За обманутых дольщиков все равно заплатит государство

Во многих регионах РФ с начала года не зарегистрировано ни одного договора участия в долевом строительстве жилья по новым объектам – всему виной закон о страховании гражданской ответственности застройщиков, вступивший в силу 1 января. Проблема в том, что у страховых компаний нет денег на страхование девелоперов в рамках этого закона, а у банков – особого желания это делать. Реально функционирует только «Общество взаимного страхования застройщиков» (ОВС). Но лишь пока не грянет полномасштабный экономический кризис.

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ (о долевом строительстве), обязывающие всех застройщиков страховать ответственность перед дольщиками. Застройщики имеют право выбирать один из трех видов страхования своей деятельности – коммерческое страхование, обращение в некоммерческую организацию «Общество взаимного страхования застройщиков» или поручительство банка.

За прошедшие три месяца только в 26 субъектах РФ застройщики подавали на регистрацию пакеты документов, соответствующие новым требованиям, то есть помимо договора долевого участия в строительстве жилья представляли договоры страхования или поручительства. Большинство девелоперов заключали договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только восемь банков (в пяти субъектах Федерации), сообщила Надежда Лещенко, начальник управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра на Всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы».

В 11 регионах застройщики не направляли в территориальные отделения Росреестра договоры долевого участия в строительстве жилья. По словам Лещенко, есть субъекты РФ, где застройщики просто не могут заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, потому что страховые компании и банки не идут им навстречу или не соответствуют требованиям, установленным законом.

Почему же ни банки, ни страховые компании не рвутся работать на строительном рынке, отказываясь от дополнительной прибыли?

Страховые компании: слишком много хорошего…
Добропорядочные страховые компании, которые собираются выполнять свои обязательства, в настоящее время просто не имеют физической возможности страховать риски застройщиков из-за отсутствия необходимых для этого средств.

«Высокий лимит ответственности, установленный законом, не соотносится с тем объемом российского рынка, который существует де-факто, – отметила Светлана Донцова, директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК». – Объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на российский страховой рынок без механизма перестрахования достаточно сложно».

Если вообще возможно. По словам Донцовой, минимальная страховая сумма по договору страхования ответственности застройщика в Красноярском крае – 180-200 млн руб., в Подмосковье – 300-500 млн. А Москва, где относительно небольшой проект в сегменте премиум-класса потянет на 5-6 млрд руб., – это «в принципе катастрофа для любого страховщика», так как емкость всего российского страхового рынка по видам ответственности едва дотягивает до 1,2 - 1,9 млрд руб.

Кроме того, страховым компаниям вообще очень сложно оценивать риски застройщиков – это непрозрачный рынок, который к тому же очень сильно страдает от макроэкономической нестабильности. В 2008-2009 гг. серьезнейшие проблемы испытали даже крупные застройщики, казавшиеся до кризиса вполне надежными и финансово устойчивыми.

Чтобы российские страховщики смогли страховать ответственность застройщиков, необходимо разработать понятные правила страхования с оценимыми для страховщиков рисками, а также создать перестраховочную емкость на российском рынке, скорее всего, с участием государства, считает Светлана Донцова. Продать эти риски на Запад у российских компаний не получится: «СГ МСК» обращалась по этому поводу к зарубежным коллегам, но фактически получила отказ.

Львиная доля застройщиков в любом случае полагают, что риски застройщиков по своей специфике больше подходят для страхования банками или ОВС, добавила Донцова.

Банки терзают смутные сомнения
С банками дела обстоят примерно так же, как со страховыми компаниями. То есть пока никак.

«Поручительство как банковский продукт, применяемый для страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, на данный момент не работает», – заявил на форуме Александр Яшник, старший вице-президент, директор департамента финансовых институтов и торгового финансирования ОАО «Банк Москвы».

Банкиров настораживает расплывчатость законодательства – они, как, собственно, и страховщики, желали бы конкретизировать ряд положений нового закона. По мнению Яшника, необходимо, в частности:

1) ограничить размер обязательств поручителя, то есть банка, в случае внесения изменений в ДДУ – чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности и кредитное учреждение не становилось заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать;
2) обязать предоставлять в банк судебное решение для платежа по договору поручительства (пока этот вопрос никак не регламентирован);
3) уточнить механизм досрочного прекращения поручительств при выполнении застройщиком обязательств по передаче объекта дольщику;
4) внедрить механизм проверки соответствия банка/страховой компании установленным законом требованиям и проверки факта выдачи поручительства/страхового полиса;
5) включить в перечень возможного обеспечения по ДДУ банковскую гарантию как более «банковский» продукт (в дополнение к поручительству банка).

