Инвестиции в недвижимость: увеличить капитал вряд ли получится

Инвестиции в недвижимость в настоящее время – это способ не столько преумножить, сколько сохранить капитал, так как докризисные темпы роста цен на жилье вряд ли вернутся в обозримом будущем, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

До кризиса 2008 г. квартиры в Москве дорожали с запредельной скоростью: если в 1999 г. «квадрат» стоил около $700, то в 2008-м - уже шесть с лишним тысяч долларов. Только с осени 2005-го по осень 2006 г. цены прибавили почти 100% (см. «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года»)! Вложения в недвижимость в то время могли принести – и действительно приносили – очень хороший доход. В результате на рынке правили бал спекулянты, скупавшие квартиры оптом с целью дальнейшей перепродажи.

Однако кризис, отправивший российскую экономику в глубокий нокаут, не обошел стороной и сферу недвижимости. Цены на столичный «метр» к концу 2009 года просели примерно на 34%, до $4035, а на пике кризиса глубина падения достигала 37% ($3858 за 1 кв. м) от максимальных значений, зафиксированных в октябре 2008 года ($6122) (см «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2009 года»). В 2010-м, когда макроэкономическая ситуация начала стабилизироваться, цены лишь вяло отыгрывали инфляцию, за весь год прибавив только 12%. В начале 2011 года также не наблюдалось никаких признаков ценового ралли. Платежеспособный спрос оставался очень низким: стоимость московского «квадрата» в предыдущие годы забралась так высоко, что даже кризисная «скидка» не сделала столичные квартиры более доступными для тех, кто в них реально нуждался. Особенно учитывая тот факт, что в криз рухнули не только цены, но и доходы населения…

Ситуацию, которую не смогло изменить даже 45-процентное сокращение объемов ввода жилья в январе-апреле 2011 года (см. «Руководитель IRN.RU: сокращение объемов строительства больше не влияет на уровень цен»; «Руководитель IRN.RU: к 45-процентному падению объемов строительства привел передел рынка»), переломили макроэкономические факторы. Августовская жесткая коррекция фондовых индексов и резкое ослабление рубля, наложившиеся на старт предвыборной кампании и декларации о расширении Москвы в 2,5 раза, оживили рынок недвижимости. За август рублевые цены на московские квартиры увеличились более чем на 4%: биржевые игроки, хорошо заработавшее на двухлетнем росте котировок, выводили деньги из ценных бумаг и вкладывали их в недвижимость, надеясь таким образом уберечь капитал от инфляции.

Однако с приходом осени факторы, стимулирующие ажиотаж на рынке, начали «сдуваться». Умеренные волнения на финансовых рынках стали все более напоминать полноценный шторм, от которого никакая недвижимость уже не спасет, интрига президентских выборов умерла, толком не родившись; а перспективы «Новой Москвы», с учетом возможной второй волны кризиса, выглядели все более туманными. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2011 года».) В итоге в сентябре цены на жилье подросли лишь на 0,6%, а в дальнейшем рынок, возможно, ожидает стагнация, а то и коррекция цен (см. «Московская недвижимость: чем закончится рост на эмоциях?»).

Однако даже если в экономике все волшебным образом утрясется, на возвращение докризисных темпов роста цен в ближайшем будущем надеяться не стоит. Уж слишком сильно стоимость жилья в Москве оторвалась от уровня платежеспособного спроса – столичные квартиры просто не по карману подавляющему большинству потенциальных покупателей.

Все это означает, что спекулянтам на рынке сейчас делать в общем-то нечего: астрономических барышей инвестиции в недвижимость больше не приносят. Единственное исключение – «Новая Москва», где в последние месяцы был отмечен всплеск спекулятивных сделок с квартирами в новостройках, подорожавших за последние месяцы на 5-10-15%. Однако, окажутся ли спекулянты в итоге в выигрыше – большой вопрос. Возможно, лет через 30-50 там и будет город-сад, однако пока присоединяемые территории могут похвастаться только заброшенными колхозными полями да ветшающей инфраструктурой, никак не соответствующей столичному статусу. Обозримое будущее не сулит в этом смысле кардинальных перемен к лучшему. Дороги, метро, школы, больницы, поликлиники и т.п. за пару месяцев и даже лет не построишь, тем более что, как уже было сказано выше, не слишком радужная макроэкономическая ситуация может заставить правительство отложить московскую затею до лучших времен, перераспределив расходы в пользу проектов, по которым у России есть международные обязательства. А таковых как минимум три: саммит АТЭС во Владивостоке в 2012 году, Олимпиада в Сочи в 2014-м и чемпионат мира по футболу, который пройдет в 2018-м сразу в десятке городов.

Но даже если освоение новых столичных земель пойдет по плану, глобальная стройка, которая там развернется, скорее собьет цены на жилье, чем будет способствовать их росту. На рынок одновременно выйдут огромные объемы предложения новостроек, и чтобы все это продать, девелоперам придется снижать цены. Да и сам факт масштабного строительства будет отпугивать покупателей – кому захочется всю жизнь вставать и ложиться под стук отбойных молотков? (См. «Новые территории Москвы: пока видится больше проблем, чем перспектив»; «Судьба загородного рынка недвижимости на новых территориях Москвы».)

Однако, возвращаясь к «старомосковской» недвижимости, надо отметить, что отсутствие баснословных прибылей еще не означает, что столичные квартиры окончательно утратили свою инвестиционную привлекательность. Недвижимость остается неплохим инвестиционным инструментом для тех, кто, предпочитая риску надежность, желает защитить свои накопления от инфляции и/или рассчитывает на пусть небольшой, но стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

«В последнем случае можно рассчитывать на 5% годовых. Это, как я называю, «пенсионные» инвестиции: вариант для тех, кто отошел от дел или опять же после финансового кризиса не видит перспектив развития собственного бизнеса: деньги вкладываются в недвижимость, в результате чего собственник обеспечивает себя стабильным рентным доходом», - отметил Репченко в интервью изданию «Деловой квартал».

По мнению эксперта, с инвестиционными целями надо «вкладываться» в качественное жилье. В перспективе хорошие одно-двухкомнатные квартиры экономкласса – в современном панельном доме с паркингом, в районе с развитой инфраструктурой, – или объекты бизнес- и элитного класса, полностью отвечающие требованиям, предъявляемым к дорогой недвижимости, прибавят больше, чем хрущевки или квазиэлитные апартаменты.

При этом нужно помнить, что бюджетное жилье легче продать или сдать в аренду, поэтому оно больше подходит инвесторам, которые хотят получать рентный доход. Элитные квартиры вряд ли обесценятся, но искать арендатора или покупателя на них придется очень долго – спрос на дешевые товары всегда выше, чем на дорогие.

«Недвижимость может служить высокодоходным инструментом инвестиций только в периоды бурного роста (как было до 2008 года). В остальное время – это скорее способ сохранить деньги в реальном активе, обеспечить себе нормальную пенсию, а не получить серьезную прибыль в ближайшее время», - резюмировал Репченко.