Для того чтобы сделать арендное жилье доступным, надо создавать условия для массового строительства доходных домов, квартиру в которых сможет снять любой желающий. А точечная раздача слонов отдельным категориям граждан всегда чревата коррупцией, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Настроение» на ТВЦ. 

Федеральное агентство по строительству и ЖКХ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) определили комплекс мер по развитию рынка доступного наемного жилья, пишет газета «Известия». Предполагается, что до конца этого года, после внесения необходимых изменений в законодательство, стартуют пилотные проекты строительства домов некоммерческого жилищного фонда, квартиры в которых будут сдаваться по фиксированным ставкам – 8000–9000 руб. за жилье в месяц площадью 42 кв. м.

Столь низких цен планируется добиться с помощью господдержки: бесплатной земли, бесплатного подключения к коммуникациям, а также безвозвратных субсидий в размере 40% от стоимости строительства. Остальные 60% будут финансироваться из строительно-ипотечного кредита, который может предоставлять АИЖК.

Строить арендное жилье будут некоммерческие организации (НКО), созданные муниципалитетами или предприятиями, собирающимися таким образом обеспечить жильем своих сотрудников. Соответственно, и квартиры по демпинговым ценам смогут арендовать только те граждане, которым удастся попасть в список претендентов на жилье некоммерческого найма – его будет утверждать каждый субъект Федерации.

Ожидается, что первые дома для сдачи в аренду появятся в Калининградской, Нижегородской областях и Татарстане. В следующие годы предполагается начать массовое строительство таких домов, и в 2016 - 2020 гг. доля некоммерческого наемного жилья должна составить 10% всего вводимого жилого фонда.

Надо отметить, что нечто подобное уже давно существует в Москве: столичное правительство за последние годы построило 10 бездотационных домов для очередников – семь на территории города и три в Подмосковье. Приватизировать эту жилплощадь нельзя, но зато ставки аренды очень привлекательны, особенно по московским меркам: «единичка» обойдется примерно в 5000 в месяц, причем в эту сумму уже включены коммунальные платежи. Для сравнения: снять что-то более-менее приличное на рынке менее чем за 30 000 сейчас вряд ли удастся – в этом легко убедиться с помощью онлайн-калькулятора «Оценка аренды квартир в Москве».

Никто не спорит, что социальное жилье обязательно надо строить – для малоимущих, сирот, врачей, учителей, военных и т.п. Но надо понимать, что в казне никогда не хватит денег, чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся, отметил Олег Репченко.

«Откуда может взяться социальное жилье, которое будет сдаваться по ставкам ниже рынка? Только за счет налогоплательщиков. Поэтому такого жилья много, скорее всего, никогда не будет», – пояснил эксперт.

Кроме того, преференции для определенных категорий граждан всегда порождают широкие коррупционные возможности при распределении благ.

«Кому эти квартиры достанутся? Кто будет принимать решение, кого осчастливить, а кого нет? В законе надо очень четко прописать критерии и процедуру предоставления арендного жилья по льготным ставкам», - подчеркнул руководитель www.irn.ru.

Однако, по мнению эксперта, вместо организации полусоветской системы обеспечения малоимущего населения арендным жильем государству следовало бы позаботиться о развитии рынка аренды в целом – с тем, чтобы съемная квартира из роскоши или привилегии превратилась в услугу, доступную всем. Причем добиться этого реально и без существенных бюджетных затрат – государство могло бы даже заработать на решении «арендного вопроса».

Речь идет о создании условий для массового строительства доходных домов, квартиры в которых сдавались бы людям «с улицы» по реальным, рыночным ценам. Значительное увеличение объема предложения способствовало бы росту конкуренции между арендодателями и снижению арендных ставок – естественным, а не административным путем. Без особых списков, бюджетных кредитов, госсистемы раздачи слонов и сопутствующей таким схемам коррупции.

Дело за малым – надо изменить экономику доходных домов так, чтобы этот бизнес стал рентабельным. Сейчас строить в Москве жилье для сдачи в аренду совершенно невыгодно, несмотря на высокие арендные ставки – город так задрал цены на землю, что доходность подобных проектов составляет около 3% годовых, с учетом расходов на управление, налоги, амортизацию и т.п. Какой предприниматель, находящийся в своем уме и твердой памяти, будет инвестировать в проект, приносящий 3%, когда можно купить облигации правительства Москвы и, ничего не делая, получать в два раза больше?

Однако, если бы застройщик получал участок под строительство доходного дома бесплатно, то за счет снижения себестоимости проекта он мог бы заработать уже процентов 15 годовых. Более того, строительство доходных домов на городской земле силами столичного стройкомплекса могло бы стать прекрасным источником дохода для московской казны. Продавая участки, город получает пусть очень большую, но единовременную прибыль, а арендный бизнес будет подпитывать бюджет многие десятилетия.

Тем более что успешный опыт реализации таких проектов у Москвы есть: первый доходный дом столичные власти в лице департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) построили в Большом Николоворобинском переулке еще при Юрии Лужкове. Стоимость аренды квартир в этом доме весьма высока, квартиры там в основном снимают иностранные дипломаты и коммерсанты, но почему бы городу не построить и нечто более демократичное, рассчитанное на среднестатистических москвичей? Земли в промзонах для этого более чем достаточно…

Справедливости ради надо сказать, что два года назад, в марте 2011 г., нынешний глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин, выступая на открытии XXIV московской выставки «Недвижимость», среди прочего пообещал «строить больше доходных домов». К сожалению, дальше обещаний дело пока не пошло.

Также по теме: