Фиксированная бюджетная субсидия сведет на нет все льготные ипотечные программы

Власти стремятся снять с себя риски резкого роста бюджетных расходов на льготные ипотечные программы в случае повышения ключевой ставки. Желание вполне понятное в нынешних условиях, однако предложенные меры приведут к остановке выдачи льготных кредитов, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

30 июля председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко, выступая на заседании совета по развитию финансового рынка, заявила, что следует пересмотреть условия субсидирования льготной ипотеки и фиксировать размер субсидии.

«Может быть, вместо того, чтобы субсидировать всю разницу с ключевой ставкой, как это было раньше, следует фиксировать размер самой субсидии. Это будет более понятно для всех участников, позволит сохранить спрос, темпы ввода жилья и будет прогнозируемо для бюджета, не приведет к колебаниям расходов в случае изменения ключевой ставки», – цитирует Матвиенко ИА «Интерфакс».

Предложение Матвиенко оперативно поддержали Минфин и Центробанк в лице главы Банка России Эльвиры Набиуллиной и замминистра финансов Ивана Чебескова.

Напомним, в настоящее время размер бюджетной субсидии, которую правительство направляет банкам, выдающим льготные кредиты, зависит от уровня ключевой ставки ЦБ. С лета прошлого года ключевая ставка увеличилась уже на 10,5 п.п., соответственно выросли и без того огромные расходы бюджета на льготные ипотечные программы. В июне, то есть еще до последнего повышения «ключа», Минфин предложил поправки к закону о бюджете, согласно которым на финансирование семейной и льготной ипотеки в этом году выделяется еще 113 млрд руб. - в дополнение к тем 453,8 млрд руб., которые уже предусмотрены текущей версией бюджета на 2024–2026 гг. В случае принятия поправок совокупные затраты на две программы превысят аналогичные расходы за 2023 г. почти в 4 раза: в прошлом году в бюджете на них было совокупно запланировано 150 млрд руб., сообщали «Ведомости».

Так что желание властей отвязать объем субсидий от динамики ключевой ставки и тем самым обеспечить прогнозируемое давление на бюджет вполне закономерно. Главная проблема льготных ипотечных программ с точки зрения финансового блока – это именно непредсказуемость расходов. Пока ключевая ставка была низкой и субсидировать приходилось 2-3 п.п., затраты на программы не выглядели астрономическими, и правительство без особых раздумий продлевало льготную ипотеку. Однако по мере роста ключевой ставки и бюджетных расходов росло и разочарование властей в ипотечных субсидиях.

Предложение Валентины Матвиенко, на первый взгляд, кажется хороших выходом, позволяющим сохранить льготные программы и одновременно сократить давление на бюджет – или, во всяком случае, сделать это давление более предсказуемым. Вопрос в том, кто будет оплачивать «банкет» вместо казны?

Фиксированный размер госсубсидий фактически означает, что все риски, связанные с динамикой ключевой ставки, должны взять на себя банки. Они ведь не могут (и слава богу) выдавать льготные кредиты с плавающей ставкой, привязанной к величине ключевой. Для ипотечников ставка фиксируется на весь срок жизни кредита, и она не может быть выше максимума, прописанного в программе.

Возьмут ли банки на себя такой риск? Очень сомнительно. Да и почему, собственно, они должны это делать? Величину ключевой ставки определяет Центробанк. За бюджетную политику, от которой очень сильно зависит уровень инфляции и, соответственно, ключевой ставки, отвечает правительство. Поэтому вполне справедливо, что оно и должно разбираться с последствиями своих решений, в том числе с ростом расходов на льготные ипотечные программы.

Попытку переложить на банки часть возросшей из-за повышения ключевой ставки бюджетной нагрузки власти уже делали. В конце прошлого года, когда ключевая ставка достигла 16%, правительство сократило размер возмещения банкам за выдачу льготной ипотеки. В ответ Сбербанк, а за ним и почти все остальные крупные банки ввели комиссии за выдачу таких кредитов. Теоретически – с застройщиков, но на практике последние тут же попытались переложить дополнительные расходы на клиентов, то есть повысили цены на квартиры. Центробанк обрушился с критикой на банковские новации, и впоследствии эти комиссии были отменены, но своего банкиры добились - власти увеличили размер субсидий. Поэтому можно с уверенностью утверждать, что и в случае реализации предложения Матвиенко банкиры не будут молча страдать.

Помимо введения комиссий, у них есть масса других возможностей саботировать льготные программы. Банки могут просто выйти из программ. Или могут поднять первоначальный взнос до заградительных уровней и/или ввести такие требования к потенциальным заемщикам, которым никто или почти никто не будет соответствовать – банки уже такое делали в преддверии изменения условий льготных программ. В результате льготная ипотека как бы продолжит свое существование, но только на бумаге.