единый контроль, само строить дороги и подводить коммуникации, полностью готовить площадки под жилое строительство. Для этого требуется скорейшее объединение бизнеса и государства, выработка единой стратегии.

Предполагалось, что проект «Аристово-Митино», который реализует ваша компания, будет сдан в конце прошлого года, но сроки перенесли. Когда покупатели смогут отпраздновать новоселье?

Действительно, сдачу проекта перенесли на год, то есть покупатели получат ключи от новых квартир в конце 2013 г. Почему это произошло. Проект реализуется на землях Фонда РЖС. Это был один из первых аукционов фонда, тендер выиграла компания «РАСТ». В «Аристово-Митино» квартиры продавались по схеме ЖСК. Соответственно, по этому договору квартиры можно было реализовывать на более раннем этапе, чем по ДДУ, не нарушая закона. «РАСТ» начал строить, пошли продажи, но документы еще не были получены. Потом застройщик приостановил строительство из-за задержки с разрешениями. Сейчас, к счастью, все проблемы решены.

Несмотря на сложившуюся ситуацию, люди, купившие недвижимость в «Аристово-Митино», в конечном итоге оказались в выигрыше. На первом этапе строительства цены на жилье в комплексе были в два раза ниже, чем сейчас. Я думаю, что покупатели не будут сожалеть, так как проблемы с документами уже решились, и совсем скоро жильцы смогут въехать в свой новый дом.

Но это все же риск. По каким критериям вы выбираете застройщиков, чтобы быть в них уверенными?

Сейчас мы подходим к выбору партнеров очень серьезно. Главный критерий – работа в соответствии с законом 214-ФЗ. Кроме того, мы сотрудничаем лишь с теми застройщиками, у которых есть собственные активы и финансовые средства, помимо тех, что они получают от соинвесторов.

Также я поддерживаю принятие нового закона о страховании застройщиков.

На мой взгляд, очень разумная и прозрачная схема финансирования жилого строительства действует сегодня в Европе. Там популярно не страхование, а оплата через банк, который сам контролирует целевое расходование средств застройщиком. Клиент выбирает объект и оплачивает через банк поэтапно каждый этап возведения здания, никак не рискуя своим капиталом.

А были ли у вас проблемные объекты?

Да, ЖК «Славянка» в Сколково. Мы присоединились к нему, когда там складывалась очень тяжелая ситуация. Уже были дольщики, обманутые «Социальной инициативой». Нас попросили помочь, и мы, разработав антикризисную программу продаж, начали реализацию квартир, чтобы строительство возобновилось. Сейчас проблемы постепенно решаются, застройщик уже приступил к возведению третьей очереди. Надеемся, что в этом году в ЖК «Славянка» в Сколково будет много новоселов. Если не помогать застройщику, который находится в сложной ситуации, в проигрыше могут оказаться и дольщики, и партнерские компании.

Много ли у вас покупателей-инвесторов, планирующих в дальнейшем заработать на перепродаже недвижимости? Есть ли для них специальные предложения? Насколько покупки квартир с целью дальнейшей перепродажи сейчас популярны на рынке?

В кризис инвесторы сначала боялись вкладывать деньги в жилье на уровне котлована, долго «раскачивались», но тот, кто не испугался, выиграл очень внушительные суммы. Например, в Марфино и Нахимово, пока все раздумывали, цены были на уровне 70 000 - 80 000 руб. за 1 кв. м. Более того, в районе станции метро «Алексеевская» на проспекте Мира квартиры продавались по 85 000 руб. за «квадрат» с ремонтом, а сегодня цена в этих проектах достигла 180 000 - 200 000 руб. за 1 кв. м. Те, кто успел вложиться, заработали до 100% годовых.

Сейчас инвесторы очень активно вкладывают деньги в стройки. Я тоже считаю, что самая твердая валюта в России – это не доллар, не евро, а именно квадратный метр. Наша компания работает 18 лет на рынке недвижимости, и я могу с уверенностью сказать: никто не проигрывает, когда покупает жилье в Москве. Тем более что сегодня ситуация с недвижимостью стабильна.

