Льготная ипотека под 12% не спасет рынок от обвала спроса без снижения цен

Льготная ипотека необходима рынку, но панацеей она не станет. Ставка 12% намного лучше 20%, но она все равно не позволит продавать жилье по ценам, сложившимся в период ставок на уровне 6-8%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Президент Владимир Путин поддержал предложение правительства с 1 апреля увеличить кредитный лимит по льготной ипотеке на первичном рынке для всех категорий заемщиков с 3 млн до 6 млн руб. в регионах и до 12 млн руб. в московской и петербургской агломерациях. Ставка при этом вырастет с 7% до 12%. Новые правила будут действовать до 1 июля 2022 г.

Повышение кредитного лимита по льготной ипотеке, конечно, необходимо в текущей ситуации, потому что займа в 3 млн руб. достаточно для покупки квартиры только в небольшом городе, а если в большом – то расположенном в депрессивном регионе. Увеличение ставки до 12% тоже выглядит адекватным. При ставке выше 12% ипотека становится неподъемной для подавляющего большинства заемщиков, ниже – на бюджет ложится слишком большая нагрузка.

В целом, господдержка нужна сейчас строительной отрасли гораздо больше, чем в 2020 г., когда власти запустили льготную ипотеку под 6,5% при рыночных ставках на уровне 8-9%. Коммерческая, несубсидируемоя ипотека не может существовать при ключевой ставке в 20% годовых. Ситуация на рынке в настоящее время очень напоминает 2015 г. – тогда была запущена первая версия льготной ипотеки под 12% после того, как Центробанк увеличил ключевую ставку до 17% для стабилизации курса рубля, пострадавшего из-за обвала цен на нефть и ведения Западом санкций против РФ.

Однако льготная ипотека под 12% сама по себе не предотвратит резкое снижение спроса. С весны 2020 г. по июль 2021 г. льготную ипотеку на покупку квартиры в столичной новостройке, в том числе бизнес-класса, можно было взять под 6,5% годовых (на самом деле ставки были еще ниже). Потом кредитный лимит по ипотеке с господдержкой сократили до 3 млн руб., а ставку подняли до 7%, но большинство застройщиков запустили собственные программы субсидирования ставок, поэтому по факту ипотечные ставки на первичном рынке вплоть до конца прошлого года не превышали 8% годовых. Но даже при таких ставках ипотечный спрос подходил к концу, так как сверхдоступная ипотека раздула цены на жилье в полтора раза.

Цены должны были откатиться назад на 10-15%, даже если бы геополитическая и экономическая ситуация не изменилась столь драматическим образом. По законам рынка вслед за резким подъёмом всегда следует спад. Поэтому многие эксперты и участники рынка, в том числе глава Сбербанка Герман Греф, прогнозировали снижение стоимости жилья еще летом 2021 г. А в нынешних экономических реалиях, когда растет безработица, падают доходы населения, а товары первой необходимости дорожают буквально на глазах, цены на квартиры, сформировавшиеся в 2021 г., тем более неактуальны.

Девелоперы справедливо требуют от государства поддержки в нынешних чрезвычайных обстоятельствах. И государство ее обещает. Речь не только о льготной ипотеке, но и субсидируемых кредитах для застройщиков, кардинальном снижении административных барьеров и т.п. Но и застройщики должны понимать, что время сверхприбылей прошло, и быть готовыми к снижению цен морально и финансово. Сейчас не до жиру, быть бы живу.

Напомним, несмотря на льготную ипотеку, в 2015-2017 гг. жилье подешевело на 15-20%. И это при том, что ставка в 12% тогда выглядела куда более привлекательно, потому что ставки по обычной ипотеке в 2014 г. находились примерно на том же уровне.

Теперь также можно ожидать падения цен на 15-20% - если, конечно, не начнется гиперинфляция. Но хочется надеяться, что такого сценария все же удастся избежать.