«Новая Москва» застыла в неопределенности

Расширение границ Москвы стало главным событием прошлого года на рынке недвижимости. Как и ожидалось, первая активизация рынка была основана исключительно на ажиотаже вокруг неожиданного решения. Сейчас можно констатировать, что новые территории замерли в ожидании конкретных действий властей и принятия нового генплана. Зато территории вне границ «Новой Москвы» смогли избежать бюрократических проволочек. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в ближайшей перспективе они находятся в более выгодном положении (см. «Руководитель IRN.RU: от расширения Москвы выиграют районы, оставшиеся в Подмосковье»). Эксперты ожидают активизации игроков рынка недвижимости в Подольске, Апрелевке и Видном.

Ждать еще два года
В начале декабря 2011 г. Мосгордума и Мособлдума одновременно утвердили новые границы Москвы. А 27 декабря изменение границ одобрил Совет Федерации. В результате столица получила 148 000 га новых территорий и «уперлась» в Калужскую область. В состав Москвы войдет 21 муниципальное образование, в том числе два городских округа – Троицк и Щербинка, а также 19 городских и сельских поселений, входивших в Подольский, Ленинский и Нарофоминский районы Подмосковья. Также к столице перейдет часть территории Одинцовского и Красногорского районов Подмосковья, а области отдадут участок в Куркино площадью 1,4 га.

Однако конкретных решений по развитию территорий придется ждать еще достаточно долго. К октябрю 2012 г. будет разработано десять проектных предложений в рамках конкурса на концепцию развития московской агломерации. Затем последуют общественные слушания и подготовка требований для разработки перспективной строительной документации для Москвы и Московской области. В соответствии с этими решениями будет разработан новый генплан столицы. Эксперты ожидают его появления не раньше 2013 – 2014 гг.

Лендлорды не спешат
В начале октября на круглом столе, организованном АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках выставки «Домэкспо», управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов рассказал о том, кому принадлежат земли «Новой Москвы». Крупнейшими лендлордами на тот момент числились УК «Масштаб» (около 13 000 га в собственности) и «Абсолют менеджмент» (7000 га). Также крупными территориями владеют ВЭБ, RDI Group, Фонд РЖС, ВТБ и Сбербанк.

Крупнейшие землевладельцы «Новой Москвы»

Источник: Blackwood

К настоящему времени никаких существенных изменений в составе крупнейших лендлордов, по словам Тимура Сайфутдинова, не произошло: «Были закрыты несколько сделок по продаже небольших (до 15-20 га) земельных участков под торговую/складскую недвижимость».

По мнению Антона Иванова, руководителя проектов Land Management, сделки на новых территориях в последние полгода не прекратились, но их не стало больше. «С момента появления информации активность на территориях «Новой Москвы» скорее снизилась, чем наоборот. Из тех клиентов, с которыми сталкивались за последние полгода, подавляющее большинство искало землю для покупки вне территорий «Новой Москвы». То есть новость о расширении Москвы точно не «подстегнула» рынок», - отмечает эксперт.

Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet Денис Бобков отмечает, что активные продажи землевладений могут начаться лишь после утверждения схем развития строительства на новых территориях, в частности внесения корректировок и утверждения нового генплана Москвы.

Сейчас землевладельцам и желающим приобрести участки не ясны правила игры, непонятно, с какими из структур – московскими или подмосковными – проводить согласования, тем более что набор необходимых согласований для этих двух административных единиц различается. «И, разумеется, нужно иметь в виду и тот факт, что инвестор, например, может сегодня купить землю, а завтра узнает, что на этом участке планируется строительство каких-то административных объектов», - говорит Антон Иванов.

Рост цен? Не факт
В конце декабря 2011 года глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил, что строительные проекты на территории «Новой Москвы», находящиеся в стадии согласования, будут корректироваться в соответствии со столичными нормативами. Реализовать проекты в первоначальном виде смогут лишь те девелоперы, которые успели получить разрешения на строительство от чиновников Московской области. Сейчас власти проводят ревизию всех инвестконтрактов на присоединенных территориях, девелоперам придется подстраиваться под новые требования.

Тимур Сайфутдинов из компании Blackwood рассказал, что лишь два новых проекта поступили в продажу с момента принятия решения о расширении границ Москвы – в Московском и Щербинке. По данным газеты «Коммерсантъ», подвисли проекты строительства от 5 до 9 млн кв. м жилья на территории «Новой Москвы»: областные власти уже отказываются подписывать документы, а столичные пока не имеют права этого делать. «В настоящее время по всем новостройкам, строительство которых было начато летом 2011-го и ранее, ведутся строительные работы. Однако ввиду отсутствия видения вопроса развития новых территорий под вопросом встает полномасштабное развитие крупных существующих проектов, таких как «Квартал А101», «Эдальго» и других ранее заявленных объектов («Звезда Газпрома», «Газойл Парк» и др.)», - полагает Денис Бобков (Est-a-Tet).

Активный рост цен на новостройки «Новой Москвы», о котором так радостно сообщали риелторы и застройщики в первые месяцы после появления сообщений о расширении Москвы, уже осенью завершился. Как и предсказывали специалисты www.irn.ru, это был искусственный рост на ажиотаже, реальных оснований для подорожания жилья пока нет. Более того, даже после принятия генплана и начала активного строительства цены вовсе не обязательно вырастут. Масштабная стройка может даже сбить цены, особенно на вторичном рынке (подробнее в публикации «Руководитель IRN.RU: большая стройка собьет цены на жилье в «Новой Москве»).

Выиграют соседи
Эксперты солидарны во мнении о том, что в условиях неопределенности ждать активного развития новых территорий в ближайшей перспективе не стоит. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, наибольшую выгоду от расширения столицы может получить не «Новая Москва», а те районы Подмосковья, которые не вошли в состав столицы.

С точки зрения загородной недвижимости более перспективно смотрятся альтернативы «Новой Москве» именно по фактору «загородной жизни», считает Тимур Сайфутдинов (Blackwood): «Это и минское, и можайское направления, и Новая Рига – лидер по объему предложения в загородке и наиболее активно осваиваемое направление».

В свою очередь толчок для развития многоквартирной застройки получили города, расположенные рядом с «Новой Москвой» – Подольск, Видное, Апрелевка. В этих городах девелоперы избежали новых бюрократических проблем, зато в перспективе их жители смогут пользоваться инфраструктурой «Большой Москвы».

Подольск уже сейчас входит в число городов Подмосковья с самым большим количеством новостроек. Поэтому существенного роста объемов строительства из-за соседства с «Новой Москвой» эксперты не ждут. Однако расширение Москвы повлияет на цены. «В перспективе можно прогнозировать рост цен на жилье в данном районе», - предполагает Денис Бобков (Est-a-Tet).

Город Видное также застраивается весьма активно, появляются новые проекты. В 2012 г. начнутся продажи в новом жилом комплексе «Двенадцать дубов» («МФК Видное»). В рамках жилого комплекса будет построено 12 малоэтажных многоквартирных домов, а также таунхаусы на 50 секций. «Когда мы узнали о грядущем расширении границ Москвы и о том, что Видное окажется рядом с этими территориями, но не войдет в них, то обрадовались. Мы считаем, что проект от этого только выигрывает. Есть перспектива развития инфраструктуры и реконструкции дорог, но нет рисков, связанных с изменением статуса земель и неопределенности планов властей по развитию новых территорий», - поделился Дмитрий Сергеев, генеральный директор ЗАО «МФК Видное».

Апрелевка в настоящее время застраивается не слишком активно. По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», в настоящее время в нем строится всего 4 дома. Однако в город уже приходят новые игроки – недавно о старте нового проекта объявила компания ОПИН. В 2012 г. девелопер начнет строительство 220 000 кв.м жилья в районе Апрелевки.

Пока «Новая Москва» застыла в неопределенности, девелоперы в соседних городах Подмосковья получили шанс обыграть эту ситуацию в свою пользу. По мнению специалистов www.irn.ru, активизация строительства отмечается уже сейчас, в будущем число новых проектов будет расти.

Новостройки Москвы и Подмосковья: полная база предложений