Как вы считаете, на какой стадии лучше покупать квартиру в строящемся доме для проживания? Чтобы, с одной стороны, минимизировать риски, а с другой – сэкономить?

Больше всего сэкономить можно, покупая квартиру на старте продаж. Главное, покупать правильные объекты у правильных застройщиков. Серьезным гарантом безопасности покупки может служить аккредитация Сбербанка, поскольку в этой структуре очень серьезно подходят к проверкам. Покупатели выигрывают внушительные суммы, вкладываясь на старте. Например, сейчас в ЖК «Новое Бутово» «единичка» стоит около 4 млн руб., а на старте продаж полгода назад ее цена была 3 млн руб. И стоимость будет расти дальше, так как цена квартир на вторичном жилье в этом районе начинается от 5 млн руб. Отмечу, что сроки строительства первых домов в Новом Бутово минимальны. Продажи мы начали в июле прошлого года, на лето 2013 г. уже запланирована выдача ключей новоселам.

На рынке элитного жилья складывается аналогичная ситуация. Например, в ЖК «Андреевский дом» на Фрунзенской улице на старте квартиры стоили $8000 за 1 кв. м, а сейчас там цены за метр начинаются от $20 000. Так что я рекомендую покупать квартиры на стадии котлована по 214-ФЗ.

Растет ли число ипотечных сделок по вашим объектам? С какими банками вы работаете по ипотечным программам, какова средняя сумма, срок кредита? Кто чаще всего берет ипотеку, на какие объекты?

Мы работаем со Сбербанком, ВТБ и еще с восемью банками. Доля ипотечных сделок растет очень активно, особенно это стало заметно в прошлом году. Связываю это с тем, что Сбербанк дал очень хорошие условия по кредитам, ипотека активно продвигалась на рынке, плюс – в стране после кризиса нормализовалась экономическая ситуация. В портфеле компании «БЕСТ-Новострой» есть объекты, где до 90% квартир были проданы по ипотеке.

Ипотеку чаще всего берут молодые семьи со стабильным доходом. Средняя сумма кредита – 3 млн руб. Наиболее популярны у этих покупателей однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Каковы ваши планы на 2013 год? Есть ли в портфеле компании новые объекты?

Есть уже три проекта, которые мы планируем анонсировать в ближайшее время – два на территории старой Москвы и один в Большой Москве. Мы также выиграли тендер и получили право продавать жилье и апартаменты компании MR Group в Филях. Думаю, что до конца года новых проектов будет еще больше.

Практически во всех комплексах, где мы ведем сегодня продажи – «Одинцовский Парк», «Новые Ватутинки», «Аристово-Митино», «Новое Бутово», – наши покупатели смогут справить новоселье в текущем году.

Мы продолжим работать над новыми технологиями продаж. В частности, мы ищем сервисные пути вывода на рынок интересного продукта для новоселов – хотим осуществлять продажи квартир с готовым ремонтом, укомплектованные качественной итальянской мебелью. Мы рассчитываем, что застройщики заинтересуются этой идеей и начнут предлагать клиентам комплексный продукт европейской концепции и качества, аналогов которого пока нет на российском рынке.

Во всем мире ожидают новый виток кризиса. Готов ли к этому рынок недвижимости Москвы и Подмосковья, на ваш взгляд?

Мне кажется, основная опасность исходит не от финансовой ситуации в мире, а от бесконтрольного строительства в Новой Москве и Подмосковье. Каждую неделю объявляют о старте нового проекта. Строительство многих из них планируется в местах с недостаточной инфраструктурой, как транспортной, так и социально-бытовой, торговой.

В кризис цены почти не упали, так как остановились стройки. Людям нечего было покупать, и цены удержались. Так что кризис нам не так страшен, главное, реализовывать все процессы в строительной отрасли продуманно.