Рынок недвижимости не отреагирует на повышение ключевой ставки ЦБ

Повышение ключевой ставки Центробанка не окажет существенного влияния на отечественный рынок недвижимости, так как стоимость ипотеки уже давно достигла заградительных высот. Но чем дольше ЦБ не снижает ключевую ставку, тем больше она давит на спрос и стоимость жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Сегодня, 26 июля, совет директоров ЦБ принял решение о повышении ключевой ставки сразу на 2 п.п до 18% годовых. Это уже шестое повышение ставки за последний год. С июля 2023 г. ключевая ставка выросла на 10,5 п.п.

Причины повышения ставки остаются прежними – Банку России никак не удается справиться с инфляцией. Поэтому увеличения «ключа» рынок ждал – банки в очередной раз повысили ипотечные ставки еще до заседания ЦБ. Что важнее – регулятор вновь ухудшил прогноз по ключевой ставке. Если в феврале 2024 г. ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%, а в апреле - что в 2024 г. «ключ» останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится до 10-12%, то теперь возвращение ставки на уровень 10-11% ЦБ обещает лишь в 2026 г. А в 2025 г. ключевая ставка составит в среднем 14-16%.

Ситуация на рынке недвижимости в связи с очередным увеличением ключевой ставки, скорее всего, никак не изменится. Для подавляющего большинства граждан рыночная ипотека стала слишком дорогой еще в прошлом году. Из-за недоступности кредитов спрос на вторичное жилье в Москве с начала года снизился уже на 15,5%, по данным столичного управление Росреестра. Этот тренд в обозримом будущем сохранится. Цены на «вторичку» пока топчутся на месте, так как предложение растет медленно – понимая, что продать квартиру дорого в нынешних условиях невозможно, собственники предпочитают снимать жилье с продажи «до лучших времен». Однако учитывая, что они наступят не раньше, чем в 2026 г., когда ЦБ опустить ключевую ставку ниже 10%, стагнация на вторичном рынке завершится снижением цен.

Что касается первичного рынка, то завершение программы ипотеки с господдержкой и ужесточение условий семейной ипотеки с 1 июля повлияют на новостройки куда больше, чем повышение ключевой ставки. В ближайшие месяцы спрос рухнет, но ждать скорого пересмотра цен не стоит. Заемщики строят жилье не на свои деньги (т.е. деньги дольщиков), а на банковские кредиты. При этом ставка по проектному финансированию существующих проектов остается комфортной для застройщиков благодаря успешным продажам в предыдущие периоды. Скорее всего, девелоперы совместно с банками-партнерами будут пытаться стимулировать спрос с помощью программ субсидированной ипотеки со сниженными ставками. Как правило, такие программы предполагают существенное увеличение стоимости квартиры.

Однако по мере завершения существующих проектов и запуска новых давление на цены будет усиливаться – застройщикам нужно будет наполнять эскроу-счета, чтобы удешевить проектное финансирование новых проектов. Поэтому, если ЦБ резко не смягчит монетарную политику, ближе к концу 2024 г. и в 2025 г. мы, скорее всего, увидим рост размера и распространенности скидок и акций. А в новых проектах продажи будут стартовать по ценам ниже рынка.