Власти окончательно разочаровались в льготных ипотечных программах

Новые условия IT-ипотеки, вступившие в силу с 1 августа 2024 года, не сильно отличаются от ее полной отмены. Примечательно, что IT-ипотека относится к узкопрофильным адресным программам, которые, казалось бы, должны были прийти на смену общедоступной льготной ипотеке. Это обстоятельство показывает, что власти, похоже, окончательно разочаровались в льготных ипотечных программах и ждать новых теперь вряд ли приходится, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В конце июля 2024 г. правительство РФ объявило о продлении льготной ипотеки для IT-специалистов до 2030 г., но на новых условиях. Из наиболее существенных изменений: кредитный лимит сокращается с 18 млн до 9 млн руб. для всех регионов, но главное – из программы исключаются Москва и Санкт-Петербург. Причем исключения затронули не только покупку жилья в двух столицах, но и всех айтишников, работающих на столичные IT-компании, неважно, где они собираются приобретать жилье. То есть сотрудники московских или питерских компаний теперь не могут получить IT-ипотеку на покупку квартиры или строительство дома, скажем, в Подмосковье или Ленобласти.

Также IT-ипотека осталась только для компаний, имеющих право применять налоговые льготы, а таких компаний существенно меньше, чем IT-компаний без льгот. Более того, новые условия вступают в действие не с нового года (прежняя программа IT-ипотеки была рассчитана до конца 2024 г.), а уже с 1 августа 2024. Как заявил зампред правительства – руководитель аппарата правительства Дмитрий Григоренко, главная цель изменений – «сохранить кадровый IT-потенциал регионов нашей страны».

Идея поддержать айтишников из регионов в теории выглядит красиво. Но на практике в IT-сфере ключевое значение имеют такие понятия, как «сообщество» или «комьюнити», а также «тусовка», то есть среда для общения и развития. Не меньшую роль играет и инновационная атмосфера, позволяющая ощущать себя на переднем крае, на острие. Поэтому успешные специалисты всегда стремятся перебраться из провинции в центры цивилизации, и это общемировая практика. В России основным таким центром традиционно выступает Москва, отчасти Питер. И ситуация вряд ли сильно изменится, если, конечно, не приложить огромные усилия для создания в российской глубинке новой Силиконовой долины. Более того, по уровню жизни Москва и Петербург вполне могут конкурировать с ведущими мировыми мегаполисами, даже превосходя их по ряду критериев.

Поэтому талантливые айтишники обычно выбирают не между своим родным городом и Москвой, а между Москвой и зарубежными мегаполисами. IT-ипотеку как раз и запускали для того, чтобы удержать айтишников в стране, и в этом есть объективный смысл. В развитых странах мира аренда квартиры обычно съедает значительную часть даже очень хороших зарплат, а покупка жилья недавнему эмигранту, как правило, вообще недоступна. Поэтому хорошая квартира по низкой ставке в Москве или Петербурге вполне могла стать для айтишников ключевой мотивацией остаться в России. А исключение из программы двух наиболее привлекательных российских городов по факту равно закрытию программы.

При этом почти все критики массовых льготных ипотечных программ (за разгон цен на жилье и иные перекосы рынка недвижимости) сходились на том, что узкопрофильные или адресные ипотечные программы полезны и нужны. Так, с одной стороны, адресные программы вроде IT-ипотеки могут способствовать решению важных для государства задач – сейчас трудно представить отрасль, не нуждающуюся в IT-специалистах. А с другой, за счет небольшого охвата подобные программы не способны существенно влиять на рынок – доля той же IT-ипотеки всегда составляла не более нескольких процентов от всех выдач.

Поэтому столь кардинальное и резкое сокращение IT-ипотеки позволяет говорить о том, что власти вообще разочаровались в льготных ипотечных программах. Причем не только в массовых, но и в адресных. Следовательно, теперь вряд ли можно надеяться на появление новых адресных и не очень льготных ипотечных программ, вроде молодежной ипотеки или ипотеки для врачей, учителей и т.п.

Впрочем, реакция властей в этом вопросе тоже хорошо понятна. Своими же собственными усилиями застройщики, по сути, полностью дискредитировали идею льготной ипотеки как таковую, о каких бы вариациях подобных программ ни шла речь. Давайте просто посмотрим, какие плоды принесло многолетнее ипотечное субсидирование.

Для того чтобы повысить доступность жилья для населения, власти за четыре года только на ипотеку с господдержкой потратили 453,1 млрд руб. Причем это не окончательная сумма, несмотря на завершение данной программы 1 июля 2024 г., потому что федеральный бюджет будет субсидировать такие кредиты вплоть до их полного погашения через 30 лет. При этом доступность жилья опустилась на дно вместо того, чтобы увеличиться. Зато доходы строительных компаний благодаря бюджетным субсидиям выросли многократно.

Причина – застройщики перестарались с повышением цен. Так, стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась примерно в два раза по всей России, существенно опередив как инфляцию, так и рост доходов населения. Также произошел существенный отрыв цен на новостройки от вторичного рынка, причем не от старого советского жилого фонда, а от таких же новостроек 3-5-10 летней давности.

Но и это еще не все. Чтобы повышать стоимость метра дальше и дальше, оставаясь в рамках льготных кредитных лимитов, девелоперы систематически уменьшали площади квартир. Как следствие, в Москве, например, уже почти половину предложения на первичном рынке формируют малогабаритные лоты, нередко студии по 17-20-22 кв.м. Очевидно, что такой формат, возможно и подходящий одиноким людям, никак не годится для проживания семей с детьми, что идет в разрез с государственной демографической политикой.

И уменьшение нарезки квартир тут не единственная проблема. Следствием стало неадекватное увеличение плотности застройки – раз сами квартиры мельче, то и влезает их больше. Так, если стандартом советских домов были 4 квартиры на этаже (с разбросом от 2 до 6, редко больше), то в современных новостройках более 10 квартир на этаже – это практически норма. А нередко это уже и 15-20-25 квартир на этаже. Добавьте сюда еще и постоянно растущую этажность современной застройки как в Москве, так и в других крупных городах, а также желание воткнуть на стесненной площадке побольше корпусов. Что мы получаем в итоге? Даже несмотря на дорогие отделочные материалы и современные инженерные решения, которые могут использоваться в таких проектах, а также приписку «премиум класс», по сути, это не что иное, как большая общага по астрономической цене. Другими словами, несмотря на возвышенные эпитеты, качество жизни в современных новостройках нередко не улучшается, а ухудшается.

Проблема зашла так далеко, что столичные власти были вынуждены вести запрет на проектирование квартир меньше 28 кв. м. Возможно последуют и иные ограничения, необходимые для того, чтобы вернуть современные новостройки в категорию комфортного жилья. А также доступного. По крайней мере, глава ЦБ еще несколько месяцев назад прямо указала на необходимость снижать цены.

В свете всех этих обстоятельств становятся вполне понятными жесткие действия властей по урезанию льготных ипотечных программ, даже таких узкоспециализированных, как IT-ипотека. Ведь если за период действия льготной ипотеки ситуация с доступностью жилья только ухудшилась, то, может, для решения проблемы нужно делать все наоборот? Есть ощущение, что сейчас власти пришли примерно к такому выводу.