21 июля 2014 года

Руководитель IRN.RU: арендодателей дешевых квартир трудно убедить, что они что-то должны государству

Рынок аренды могут цивилизовать доходные дома

В России невыгодно покупать квартиры для сдачи в аренду и строить доходные дома из-за низкой рентабельности арендного бизнеса по сравнению со стоимостью заемных денег. Но если бы государство предоставило относительно дешевое финансирование, то такие проекты, среди прочего, способствовали бы повышению прозрачности всего арендного рынка, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Деньги большого города» на телеканале «Россия 24».

В Москве с соблюдением предусмотренных законодательством формальностей сдается примерно 20-30% квартир – примерно столько же, сколько и пять-семь лет назад. Как правило, заключают официальные договоры и платят налоги владельцы хорошего, современного жилья, которые дорожат своей недвижимостью. Арендаторы таких квартир тоже обычно проявляют повышенную заинтересованность в соблюдении всех процедур, так как желают обезопасить себя от неприятных сюрпризов со стороны квартирных хозяев (типа внезапного повышения арендной платы в два раза) и/или нуждаются в правильно оформленных документах для бухгалтерии, так как за съемную квартиру за них платит компания.

В дешевом сегменте, на который и приходится большая часть рынка аренды (в количественном отношении), ситуация принципиально иная. Хозяева «убитых» хрущоб – часто это пенсионеры, вынужденные сдавать жилье от бедности, – не слишком озабочены сохранностью своего имущества. И их в принципе крайне трудно убедить, что они что-то должны государству. Наоборот, большинство из них искренне верят, что это государство им много чего задолжало еще со времен развала СССР. Арендаторы подобной недвижимости настроены на максимальную экономию, а потому призывать квартирных хозяев исполнить гражданский долг не будут, опасаясь повышения арендной платы. А так как доказать факт сдачи квартиры в аренду непросто, то и заставить владельцев подобного жилья платить налоги весьма проблематично.

Выход из ситуации – в развитии цивилизованного рынка аренды, строительстве доходных домов, где все желающие могли бы снять жилье на понятных и четко прописанных в договорах условиях. Ясно, что при наличии выбора – страдать от капризов «частника» (который может попросить арендатора освободить квартиру в 24 часа, потому что, например, родственники приезжают) или снять квартиру в доходном доме с нормальной управляющей компанией и за те же деньги – большинство предпочтет второй вариант.

Более того, конкуренция со стороны крупных игроков дисциплинировала бы и мелких, непрофессиональных участников рынка.

Однако в настоящее время профессионально заниматься арендным бизнесом – покупать квартиры для сдачи в аренду или строить доходные дома – в России невыгодно, главным образом из-за высокой стоимости заемных денег. Доход от сдачи жилья в аренду составляет примерно 5-6% годовых, а кредит на покупку жилья или строительство банки выдают под 12-15-18%. В Европе, например, доходность арендного бизнеса примерно та же, но зато деньги можно получить под 1-2%.

Если бы российское государство нашло возможность обеспечить застройщиков доходных домов дешевым финансированием – скажем, инвестировало бы в эту сферу «пенсионные» деньги, средства резервных фондов, то появление доходных домов способствовало бы не только решению жилищного вопроса, но и легализации рынка аренды.

Также по теме: