«Правильная стратегия приобретения квартиры в ипотеку снижает риски и психологическое напряжение заемщика»

Ипотека – рискованное мероприятие даже в спокойные времена. В кризис опасность этого решения возрастает, поскольку людям тяжело прогнозировать даже собственные риски, не говоря уже о возможных экономических неурядицах.

Особенно серьезно в предыдущий и нынешний кризис пострадали те, кто брал долларовую ипотеку. Люди не просчитали валютные риски и теперь вынуждены выплачивать намного больше. Учитывая их негативный опыт, новые заемщики уже не смотрят в сторону валютной ипотеки, однако существуют и другие риски и ловушки.

Об опасностях валютной ипотеки и других рисках заемщиков рассказала пресс-секретарь Всероссийской Ассоциации валютных заемщиков Ирина Сафьянова в ходе онлайн-конференции «Ипотека в кризис: как избежать ловушек и решить уже возникшие проблемы?».

Должны ли настораживать низкие ставки по ипотеке?

Если брать ипотеку в рублях, то потом банк в одностороннем порядке не сможет «перевести ее в доллары». Те банки, которые предлагают ипотеку у партнеров-застройщиков по ставкам 11-12%, включены в государственную программу по субсидированию ипотеки в новостройках, и подвоха здесь нет. Кроме того, ряд банков участвует в проектном финансировании строительства, например МКБ и его проект «Авентин». В таком случае для привлечения покупателей-инвесторов объекта банк может предложить программу, условия которой предполагают 7-8% на первый год ипотеки и увеличение ставки до 12% после окончания льготного периода.

Удачное ли сейчас время для приобретения квартиры в ипотеку?

Сейчас на первичном рынке, действительно, благоприятная ситуация для приобретения квартиры: достаточно интересных предложений, в соотношении «цена – качество объекта-стадия строительства-ипотечная ставка». Причем в связи с тем, что рядом с некоторыми объектами в скором времени появится станция метро, цена на квартиры в этих домах, когда они достоятся, повысится еще на 20% (например, в ЖК «Котельнические высотки», рядом с метро «Некрасовка», цены от 3,7 млн, в то время как на вторичном рынке квартиры в такой же доступности от метро и аналогичного метража даже сейчас стоят от 5 млн руб., а если покупать их по ипотеке со ставкой 15%, на 15 лет, то переплата может составить 140%.

Можно ли брать ипотеку на вторичном рынке, а после понижения ставок рефинасироваться?

Рано или поздно ставки по ипотеке снизятся, но это вопрос времени. Допустим, вы сейчас приобретете квартиру на «вторичке» под 15%, а рефинансироваться под 11% сможете года через три. Структура аннуитентного платежа такова, что первые годы вы платите, в основном, проценты и лишь немного – тело кредита. При этом чем короче срок кредита, тем меньше переплата и тем больше в структуре платежа с первых лет погашается тело кредита. Например, взяв 4 млн руб. на 15 лет под 15% за первые три года, вы, выплатив 2 млн руб., по телу кредита выплатите всего лишь 280 000 руб., остальное – проценты банку. Даже если через три года ставки снизятся и вы сможете рефинансироваться, а это означает взять новый кредит, который будет 3 730 000 руб., наверное, это будет не самый рациональный шаг, поскольку практически означает начинать все заново. Другое дело, если ваши доходы позволяют вносить большие ежемесячные платежи и вы можете взять ипотеку, например, на 7 лет. Тогда за первые три года при той же процентной ставке вы заплатите 1 270 000 по телу кредита, всего выплатив банку 2 562 000. При покупке квартиры в качественной новостройке издержки будут ниже.

Поделитесь стратегией приобретения квартиры в ипотеку.

С точки зрения стратегии приобретения недвижимости, лучше взять квартиру подешевле и под меньшую ставку в новостройке, в ипотеку на короткий срок (до 7 лет) - это позволит значительно снизить общую переплату по кредиту. Чем длиннее срок ипотеки, тем больше переплата. А затем, выплатив ипотеку, откладывать деньги на приобретение квартиры подороже, побольше и, возможно, уже не в Московской области, а в Москве. Такая стратегия как минимизирует риски, связанные с длинным кредитованием (человек может потерять работу, заболеть), так и снизит психологическое напряжение, которое неминуемо для человека, над которым довлеет бремя ипотечного кредита.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Ипотека в кризис: как избежать ловушек и решить уже возникшие проблемы?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!