Картина маслом: новостройки Подмосковья остаются дешевыми, становятся надежнее

Первое полугодие 2013 г. показало вновь всплеск интереса потребителей к Подмосковью. Здесь зарегистрировано на 11% больше договоров долевого участия (ДДУ), чем в аналогичном периоде прошлого года. Такие данные вчера опубликовало правительство Московской области.

В первом полугодии 2012 года было заключено 33 485 ДДУ, а в этом году – 37 278. В том же периоде 2011 года показатель был ниже в два раза – 18 296 договоров.

Эти показатели нельзя напрямую сравнивать со спросом на жилье в Московской области в целом, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Не всегда новостройки покупают именно по ДДУ. Однако спрос на недвижимость в Подмосковье действительно растет, люди приобретают жилье за МКАД, потому что цены на столичную недвижимость находятся за пределами доступности для большей части населения. Средняя цена в Московской области составляет 75 300 руб./кв. м, в то время как в Москве на конец июля она поднялась до отметки 193 200 руб./кв. м, по оценке TEKTA GROUP.

Для сравнения: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», показатели московского рынка жилья существенно ниже. На начало этой недели индекс стоимости жилья в Москве опустился до отметки $5109 за кв. м (см. «Индексы за неделю»), рублевый курс квадратного метра составил 168 852. Подробнее о ситуации в Москве можно прочитать в обзоре рынка недвижимости по итогам июня и I полугодия 2013 года.

По данным аналитиков TEKTA GROUP, в Московской области можно найти квартиру «на старте» от 80 000 за кв. м в классе комфорт плюс, реже бизнес-класс. Например, в ЖК «Да Винчи» в Одинцово еще остались квартиры от 82 000 руб./кв. м.

Во многих городах ближнего Подмосковья отмечается хорошая транспортная доступность, что также «играет» в пользу смещения спроса в область. Сегодня многие предпочитают добираться до работы из Подмосковья, т.к. заторы в московских пробках отнимают больше времени, чем дорога из области. А быстро доехать до столицы можно не только на автомобиле. Часто с железнодорожных вокзалов городов-спутников, расположенных в радиусе 10 км от МКАД, ходят скоростные экспрессы до Москвы. Например, дорога от Мытищ на этом виде транспорта займет около 18 минут. Средняя стоимость квартир здесь не сильно отличается от аналогичного показателя по области. В июне она составила 88 300 руб./кв. м, по данным TEKTA GROUP.

Исследование первичного рынка жилья компании «Домус финанс» (данные на конец мая 2013 г.) продемонстрировало стабильность спроса и предложения в 15 городах, где сосредоточен основной объем предложения новостроек ближнего Подмосковья и Новой Москвы. В 13 из 15 рассматриваемых городов амплитуда колебаний средней цены кв. м за месяц не превысила 1%, и лишь Видное и Люберцы продемонстрировали значительное ее снижение – на 2,1% и 2,8% соответственно. А максимальный рост стоимости «квадрата», отмеченный в Мытищах, составил всего 0,8%.

Объем предложения нового жилья в 15 городах в мае незначительно увеличился (на 0,8%) и составил к концу месяца 1,344 млн кв. м. Наиболее активно девелоперы проявили себя в Видном: здесь общая площадь выставленных на продажу новостроек за месяц выросла сразу на 9%. Хороший прирост предложения также показали Люберцы (+8,2%).

По мнению специалистов www.irn.ru, с ростом объема нового предложения на ранней стадии строительства как раз и связано снижение показателя общего уровня цен.

Города с самой дорогой недвижимостью
Тройку городов с самой высокой стоимостью кв. м в новостройках в мае сформировали Московский, Реутов и Королев. В частности, в Московском цена «квадрата» составила по итогам месяца 98 835 руб. (-0,2% к показателю апреля); в Реутове – 98 346 руб. (-0,4%), а в Королеве за месяц стоимость кв. м выросла на символические 0,1% и достигла показателя в 92 071 руб.

