Столичный статус не гарантирует рост цен на загородную недвижимость

В рамках проекта расширения Москвы Калужское и Киевское шоссе планируется превратить в столичные автотрассы не только с географической, но и с технической точки зрения. Интеграция в состав Москвы не может не повлиять на рынок недвижимости этих пока еще подмосковных направлений. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», новостройки от улучшения транспортной доступности явно больше выиграют, чем проиграют. В сегменте загородной недвижимости ситуация не столь однозначна: наступление мегаполиса на более-менее благополучные в смысле экологии районы Подмосковья вряд ли порадует потенциальных покупателей, ищущих за городом отдохновения от столичной суеты.

Свобода – на Ленинском, пробки – на Профсоюзной
Киевское шоссе – это, по сути, продолжение Ленинского проспекта, который в свою очередь начинается там, где улица Большая Якиманка пересекает Садовое кольцо. От Ленинского проспекта ответвляется Профсоюзная улица, которая после пересечения с МКАД переходит в Калужское шоссе.

Ленинский проспект считается относительно комфортной по московским меркам улицей. По данным сервиса «Яндекс.Пробки», его общая загруженность на 10% ниже среднесуточных показателей по городу и на 15% - в утренний «час пик». Вечером движение затрудняется и загруженность проспекта, наоборот, на 10% превышает общегородскую. Тем не менее эта магистраль остается весьма благоприятной для движения, чего нельзя сказать о соседней Профсоюзной улице: ее загруженность на 30% выше средней по Москве. Утром движение в сторону центра не более затруднительно, чем везде, однако пробки сохраняются примерно до 15:00, тогда как на большинстве других шоссе «рассасываются» уже к 11 утра. В вечерние «часы пик» загруженность Профсоюзной улицы на 20% превышает средние показатели по городу.

«Движению мешают многочисленные сложные светофорные перекрестки, на которых образуются заторы. Пробка регулярно возникает  на съезде с Ленинского проспекта, а также на Профсоюзной улице в районе Теплого Стана из-за плотного потока людей, едущих в ТК «Мега Теплый Стан», - комментирует Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив».

Расширение Москвы смешало карты
За пределами МКАД Ленинский проспект переходит в широкое Киевское шоссе. На выезде из Москвы дорога имеет четыре полосы движения в каждом направлении, такая ширина сохраняется вплоть до Апрелевки. В сентябре 2009 года на шоссе было открыто бессветофорное движение на 38-километровом участке от МКАД до поселка Рассудово Наро-Фоминского района. Кроме того, были построены транспортные развязки в городе Апрелевка и на пересечении Киевского шоссе с автодорогой А107. В 2010 году завершилась реконструкция шоссе в ближнем и среднем Подмосковье, в частности, были построены надземные пешеходные переходы, не мешающие движению автомобилистов.

За пределами МКАД Ленинский проспект переходит в широкое Киевское шоссе. На выезде из Москвы дорога имеет четыре полосы движения в каждом направлении, такая ширина сохраняется вплоть до . В сентябре 2009 года на шоссе было открыто бессветофорное движение на 38-километровом участке от МКАД до поселка Рассудово . Кроме того, были построены транспортные развязки в городе Апрелевка и на пересечении Киевского шоссе с автодорогой А107. В 2010 году завершилась реконструкция шоссе в ближнем и среднем Подмосковье, в частности, были построены надземные пешеходные переходы, не мешающие движению автомобилистов.

Перечисленные меры позволяют шоссе в целом справляться с потоком машин, однако полностью избежать заторов не получается. «Летом пробки в направлении из Москвы возникают через несколько десятков километров от МКАД, в районе Малого московского кольца. Во второй половине дня движение тут может быть затруднено на протяжении многих километров, особенно в пятницу вечером. В направлении Москвы, также в летнее время, пробка стабильно возникает перед МКАД и может сохранятся весь день», - поясняет аналитик сервиса «Яндекс.Пробки» Леонид Медников.

Что касается Калужского шоссе, то от МКАД до 49-го км оно имеет всего по две полосы в каждую сторону, затем вообще по одной. «Здесь пробки возникают на разных участках, и дорожная ситуация обычно более сложная, чем на Ленинском проспекте», - отмечает эксперт. Подмосковные власти до 2013 года планировали расширить магистраль в районе Троицка до 6 полос в каждом направлении, построить две транспортные развязки, проложить новый участок дороги в обход деревень Сосенки и Ватутинки Ленинского района Московской области, отведя старому участку роль дублера. Кроме того, в планы входило строительство перемычки между Киевским и Калужским шоссе через деревню Жуковка Московской области.

