Стремление властей превратить всех арендодателей в образцовых налогоплательщиков понятно, однако приравнивание владельцев съемных квартир к предпринимателям вызывает сомнения. В России сдача квартир в аренду для большинства не бизнес, а способ свести с концы с концами, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя заявление главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева.

По словам чиновника, столичная казна терпит большие убытки из-за того, что москвичи предпочитают сдавать жилье не официально, а по «серым схемам», без уплаты налогов. Согласно данным Тимофеева, нелегально сдаются аж 2 млн квартир.

Было бы странно, если бы Тимофеев не беспокоился о выпадающих доходах бюджета, но нужно учитывать, что в России арендным «бизнесом» в основном занимаются не компании, а частники, очень часто пенсионеры, для которых сдача жилья в наем – это подчас единственный шанс на более-менее достойную жизнь, отметил руководитель www.irn.ru. Именно их власти пытаются заставить платить налоги (состоятельные владельцы дорогих квартир, опасаясь за сохранность собственности, по «серым схемам» жилье не сдают). Вывести арендный рынок из тени будет сложно, не говоря уже о морали.

Есть и еще один нюанс. В России аренда де-факто играет роль депозитов в развитых странах: это самый низкорисковый, но и малодоходный инвестиционный инструмент для людей, не доверяющих банковской системе. Учитывая печальный опыт 1991 и 1998 гг., когда миллионы россиян в один миг потеряли все накопления, сомнения в надежности отечественных кредитных учреждений удивления не вызывают. Но важно другое. По российскому законодательству банковские депозиты облагаются налогом только в том случае, если процентная ставка по ним превышает ставку рефинансирования ЦБ - сейчас это 8,25%. Ставки по крупным вкладам на длительный срок в настоящее время составляют 8-9% годовых, а доход от сдачи квартир в наем - лишь 5-6% (исходя из рыночной стоимости жилья). Но от налогов он не освобождается. Хотя счет в банке в отличие от квартиры не надо ремонтировать, и проблема поиска жильцов перед владельцем депозита не стоит.

Для сравнения: в Европе, на которую у нас так любят равняться, аренда приносит 4-5% в год, а депозиты – 1-3%.

Еще один вопрос – рентабельность выделки овчинки, то есть какой ущерб столичному бюджету наносят бабушки, сдающие скромные квартиры бедным студентам или чуть более состоятельным рабочим и служащим? Объем рынка «серой» аренды, названный Тимофеевым, явно и очень сильно завышен: по данным департамента жилищной политики и жилищного фонда города, на конец 2010 г. весь жилфонд Москвы состоял лишь из 3,89 млн квартир. Трудно поверить, что 2 млн из них сдаются в аренду, да еще нелегально. Согласно данным IRN.RU, в столице насчитывается примерно 100 000 арендных квартир. Плата за аренду большинства из них не превышает 40 000 руб. в месяц, то есть в год с одной квартиры можно получить 62 400 руб. - если облагать арендные платежи налогом на доходы физических лиц в размере 13%. Однако арендодатели имеют право зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и снизить налоговые отчисления до 28 800 руб. Таким образом, со всех арендных квартир в Москве можно ежегодно собирать около 3 млрд руб. налогов. По сравнению с доходами столичного бюджета (1,458 трлн руб. на 2012 г.) это копейки. А с учетом огромных затрат на администрирование налога – оплату труда полицейских, отлавливающих «серых» арендодателей, налоговиков, рассчитывающих налог, сотрудников регистрационной службы, фиксирующих сделки, судебные издержки и т.п. – борьба за легализацию арендного рынка может дать результаты, обратные желаемым.

Так стоит ли стремиться к внедрению тотальной налоговой дисциплины в условиях, когда такие попытки чреваты серьезными социальными издержками, а налогооблагаемая база по меркам столичного бюджета ничтожна? Может, лучше подождать хотя бы с десяток лет, пока сдача жилья в аренду из социальной необходимости не превратится в настоящий бизнес, которым будут заниматься серьезные корпорации?