Руководитель «ИРН-Консалтинг»: метро в Коммунарке скорее увеличит спрос, чем цены на новостройки

Появление станции метро в районе Коммунарки позволит ГК «Масштаб» повысить конкурентоспособность своих жилых комплексов и тем самым увеличить спрос на квартиры. Но существенный рост цен на жилье маловероятен – повышение стоимости метра при таком большом объеме предложения, заявленном в Коммунарке и окрестностях, скорее всего, увеличит сроки реализации проектов. Проще говоря, при значительном повышении цен на квартиры они будут продаваться медленнее, даже несмотря на открытие метро, отметила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Напомним, заммэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин на выставке MIPIM во Франции завил, что группа компаний «Масштаб» может профинансировать строительство метро от станции «Саларьево» в сторону Троицка. Речь идет о двух станциях – «Новаторов» и «Коммунарка».

По словам чиновника, Москва собиралась приступить к строительству названных станций в 2015 г., но девелоперская компания обратилась в столичное правительство с просьбой ускорить прокладку метро и выразила готовность компенсировать городу затраты из доходов от продажи недвижимости.

В настоящее время власти Москвы разрабатывают юридическую схему реализации предложения «Масштаба», передает РИА «Новости» со ссылкой на Хуснуллина.

«Строительство метро раньше заявленного срока, безусловно, положительно отразится на спросе на жилье в районе Коммунарки. Однако данный фактор совсем не обязательно приведет к существенному повышению цен», – считает Татьяна Калюжнова.

В принципе, улучшение транспортной доступности жилого комплекса, особенно строительство метро, способствует росту стоимости метра, причем не на этапе открытия станции, а много раньше – когда начинается сооружение тоннелей и становится ясно, что метро обязательно появится (см. «Парадокс – новые станции метро могут привести к снижению цен на жилье»). Но в случае с Коммунаркой потенциал для повешения цен невелик, если вообще имеется. Все дело в огромных объемах жилищного строительства в этом районе: цены на тамошние новостройки уже сейчас достаточно высоки.

Коммунарка занимает второе место по объему предложения жилья в крупных и средних жилых комплексах на первичном рынке Новой Москвы. Здесь строится шесть проектов с суммарной площадью квартир 1,44 млн кв. м. Четыре из них почти полностью готовы, а в двух – ЖК «Зеленая линия» и ЖК «Москва А101» – от компании «АВГУР ЭСТЕЙТ» (учредитель ГК «Масштаб») в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок еще более 570 000 кв. м жилья. (См. «Новостройки Новой Москвы: 6,95 млн кв. м жилья в крупных проектах».) Всего же в рамках мегапроекта «А101» заявлено строительство 15-20 млн кв. м жилья.

Реализовать такое количество нового жилья в разумные сроки можно либо за счет привлекательных цен, либо благодаря хорошему месторасположению. В Коммунарке и без метро цены на жилье – одни из самых высоких в Новой Москве. Например, в жилом комплексе «Москва А101» квартиры без отделки продаются по 81 000 – 108 000 руб. за метр, в ЖК «Зеленая линия» - по 78 000 – 105 000 руб.

Дороже квартиры продаются только в тех проектах на присоединенных территориях, которые вплотную примыкают к районам старой Москвы с ее прекрасно развитой инфраструктурой – в ЖК «Татьянин парк», ЖК «Переделкино Ближнее», ЖК «Бунинский», ЖК «Новое Бутово». Все названные комплексы значительно меньше проекта «А101» от компании «АВГУР ЭСТЕЙТ» (ГК «Масштаб») – от 200 000 до 400 000 кв. м жилья. В рамках ЖК «Бунинский» от ГК ПИК планируется возвести 1 млн кв. м, но темпы его строительства пока составляли в среднем 50 000 кв. м в год, поэтому единовременный объем предложения квартир в продаже был сравнительно небольшим.

Особыми преимуществами расположения Коммунарка тоже похвастаться не может – все-таки этот район Новой Москвы по уровню развития инфраструктуры пока отстает не только от обжитых районов старой Москвы и прилегающих территорий, но и от больших и активно застраиваемых подмосковных городов – Реутова, Люберец, Мытищ. А цены на новостройки в этих подмосковных городах вполне сравнимы со стоимостью метра в Коммунарке. Например, в Мытищах, от которых до Ярославского вокзала можно за полчаса доехать на электричке, ПИК продает квартиры с отделкой в ЖК «Ярославский» (общий заявленный объем примерно 1 млн кв. м жилья) по цене от 88 000 руб. за метр.

Открытие метро, безусловно, улучшит транспортную доступность жилых комплексов в Коммунарке и повысит их привлекательность в глазах потенциальных покупателей, но при существующем уровне конкуренции на рынке новостроек Новой Москвы и Подмосковья существенное повышение цен вряд ли возможно – если, конечно, застройщик заинтересован в сохранении темпов продаж.

«Когда речь идет о реализации такого колоссального объема жилья, как в Коммунарке и окрестностях, метро нужно не столько для существенного повышения цены метра, сколько для увеличения привлекательности проекта – чтобы стимулировать продажи», - подчеркнула эксперт.

Но в конечном итоге все будет зависеть от ценовой политики застройщика. Если компания готова пойти на продление сроков реализации проекта ради увеличения цен на квартиры, то строительство метро даст ей такую возможность.

Объемы строительства и цены на новостройки в районе Коммунарки

Источник: «ИРН-Консалтинг»