Однако в связи с последними событиями стало очевидно, что этими действиями дорожное строительство не ограничится. В «новой Москве» Калужскому шоссе отведена роль осевого, поэтому планы по его реконструкции будут пересмотрены, а их реализацией займутся уже не областные, а столичные власти. При этом реконструкция не ограничится самим шоссе – в районе будет создаваться совершенно новая транспортная инфраструктура. Конкретики пока мало, однако в интервью программе «Вести-Москва» Сергей Собянин призвал ускорить строительство ЦКАД и пообещал расширить и реконструировать Калужское шоссе. Тогда же столичный градоначальник заявил о грядущей реконструкции Варшавского шоссе (о дорожной ситуации на этой магистрали читайте в статье «Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области»).

Торговые центры «грузят» сильнее складов
Существенную нагрузку на транспортную инфраструктуру оказывают объекты коммерческой недвижимости. По словам директора департамента складской недвижимости Penny Lane Realty Игоря Казимова, именно на юге Подмосковья сконцентрирован основной объем складов Московского региона (большинство - вдоль Симферопольского и Каширского шоссе, поменьше - на Киевском и Калужском направлениях). Однако в настоящее время на «Калужке» ведется активное строительство складской недвижимости. Так, по данным Praedium Oncor International, в I квартале 2011 года здесь был введен один из трех новых объектов в Подмосковье. Речь идет о складском комплексе «Ракитки», расположенном в 31 км от МКАД. В рамках комплекса уже сдано 8200 кв. м складских площадей, еще почти столько же будет построено до конца текущего года.

Склады увеличивают нагрузку на дороги из-за потока грузового автотранспорта, однако, по мнению руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрия Волкова, гораздо большее влияние на дорожную ситуацию оказывают крупные торговые комплексы. Председатель совета директоров ЗАО «Smart Logistic Group» Владимир Елин дополняет, что транспортную ситуацию могут усугублять объекты коммерческой недвижимости, если они неверно спроектированы или перезаполнены и работают за пределами своих нормативных и расчетных возможностей. «Ярким примером такой ситуации можно считать большинство торговых центров и рынков на МКАД. Они давно превысили все разумные и неразумные показатели по подъездным и выездным коммуникациям, поэтому являются центрами притяжения автомобильных пробок», - говорит эксперт. Больше всего «давит» на транспортную инфраструктуру на калужском направлении уже упомянутый ТК «Мега Теплый Стан», расположенный на пересечении МКАД с Калужским шоссе (там же находятся магазины «Икея», «Мега», «ОБИ»). Он увеличивает транспортный поток и на Профсоюзной улице, и на Калужском шоссе, и на кольцевой автодороге.

Элитная «Киевка» и просторная «Калужка»
Жителей на присоединяемых территориях пока немного – всего 250 000 человек. Для сравнения, в одном только столичном районе Марьино проживают более 220 000. Малонаселенность стала одной из причин выбора именно этой территории для расширения Москвы. «На мой взгляд, власти при принятии решения исходили из следующей логики: увеличить Москву на такую территорию, развитие которой не будет требовать согласований с властями Московской области и смежными муниципальными образованиями, а также которая имеет минимальную плотность населения, чтобы не увеличивать одномоментно нагрузку на московский бюджет», - заявила президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в ходе онлайн-конференции «Новая Москва»: утопия или реальный способ решения проблем столицы?». 

Территории к югу от Москвы застраиваются неравномерно: больше всего жилья возводится вдоль Киевского шоссе. По данным исследования АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», в населенных пунктах вдоль этой трассы до пересечения с Большим кольцом Московской железной дороги во втором квартале 2011 года квартиры предлагались в 57 новостройках. Это примерно 9% от общего количества домов на первичном рынке Подмосковья в пределах 50 км от МКАД. Лидером по объему предложения стал город Московский (23 дома). 14 новостроек предлагается в мкр. Солнцево-Парк возле дер. Пыхтино, девять домов – в Апрелевке, и еще несколько небольших жилых комплексов находится в пос. Марушкино, пос. Первомайское и пос. Киевский (два дома).

Калужское шоссе застраивается менее активно – здесь во втором квартале квартиры продавались лишь в 19 домах (это в три раза меньше, чем на Киевском шоссе). В основном жилье на этом направлении строится в небольших населенных пунктах Ленинского района. Сразу несколько жилых комплексов реализуется сейчас в поселке Коммунарка (4 км от МКАД): «Эдальго» (во II квартале 2011 года было четыре корпуса в продаже), «Дом в Коммунарке» (шесть корпусов) и «Квартал А101» (семь корпусов). Еще две новостройки выставлены на продажу в поселке Воскресенское Ленинского района в 10 км от МКАД. Стоит отметить, что в Троицке, расположенном в самом центре новых территорий, в данный момент не продается ни одной новостройки.