Еще одна проблема, не отраженная в законодательстве, – выдача поручительств застройщику банком, который его контролирует. В Москве такое встречается довольно часто: например, банк ВТБ контролирует компании «Дон-Строй» и «Галс-Девелопмент».

«Поручаться за [самих] себя с точки зрения продажи риска мы не имеем права», - подчеркнул банкир.

Большой колхоз
Некоммерческое партнерство «ОВС застройщиков», приступившее к работе в январе 2014 г., уже успело открыть семь представительств (до конца апреля планируется создать еще 22), обзавестись 122 членами и застраховать риски примерно на 3 млрд руб.

В планах на 2014 г. – увеличение количества членов до 200, объема застрахованных рисков – до 100 млрд руб., а страховых резервов – до 700 млн руб.

Взнос при вступлении в общество составляет 500 000 руб., однако если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит резервов, все члены должны будут пропорционально своему участию сброситься и покрыть убытки организации.

«Все члены общества несут субсидиарную ответственность. То есть мы такой большой колхоз, который друг за друга отвечает», – пояснил председатель правления НО «ОВС застройщиков» Александр Ручьев.

Как подчеркнул Сергей Пахомов, директор «ОВС застройщиков», из-за этой «колхозной солидарности» они очень внимательно проверяют кандидатов на вступление в организацию. На заседании правления ни одному претенденту еще не отказали, однако были случаи, когда компании сами брали самоотвод – после того как в процессе проверки документов к ним возникали вопросы.

Чтобы снизить риски, ОВС планирует заключить договор о перестраховании с СК АИЖК – переговоры уже вышли на финишную прямую. Но это на всякий пожарный. А в принципе, «ОВС застройщиков» надеется не столько компенсировать ущерб, сколько предотвращать его появление.

«Преимущество общества взаимного страхования в том, что оно состоит из крутых профессиональных застройщиков, с огромными мощностями, с опытом и знаниями. У нас есть неформальная договоренность, что мы все вместе будем работать над тем, чтобы потенциальной страховой случай перехватить на ранней стадии и не допустить его реализации, довести проект до конца», – отметил Сергей Пахомов.

Все хорошо, за исключением пустяка
Итак, спустя три месяца после вступления в силу поправок к 214-ФЗ из трех вариантов страхования ответственности застройщиков более-менее функционирует только один – ОВС. Более-менее – потому, что ОВС испытания в «боевых» условиях не проходило, так как ни один из членов организации еще не успел обанкротиться.

На первый взгляд сама идея ОВС и механизмы работы общества выглядят вполне разумно. В конце концов, кто, как не профессиональные застройщики, лучше всего может оценить надежность девелоперской компании и риски строительного проекта? Ведь в относительно стабильной экономической ситуации банкротство застройщика – это ЧП, и происходит, как правило, исключительно из-за ошибок самих девелоперов.

Другое дело – полномасштабный кризис. Как показала практика 2008-2009 гг., в кризис проблемы начинаются не у одной-двух, а практически у всех компаний, что чревато массовой остановкой строительства объектов. В таких условиях страховка ОВС, как, впрочем, и полис любой страховой компании или поручительство банка, работать не будет – ни у какой организации не хватит резервов для возмещения ущерба тысячам дольщиков. Механизм солидарной ответственности членов ОВС тем более превратится в фикцию – кто будет платить по счетам чужой компании, когда у собственной денег не хватает?

Что же будут делать ОВС, когда выяснится, что денег нет ни в резерве, ни у компаний-членов? А то же, что обычно в таких случаях делают застройщики – обратится за помощью к государству, сказал Сергей Пахомов.

Таким образом, надежды государства переложить возню с обманутыми дольщиками на плечи частных организаций с помощью принятия закона о страховании ответственности застройщиков вряд ли оправданны. Как уже писал www.irn.ru, система страхования в принципе не очень подходит для рынка недвижимости и строительства (см., например, статью адвоката Олега Сухова «Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика» или «Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было»). Этот механизм хорошо работает в условиях статистически предсказуемых рисков, когда страхователь может рассчитать вероятность наступления страхового случая и, соответственно, свои риски и стоимость страховки. А рынок недвижимости цикличен, усредненного ежегодного показателя числа банкротств застройщиков нет и быть не может. Когда макроэкономическая ситуация благоприятная, даже компании-пирамиды чувствуют себя прекрасно, финансируя строительство существующих объектов за счет продаж новых. Но зато в кризис страдают все застройщики – маленькие, большие, опытные или не очень. (См. «Руководитель IRN.RU: страховка не защитит дольщиков от недостроя в случае кризиса».)