Исчерпание лимитов по семейной ипотеке увеличит количество и размер скидок на новостройки к концу 2024 года

После отмены массовой льготной ипотеки семейная ипотека стала одним из основных инструментов продаж новостроек. Однако выделенные на нее средства заканчиваются и упираются в выделенный государством лимит. В следующем году его, скорее всего, расширят, но до конца 2024 новогодние скидки и акции могут быть особенно щедрыми, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

18 сентября Сбербанк заявил о приостановке приема заявок по льготной программе «Семейная ипотека» в связи с исчерпанием лимита денежных средств, выделенных правительством РФ. Причем лимиты подходят к концу не только в «Сбере». По данных АО «Дом.РФ» на 12 сентября, совокупный лимит выдачи ипотеки выбран банками почти на 92%, пишет «Коммерсантъ». Всего выдано ипотечных кредитов на 5,4 трлн руб. при лимите в 5,9 трлн руб., то есть уже с учетом дополнительного транша в 1 трлн руб. Оставшиеся чуть меньше 500 млрд руб. могут быть выбраны уже до конца октября с учетом того, что, по данным «Дом.РФ», во II квартале 2024 г. по этой программе были выданы кредиты на 768 млрд руб.

Принимая во внимание, что семейная ипотека рассчитана до 2030 года, в 2025 году по ней, скорее всего, будут выделены новые лимиты. Но нет никакой гарантии, что лимиты дополнительно увеличат в этом году – бюджет на 2024 год уже сверстан и лишних денег в нем явно нет. Более того, в последнее время правительство неоднократно демонстрировало стремление сократить бюджетные расходы на субсидирование ипотеки, а вот противоположных сигналов давно не поступало.

Отметим, что, несмотря на ужесточение условий семейной ипотеки с 1 июля, она продолжает оставаться практически единственным драйвером продаж новостроек, позволяющим застройщикам не снижать цены. Например, в Сбербанке в августе доля выдач по программе составила 85,7% от общего количества кредитов на новостройки – самый высокий показатель за всю историю наблюдений.

Конечно, после 1 июля доля ипотечных сделок сократилась: в Москве, например, с 75% в августе 2023 г. до 55% в августе 2024-го, по оценкам Est-a-Tet. Так как львиная доля из этих 55% приходится на семейную ипотеку, получается, что эта госпрограмма обеспечивает примерно половину спроса на новостройки в «старой» Москве. Зависимость Новой Москвы и Подмосковья от семейной ипотеки еще выше, так как там выше доля кредитных сделок.

Поэтому если лимиты по семейной ипотеке будут исчерпаны в ближайшее время и в этом году их расширять не станут, то застройщикам придется что-то предпринимать. К коллапсу рынка и остановке строек это, конечно же, не приведет, потому что с 2019 г. девелоперы строят не на средства покупателей, а на деньги банков. И пока банковские кредиты обходятся застройщикам недорого за счет активных продаж в 2023 г. и перед отключением льготной ипотеки в мае-июне 2024-го. – напомним, ставка по проектному финансированию зависит от объема средств покупателей на эскроу-счетах. Московские новостройки, которые должны вводиться в 2024 и 2025 г., уже распроданы на 75% и 56% соответственно, по данным ЕИСЖС, что позволяло удерживать ставку по проектному финансированию на уровне 7,3% (в среднем по ЦФО), по данным ЦБ на 1 августа, при ключевой ставке 18%.

Но даже при сохранении нынешних темпов продаж стоимость проектного финансирования будет расти, и достаточно быстро, по мере сдачи существующих проектов и вывода на рынок новых. Например, столичные новостройки со сроком ввода в 2026 г. проданы только на 27%, по статистике ЕИСЖС.

Поэтому девелоперам, которые не хотят платить за проектное финансирование 20 с лишним процентов, все-таки придется как-то стимулировать продажи. Любимая застройщиками субсидированная ипотека со сниженной за счет увеличения стоимости квартиры ставкой для этого уже не подходит – когда рыночная ипотека дороже 20%, субсидировать приходится слишком много, и цена квартиры увеличивается слишком сильно. Правда, есть еще траншевая ипотека, но она рискованна не только для покупателей, но и для банков с застройщиками, поэтому палочкой-выручалочкой точно не станет. (См. «Чем застройщики заменят льготную ипотеку».)

Таким образом, единственным способом поддержать продажи остается снижение цен, которые за последние несколько лет выросли примерно вдвое, существенно опередив и инфляцию, и ослабление рубля, и рост доходов населения. Застройщики этот вариант очень не любят, но выбора не остается, особенно в тех проектах, где формируется отставание от планов продаж на 2024 год. Поэтому размер и распространенность скидок на новостройки, которые уже имеют место, будут только увеличиваться. А ближе к Новому году, когда у девелоперов начнут «гореть» планы продаж, скидки и акции могут превратиться в аттракцион неслыханной щедрости.