Квартиры в новостройках вдоль Калужского шоссе существенно дороже тех, что предлагаются на киевском направлении. Средняя цена квадратного метра на Калужском шоссе составляет 70 400 рублей против 62 000 рублей на Киевском, а квартира на Калужском шоссе в среднем стоит почти на 900 000 рублей больше. Специалисты АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» связывают это с тем, что на Киевском шоссе больше новостроек, причем все они находятся за 5-м км от Москвы, а не в пределах 4 км от МКАД, как поселок Коммунарка, где предлагается 90% новостроек калужского направления в 50-километровой зоне от Москвы.

Что касается загородного жилья, то Киевское шоссе находится на втором месте среди подмосковных направлений по количеству реализуемых поселков (38 поселков, из них 20 расположены в границах Большого кольца МЖД). Кроме того, согласно «Исследованию рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы », Киевское шоссе входит в пятерку самых дорогих направлений, уступая лишь Рублево-Успенскому, Минскому, Алтуфьевскому и Новорижскому шоссе (в порядке снижения стоимости). Земля без подряда здесь не так популярна: подобные участки предлагаются лишь в 11 поселках в 50-километровой зоне по Киевскому шоссе. Подробнее о загородном жилье вдоль этой трассы читайте в статье интернет-журнала metrinfo.ru «Коттеджи по Киевскому шоссе: лучшая трасса Подмосковья».

На Калужском шоссе на таком же удалении от МКАД расположено 33 поселка, в 14 из которых продаются участки без подряда. Интересно, что загородный дом здесь стоит на 5,4 млн рублей дешевле, чем в среднем в Московской области в пределах 50 км от МКАД, говорится в «Исследовании рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы». Такая разница объясняется тем, что большая часть коттеджей в 50-километровой зоне предлагается на самых дорогих шоссе, уже перечисленных выше. На их фоне калужское направление выглядит намного более выгодным вариантом. Зато сотка земли без подряда в поселках вдоль Калужского шоссе в 1,5 раза дороже среднего подмосковного уровня на таком удалении от МКАД. Дело в том, что здесь расположены два дорогих поселка: «Президент» (8 км от МКАД), где сотка стоит 660 000 рублей, и «Летова роща (Антоновка Лесная, Золотой лес)» (10 км от МКАД) – там за сотку просят 760 000 рублей.

«Новая Москва»: плюс для инфраструктуры, минус для экологии
Включение территорий между Варшавским и Киевским шоссе в состав Москвы, безусловно, изменит как структуру рынка недвижимости, так и цены. Однако точных прогнозов сейчас дать нельзя. «Калужское направление пользуется популярностью среди покупателей благодаря хорошей экологии. Если территории будут присоединены к Москве, начнется масштабное строительство дорожной сети, коммунальной инфраструктуры, что приведет к ухудшению экологии в этом районе. Поэтому для части людей, которым важен именно этот фактор, Калужское шоссе потеряет привлекательность», - полагает генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. 

Но для других категорий покупателей статус столичных территорий, напротив, окажется преимуществом. Они получат не загородный участок, а дом в пригороде. Поэтому в поселках с развитой инфраструктурой, которые быстро вольются в городскую среду, стоимость участков, по прогнозам Севериненко, вырастет в среднем на 20%. Больше всего на уровень цен повлияет обещанное развитие транспортной инфраструктуры.

Если в отношении спроса и цен в загородном сегменте нельзя сделать однозначного прогноза, то для рынка новостроек в планах расширения Москвы явно больше плюсов, чем минусов: это и столичная прописка, и развитие инфраструктуры, и улучшение транспортной доступности. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цены на квартиры на южных территориях будут расти. Ключевую роль в формировании цены и структуры предложения сыграет именно организация транспортной сети, которая ляжет в основу проектирования застройки и позволит реально, а не на бумаге, интегрировать новые территории и их жителей в состав Москвы.

Однако существенного подорожания недвижимости на новых столичных землях стоит ждать только после того, как усилия властей, направленные на развитие инфраструктуры, принесут плоды, заметные невооруженным глазом. Очевидно, что даже при самом благоприятном развитии событий на это уйдет не один год (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2011 года»).