Центральный Банк России анонсировал новые меры, направленные на борьбу с выдачей высокорискованных ипотечных кредитов. Для этих целей еще в прошлом году был разработан ипотечный стандарт, который заработал с 1 января 2025-го, но пока его требования соблюдаются, мягко говоря, не очень добросовестно. Впрочем, как считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, это ненадолго.
Напомним, целью нового ипотечного стандарта, который начал действовать в этом году, является защита прав и законных интересов заемщиков. Среди прочего, он призван минимизировать распространение высокорискованных ипотечных «схематоз», в том числе и тех, что предполагают завышение стоимости жилья: согласно документу, банк не вправе получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.
Все эти схемы описаны в ипотечном стандарте, как и последствия их использования для заемщика. Стандарт является обязательным, но, как сообщали ранее «Известия» со ссылкой на самого регулятора, не все банки его соблюдают. Так, уже есть жалобы на то, «банк берет плату с продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по договору ипотечного кредита, при том, что это приводит к удорожанию приобретаемого жилья», что противоречит обязательным требованиям ипотечного стандарта.
В ЦБ настроены решительно: к банкам, которые не будут соблюдать обязательные положения ипотечного стандарта, будут применяться меры, предусмотренные надзорным стандартом, он вступает в силу с 1 апреля. А ко всем – новые меры регулирования, направленные на ограничение доли рискованных кредитов. Некоторые из них регулятор уже анонсировал.
Так, уже с 1 апреля ЦБ запретит банкам завышать ставки по комбинированной ипотеке, при которой часть кредита берется под льготный процент, а часть – под рыночный. По решению регулятора полная стоимость займа не должна будет превышать среднерыночную более чем на треть, сообщили также «Известия».
А с июля могут заработать макропруденциальные лимиты (МПЛ) для ограничения наиболее рискованных ипотечных кредитов. Сейчас для этого ЦБ применяет макропруденциальные надбавки, но с июля им на смену придет другой инструмент – прямые ограничения для банков в виде лимитов, сообщила «Российская газета». Как рассказали изданию в Центробанке, сначала планируется установить макропруденциальные лимиты для наиболее рискованных ипотечных кредитов – это кредиты заемщикам, которые более 80% своих доходов тратят на обслуживание долга и имеют низкий первоначальный взнос (не более 20%).
«Ситуация с ипотечным стандартом очень напоминает историю с внедрением долевого строительства согласно 214-ФЗ в прежние годы, – считает Олег Репченко. – Первое время почти все застройщики игнорировали этот закон и вместо защищающих покупателей договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) использовали различные обходные схемы. Но постепенно контроль за этим был усилен и рынок постепенно полностью перешел на ДДУ. Сейчас как застройщики, так и банки также пытаются либо игнорировать ипотечный стандарт, который по своей сути как и ДДУ направлен на защиту прав покупателей, либо использовать различные схематозы. Но думаю это ненадолго – как было с 214-ФЗ государство в итоге заставит всех работать по ипотечному стандарту и лучше адаптироваться к нему уже сейчас, не ожидая введения штрафных мер за его нарушение».