Что касается самой высокой полной стоимости квартир в новостройках, первенство в мае завоевали города Люберцы, Красногорск и Московский. В первом цена новой квартиры в среднем составила 6,264 млн руб., снизившись за месяц на 1,5%. В Красногорске также произошло небольшое снижение средней стоимости жилья в новостройках – на 0,6%, до 6,173 млн руб. А вот в Московском данный показатель вырос за месяц на 2,4%, до 6,032 млн руб.

«Хотя Люберцы и Красногорск не входят в тройку городов ближнего Подмосковья с самой высокой стоимостью «квадрата», доступность новых квартир здесь – самая низкая по области. Такая ситуация сложилась в результате «вымывания» недорогих объектов в данных городах. Здесь хорошо продаются однушки, а вот большие квартиры продолжают накапливаться в общем объеме предложения. В результате цена входа на рынок новостроек Люберец и Красногорска сохраняется на высоком уровне», – отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

Города с самой доступной недвижимостью
В тройку городов с самой низкой стоимостью кв. м в новостройках в мае вошли Железнодорожный, Балашиха и Пушкино. Самый дешевый в среднем «квадрат» предлагался покупателям в Железнодорожном по цене 67 647 руб. И без того недорогой метр в этом городе за месяц подешевел еще на 1%. В Балашихе, которая занимает второе место по доступности кв. м в новостройках, цена «квадрата» практически не изменилась. Пушкино продолжает демонстрировать снижение средней стоимости кв. м за счет продолжения продаж в проекте «Новое Пушкино», где метр предлагается по цене от 49 000 руб.

Если рассматривать полную стоимость покупки, то сразу в четырех из 15 рассматриваемых городов средняя общая цена квартиры не превышает 5 млн руб. Наиболее доступным остается Железнодорожный, где средневзвешенная стоимость новостроек в мае составила 3,922 млн руб. В Подольске и Балашихе новая квартира в среднем на полмиллиона дороже (4,529 млн и 4,549 млн руб. соответственно). Замыкает четверку городов с самыми доступным жильем в новостройках Пушкино, где полная стоимость покупки в мае составила 4,563 млн рублей.

Изменение стоимости кв. м и объема предложений по 15 городам ближнего Подмосковья (данные на конец мая 2013 г.)*

Источник: «Домус-финанс»

*Все цены приведены базовые, без учета скидок и акций

Отдельные предложения бывают и еще дешевле. Как сообщила Наталья Синельникова, специалист отдела зарубежной недвижимости компании «Пересвет-Инвест», даже в ближайшем Подмосковье, недалеко от столицы, можно приобрести небольшую квартиру-студию за 2 млн рублей. В Королеве можно купить однокомнатную квартиру за 3,5 млн руб., а двухкомнатную - за 5,1 млн рублей.

По прогнозам аналитического отдела TEKTA GROUP, в ближайшее время ожидать резких перемен на первичном рынке новостроек Подмосковья не стоит. До конца лета можно будет наблюдать небольшую корректировку цен вниз за счет проводимых акций.

Чтобы не было обманутых дольщиков
Подмосковные власти развернули за последний год огромную кампанию борьбы с застройщиками, которые используют различные «серые схемы» или просто финансово неустойчивы. Среди орудий борьбы – перечни проблемных застройщиков и объектов на сайте правительства Московской области, а также штрафы.

За год работы комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (с июля 2012 года) оштрафована 201 строительная компания на общую сумму 60 млн рублей. Львиная доля штрафов – на 50 млн рублей – пришлась на 55 компаний, незаконно привлекавших средства граждан.

«Кроме того, проведены девять проверок целевого расходования привлеченных средств, – сообщил министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган. – В четырех случаях подтвердилось нецелевое использование средств дольщиков, по трем случаям материалы направлены в правоохранительные органы».

В реестре проблемных застройщиков Московской области находятся 66 компаний. По словам Александра Когана, реестр обновляется ежемесячно. 19 компаний, устранивших все нарушения, исключены из списка проблемных. Всего день в жилищном строительстве области работают 527 застройщиков. 90% этих компаний привлекают средства граждан по договорам долевого участия, по итогам 2011 года этот показатель был ниже – 82%.