Прирост территории Москвы не сразу приведет к росту цен

Если план по увеличению площади Москвы, представленный президенту РФ Дмитрию Медведеву, будет окончательно одобрен, то территория столицы вырастет почти в два с половиной раза. Это означает гигантское расширение, которое будет сопряжено с огромными экономическими, административными и техническими трудностями, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». 

Представленный совместно правительствами Москвы и Московской области проект предполагает передачу столице 144 000 га. Это земли южного направления – границы новых районов будут очерчены Варшавским и Киевским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. Если более точно описывать границы этой территории, то Киевское, Калужское и Варшавское шоссе пересекаются с Кольцевой железной дорогой на расстоянии 40-45 км от МКАД (по прямой).

Земля и люди
После росчерка пера президента Москва войдет в первую десятку самых обширных городов мира. Власти Москвы и Подмосковья договорились об увеличении площади столицы на 1440 кв. км – с 1070 до 2510 кв. км. В результате, с 31 места – между Багдадом и Гонконгом – российская столица поднимется на седьмое – между Анкарой и Стамбулом. Для сравнения: самым крупным городом мира в официальных границах является Сидней (Австралия) – его площадь более 12 000 кв. км. За ним следует Киншаса (столица Конго), а завершает тройку столица Аргентины Буэнос-Айрес.

Интересно, что, по данным ОАО «ОПИН», в присоединяемых районах около 8% земель относятся к землям лесного фонда. А это означает, что Москва сможет похвастаться наличием даже не огромных парков в своем составе (этим мир не удивишь), а тем, что на ее территории будет более 10 000 га настоящих лесов.

Правда, население российской столицы за счет присоединенных территорий возрастет не очень значительно – к нынешним 11,5 млн москвичей прибавятся лишь 250 000 человек. Нынешняя Москва является одним из самых густонаселенных мегаполисов Европы и мира, плотность населения здесь составляет чуть менее 11 000 чел. на 1 кв. км. А вот если взять присоединяемые районы, то в них в среднем на одном квадратном километре проживает всего 174 чел.

Можно ли рассчитывать, что новые территории помогут снизить скученность в столице? Со временем, возможно, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Правда, времени потребуется немало. Чтобы освоить такую гигантскую территорию, нужны колоссальные капиталовложения, решение множества технических, социальных, административных проблем. На это, по оценке заместителя мэра столицы, главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, городу может потребоваться до 20 лет. И это довольно оптимистичная оценка, считают в www.irn.ru.

Время и деньги
«Эта территория требует комплексного градостроительного планирования, которое будет предусматривать и административное строительство, и деловое, и строительство новых образовательных, научных центров и жилья», – сказал мэр Москвы Сергей Собянин по окончании встречи у президента РФ.

Ранее в СМИ проходили упоминания примерной оценки возможных объемов нового строительства на присоединенных территориях – 60 млн кв. м жилья и 40 млн кв. м нежилых зданий.

По оценке игроков земельного рынка, в свое время землевладельцы приобретали сельхозземли в этих районах по цене не дороже $100 за сотку (а кое-где цена сотки, по данным участников рынка, не превышала и $30), пишет «Интерфакс». Впоследствии они стали активно продвигать свои крупные проекты, вложив в них небольшие средства. Тем самым ленд-девелоперы серьезно капитализировали собственные активы, до кризиса средняя цена сотки по данному направлению уже составляла порядка нескольких тысяч долларов за сотку в зависимости от расстояния, рассказывают специалисты.

Как сообщил «Интерфакс» со ссылкой на экспертов земельного рынка, крупнейшим владельцем земли в этом направлении является группа компания «Масштаб». За ней следует группа «Абсолют», «МДК-Групп», RDI Group, «Истлайн» и другие менее крупные лендлорды.

«Масштаб» владеет здесь крупным земельным активом (более 3000 га), расположенным в непосредственной близости от Москвы в границах от трех до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. На этой территории ГК «Масштаб» реализует крупнейший в России градостроительный проект – «А101». В рамках проекта планируется строительство около 20 млн кв. м жилья, более 0,6 млн кв. м социальных объектов и около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Собянин подчеркнул, что расходы на комплексное градостроительное освоение новых территорий пока не подсчитаны. «Конкретных проектов пока нет. С точки зрения развития транспортной инфраструктуры финансирование практически укладывается в программу развития Московского транспортного узла. Единственное, что потребуется, - это смещение сроков строительства», – подчеркнул мэр столицы.

Жилье и цены
«Сам факт вхождения в состав Москвы может повысить цены на жилье в этих районах, но вряд ли более чем на 10%, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Если посмотреть на стоимость жилья в нынешних московских районах за чертой МКАД и сравнить с соседними городами-сателлитами, то мы увидим примерно такой разрыв». В качестве классического примера эксперт назвал пару Новокосино – Реутов.

Сейчас московская прописка не обладает таким значением, какое ей придавалось 10-15 лет назад. Да и рынок в целом к росту цен не сильно расположен.

Для примера: среди городов, которые должны будут войти в новые границы Москвы, – Подольск. С одной стороны, жилье здесь популярно: новостройки раскупаются и уходят с первичного рынка. С другой – новых проектов становится заметно меньше (см. «Число новостроек в Подольске за год сократилось на 46%»), отчасти из-за высокого уровня конкуренции в городе в предыдущие годы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за период с I квартала 2010 г. по I квартал 2011 г. на рынок вышло всего девять новостроек против 29 реализованных или снятых с продажи.

Но кроме уменьшения числа новостроек, уровень цен на первичное жилье в Подольске также показал отрицательную динамику. В I квартале 2010 г. средняя стоимость метра здесь составляла 54 800 руб., а в I квартале 2011 г. – 52 600 руб. Подольск относится к населенным пунктам, продемонстрировавшим за последние два года отрицательную коррекцию цен – на 17-19% (см. «Рынок новостроек Подмосковья в 5-30 км от МКАД в 2009 – 2011 гг.»).

С другой стороны, отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, подтолкнуть вверх цены на жилье может развитие инфраструктуры. Строительство систем скоростных электричек, легкого метро, других видов транспорта, который сможет реально интегрировать повседневную жизнь новых москвичей в столичную, могло бы способствовать сравнению цен на жилье с другими районами, расположенными за МКАД, считает эксперт.

Но это дело весьма отдаленного будущего, как указывалось в статье «Вывезти чиновников из Москвы удастся не скоро». 

Несколько быстрее наступит волна передела земельного рынка, отмечает руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова. «Рынок ждет эпоха оптовых сделок с землей, стоимость которой может вырасти в 1,5 - 2 раза, в зависимости от ее характеристик и объективной пригодности для освоения», – прогнозирует она.

Перспективная столичная территория имеет следующий состав в части категорий земель: 48% – земли сельскохозяйственного назначения, 36% – земли населенных пунктов, более половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда.

Подробнее о предыстории и развитии событий – в статьях:

• Москва оказалась резиновой
• Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут
• Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru