Что рынок недвижимости ждет от 2022 года: 5 главных событий и решений

Рынок недвижимости не живет в вакууме, он зависит от решений властей, общей ситуации в экономике и политике. Эксперты обсудили, на что надеются и чего опасаются участники рынка, на онлайн-конференции «Главные ожидания 2022 года: новые законы, важные решения и определяющие события в сфере недвижимости».

Нестабильность в мире

Самые большие опасения на рынке недвижимости связаны с нестабильной ситуацией в мире. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сейчас все зависит не от экономики как таковой, а от геополитики. «На фоне обострения ситуации с Украиной, ослабления рубля, падения на фондовом рынке недвижимость в краткосрочной перспективе окажется бенефициаром как защитный актив. На месяц-два может случиться всплеск спроса, аналогичный тому, что наблюдался в конце 2014 года», - считает эксперт.

Но в среднесрочной перспективе такое развитие событий плохо отразится на рынке недвижимости. «Эскалация конфликта с Западом, введение санкций, отток инвестиций из России потребует дальнейшего повышения ключевой ставки. Это поспособствует дальнейшему подорожанию ипотеки, а также свертыванию программ субсидирования ставок застройщиками», - говорит Олег Репченко.

Сейчас рынок держится во многом именно благодаря этим программам. Но застройщики могут субсидировать ипотеку до приемлемого для покупателей уровня (близкого к ставке по льготной ипотеке), пока разница между субсидируемой и реальной рыночной ставкой сравнительно невелика. К тому же девелоперы планировали эти программы как временную меру, в надежде на то, что в 2022 году ключевую ставку вновь опустят до 6-7%. Но, учитывая высокую инфляцию, которую Центробанку все никак не удается взять под контроль, и риск дальнейшего ужесточения санкций, высокие ставки, по-видимому, сохранятся долго. А значит, схема субсидированной ипотеки может стать рискованной и невыгодной застройщикам и банкам. Если рыночные ставки по ипотеке превысят отметку в 12% и застройщики откажутся от субсидирования, это приведет к существенному снижению спроса, как и произошло в 2015 году после предшествующего ажиотажа.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова также допускает развитие событий по сценарию 2014-2015 гг.: «Худший сценарий – резкий обвал рубля, как в 2014-м: тогда нас ждёт молниеносный перевод всех имеющихся на руках у населения денег в недвижимость и затем длительная стагнация».

Новая льготная ипотека

В последнее время ведутся разговоры о том, что государственную программу субсидированной ипотеки могут вновь расширить. «Данная программа в 2020-2021 гг. помогла многим девелоперам сохранить и даже увеличить темпы продаж, благодаря чему они смогли продолжить без остановок реализацию своих проектов, а также сохранить рабочие места», - говорит Ирина Доброхотова.

Напомним, в Москве льготная ипотека фактически перестала действовать еще в июле, когда заработали новые правила с максимальной суммой кредита 3 млн рублей. «Вообще стимулирование спроса в долгосрочной перспективе не самая лучшая мера поддержки, поскольку она разгоняет цены. В результате для покупателей жилье все равно остается недоступным, а для застройщиков временно и неестественным образом возросший спрос все равно обернется стагнацией в будущем», - считает Олег Репченко.

В целом эксперты полагают, что повторение программы льготной ипотеки в больших масштабах возможно только в случае серьезного ухудшения экономической ситуации, значительной девальвации рубля и резкого подорожания рыночной ипотеки.

Закон об апартаментах

В 2022 году вступает в силу несколько законов, а также власти рассмотрят несколько законопроектов в сфере недвижимости. Но речь не о фундаментальных реформах. «В 2022 году и в ближайшие годы вряд ли стоит ждать законов, которые могут привести к глобальным переменам на рынке недвижимости, сравнимых с 214-ФЗ или переходом на расчеты через эскроу-счета. Речь идет скорее о корректировках существующего законодательства и ликвидации пробелов в нем», - говорит адвокат Олег Сухов.

Исключением является законопроект об апартаментах. «Многие участники рынка недвижимости ждут принятия законопроекта о статусе апартаментов, который был анонсирован еще в конце позапрошлого года и к которому вернулись месяц назад. Пожалуй, это будет одним из главных событий, которое может существенно изменить структуру спроса и предложения на рынке новостроек», - считает Ирина Доброхотова.

Эпопея с легализацией апартаментов длится уже несколько лет. Примерно год назад о необходимости законодательно зафиксировать их статус заговорил даже Владимир Путин, но в 2021 году вопрос так и не решился. В конце 2021 года законопроект все же внесли в Госдуму, но первое чтение по нему состоится только весной. При этом официальные представители органов власти говорят, что в изначальный законопроект потребуется внести много поправок.

«Справедливости ради, говорить о легализации, наверно, не совсем правильно – ведь апартаменты не вне закона, это просто определённая очень массовая практика использования нежилых помещений как жилые, - отмечает Ирина Доброхотова. - Законопроект находится на новом витке обсуждения с конца декабря, и новостей или каких-то новых подробностей всё ещё нет. Главное, что остаётся неясным: изменить собираются юридическое положение уже построенных зданий с апартаментами или распространить все законодательные нововведения на новые проекты? В первом случае надо учесть права и интересы десятков тысяч жильцов апартаментов – они не должны пострадать. Во втором случае всё проще, но проблема уже построенных МФК тогда не решается. Эта дилемма интересует многих участников рынка, поэтому мы очень внимательно следим за этим вопросом и ждем скорейшего принятие документа».

Снижение нагрузки на застройщиков

Застройщиков беспокоит серьезно возросшие затраты на строительство. «Опасение вызывает дорожающая смена ВРИ земельных участков, дорожающие кредиты, которые не столько могут отпугнуть ипотечных покупателей, сколько дополнительно поднять цены на стройматериалы, так как кредиты влияют на всю цепочку посредников от добычи сырья до потребителя», - говорит Ирина Доброхотова.

Олег Репченко считает, что при нейтральном и позитивном сценариях развития ситуации в экономике нужно работать не с искусственным стимулированием спроса, а как раз со снижением затратной части для девелоперов: «Можно уменьшать административные барьеры, строить социальную инфраструктуру за счет государства, работать с налоговыми льготами и т.д. Тогда цены на жилье могут снизиться без ущерба для застройщиков. Но пока не видно, чтобы государство планировало переход к такой стратегии».

Например, значимой мерой поддержки могло бы стать разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В ходе опроса PwC среди девелоперов 51% респондентов сказали, что в 2022 году ждут этой меры от властей. «Это было бы логичным и справедливым решением, - полагает Олег Репченко. - При нынешних правилах игры банки получают от покупателей новостроек фактически бесплатные деньги, а застройщики вынуждены за кредиты платить. Сейчас эта проблема стала еще актуальнее из-за общего роста ставок, в результате которой кредитная нагрузка на застройщиков повышается. Поэтому сейчас самое время прокачать тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Полагаю, застройщики будут активно лоббировать этот вопрос. Это может быть полезно рынку в целом. Использование денег покупателей позволит бороться с ростом затратной части из-за повышения ставок».

Платформа контроля для рынка аренды

В конце 2021 года Минстрой представил законопроект о создании единой системы учета рынка аренды жилья, призванный бороться с «серой» арендой. По задумке властей, все сделки по сдаче квартир в аренду будут проходить через специальную цифровую платформу.

По словам Олега Репченко, пока непонятны детали функционирования системы учета и насколько в принципе эта идея жизнеспособна: «Цель – повысить сбор налогов с арендодателей. Поскольку речь о пополнении государственного бюджета, есть основания полагать, что власти взялись за дело всерьез. Это давняя тема, и с учетом нынешней цифровизации, скорее всего, ее в том или ином виде дожмут. Если система не заработает сразу, ее будут дорабатывать и модифицировать».

Ирина Доброхотова считает, что многие собственники продолжат сдавать «в серую»: «Не столько из-за бегства от налогового бремени, сколько из-за отсутствия мотивации всё делать по закону и, откровенно говоря, сплошного неудобства всё делать по закону». Цены на аренду в наступившем году будут расти, но не из-за новых разработок государства, а навёрстывая «просадку», образовавшуюся в 2020 году, в период строгой самоизоляции. «Что же до введения ГИС по аренде – на рынке в целом это принципиально скажется только в случае действительно полной блокировки любых каналов распространения информации о сдающихся квартирах. Государство уверяет, что готово на самые решительные меры, чтобы ввести такую блокировку, но однозначно найдутся те, кто продолжит взаиморасчеты с собственником по старинке».

Ответы экспертов на все вопросы читателей смотрите на странице онлайн-конференции «Главные ожидания 2022 года: новые законы, важные решения и определяющие события в сфере недвижимости».