Рынок жилой недвижимости в условиях турбулентности – поиск оптимальной стратегии

Пройдя за последние два года пандемию, дефицит предложения на фоне ажиотажного спроса и рост стоимости жилья, рынок недвижимости вновь оказался в зоне турбулентности. Как отрасль справляется с новыми вызовами, какой стратегии придерживаются застройщики и куда движется потребительский спрос – своим видением текущей ситуации поделилась коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.

Перспективы импортозамещения

В настоящий момент все отрасли находятся в состоянии неопределенности. Бизнес столкнулся с введением санкций, уходом ряда зарубежных компаний, нестабильностью цен на зарубежную продукцию и сырье, разрывом логистических цепочек и другими сложностями. При этом если говорить про девелопмент, то можно сказать, что застройщикам повезло несколько больше: значительная часть материалов, включая арматуру, бетон, кирпич, клинкер, стеклопакеты и фасадные панели, производятся в России.

Остро вопрос импортозамещения стоит в бизнес-, премиум- и элит-классах, где используется до 30% валютозависимых позиций, например, лифты или инженерные системы. Но и они являются вполне заменяемыми, поскольку речь не идет о высокотехнологичном оборудовании, как в той же медицине.

Когда одни двери захлопываются – открываются другие возможности. Так, у отечественных производителей появился хороший шанс зарекомендовать себя, активизировать дополнительные мощности и занять новые ниши в условиях ослабления конкуренции со стороны зарубежных коллег. Что касается застройщиков, то они вынуждены пересматривать список привычных поставщиков и концентрироваться на поиске новых, в том числе на рынках Китая и Индии. Конечно, для проработки этих направлений потребуется какое-то время.

Поиск оптимальной стратегии

Нужно понимать, что в сложившейся экономической ситуации нет единой, универсальной для всех девелоперов стратегии. Каждому застройщику предстоит провести своего рода внутреннюю «инвентаризацию» и после, исходя из полученных данных, выработать план дальнейших действий. Во многом изменения и выбор той или иной стратегии будут зависеть от портфеля компании, стадии готовности жилого комплекса и объема сделанных закупок и авансирований.

Например, для первой очереди квартала бизнес-класса Ever от Tekta Group приобретено и отгружено около 90% материалов. Очевидно, что этот проект, как и другие, для которых было заранее закуплено все необходимое, ощутит влияние санкций в меньшей степени. То же самое касается жилых комплексов в высокой степени готовности. Те застройщики, чьи дома находятся на начальном этапе, будут решать логистические вопросы и искать варианты импортозамещения. На это потребуется время, а значит, велика вероятность переноса сроков ввода проектов в эксплуатацию и запуска новых, что может привести к сокращению объема предложения на рынке жилой недвижимости.

Еще одна причина отложить старт продаж очередного комплекса кроется в механизме проектного финансирования. Для наглядности: последние два года Tekta Group успешно выполняла планы продаж по всем проектам, благодаря чему смогла «накопить» значительную сумму на своих эскроу-счетах. В рамках проектного финансирования это позволяет получать заемные средства от банка по небольшой процентной ставке. Новый проект – новая ставка, которая за последний месяц существенно выросла. Поэтому мы можем предполагать, что застройщики сосредоточатся на завершении текущих жилых комплексов и не будут торопиться с выводом новых.

Как и в предыдущие годы, власти стараются поддержать отрасль и готовят ряд антикризисных мер. Одной из них может стать поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Оно предполагает наделение застройщиков, чьи проекты находятся на высокой стадии готовности, правом досрочно снимать средства с эскроу и использовать их на финальном этапе строительства. Обсуждение этой возможности давно идет на государственном уровне, и сейчас такое решение оказалось бы как никогда своевременным.

Рост цен и смещение спроса

Текущая рыночная ситуация вынуждает девелоперов пересматривать ценовую политику в сторону повышения. Некоторые застройщики уже скорректировали стоимость жилья на своих проектах. Что касается Tektа Group, то в краткосрочной перспективе наша компания продолжит придерживаться ранее утвержденных плановых показателей. Иными словами, сейчас мы не видим необходимости в резком увеличении цен, выходящем за пределы плановых ежемесячных повышений, заложенных в финансовых моделях проектов. По крайней мере пока не будет завершен анализ возможных рисков и выработана новая стратегия.

В связи с ростом стоимости жилья и ключевой ставки мы наблюдаем некоторое падение потребительского спроса, однако Tekta Group в меньшей степени это ощущает и продолжает выполнять планы продаж. Рассуждать о том, что будет со спросом дальше, пока рано, особенно до утверждения государством антикризисных мер, но уже сейчас можно отметить несколько актуальных тенденций.

Одна из них выражается в смещении спроса в сторону проектов в высокой готовности, тогда как раньше многие стремились приобрести квартиру на начальном этапе в целях экономии средств. Очевидно, что сейчас покупатель старается максимально перестраховаться и потому отдает предпочтение жилью, на которое меньше всего повлияет нынешняя ситуация, санкции и проблемы с логистикой. Мы замечаем, что в течение последнего месяца к нам обращаются клиенты, которые планировали купить квартиру в других проектах, находящихся на более ранней стадии, но пересмотрели свою позицию, сделав выбор в пользу наших кварталов бизнес-класса с более высокой готовностью.

Мы также видим, как по аналогии с «ковидным» 2020-м годом заметно активизировались покупатели, которые приобретают жилье в целях сохранения своих накоплений. Недвижимость традиционно считается хорошим активом для этой цели, и в настоящее время, когда операции с валютами ограничены, а инвестиции – рискованны, золото и жилье становятся едва ли не самыми надежными способами вложения денег. И если с хранением слитков есть определенные сложности, то квартиру можно купить как для себя, так и для сдачи в аренду, при любом раскладе оставшись в выигрыше.

И, наконец, многие девелоперы отмечают, что все больше клиентов выбирают семейную ипотеку. Сейчас многие отдают ей предпочтение, поскольку ставка по программе остается низкой – до 6%, также она практически всегда одобряется банками. Кроме того, власти дополнительно рассматривают предложение расширить круг лиц, попадающих под условия семейной ипотеки, включив туда покупателей с детьми начиная от 2015 года рождения.

Мы также ожидаем, что часть покупателей воспользуются льготной ипотекой по ставке 12%, которую государство утвердило в конце марта. Согласно новым условиям программы, максимальная сумма кредита составит до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Оформить ипотеку по льготной ставке можно с 1 апреля по 1 июля 2022 года. Многие банки, например ВТБ, «Дом.рф», «Альфа-банк» и ПСБ, уже начали сбор заявок среди желающих приобрести квартиру с применением льготной ипотеки. В текущей ситуации эта программа поможет застройщикам поддержать спрос, а людям – сохранить свои средства при высоком темпе инфляции, вложив их в недвижимость.

Краткосрочная перспектива

Суммируя вышесказанное, хочется еще раз подчеркнуть, что отрасль стоит на пороге больших перемен. За время пандемии и жестких ограничений девелопмент научился справляться со многими трудностями и выработал определенный запас прочности. В будущем, после того как рынок оценит свое текущее положение, пересмотрит стратегии и риски, нас, скорее всего, ждет рост цен. А на фоне сокращения доходов населения и покупательской способности это может спровоцировать существенное снижение спроса на рынке жилья. После того, как государство утвердит пакет антикризисных мер, возможно, ситуация станет более предсказуемой. Но если нас чему-то и научили последние несколько лет турбулентности, так это не загадывать на долгосрочную перспективу и быть готовым быстро подстраиваться под стремительно изменяющуюся реальность.