Новые условия семейной ипотеки будут давить на цены новостроек

Завершение ипотеки с господдержкой под 8% и ужесточение условий семейной ипотеки, которая в московском регионе теперь распространяется только на семьи с детьми не старше 6 лет и детьми-инвалидами, конечно, приведет к существенному сокращению объема льготных выдач, что будет давить на спрос и на цены - прежде всего в новых проектах. Однако глубина их снижения во многом будет зависеть от жесткости борьбы ЦБ с ипотечными «схематозами», которые используют застройщики для поддержания продаж, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

10 июля Минфин, наконец, раскрыл новые условия программы семейной ипотеки, притом что старые действовали до 1 июля. Программа продлена до 2030 г. и распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Напомним, ранее льготными условиями могли воспользоваться семьи, где воспитываются не менее двух несовершеннолетних детей или один ребенок, родившийся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года.

Ставку по программе оставили на уровне 6%, в том числе для жителей Дальнего Востока. Сумма кредита и минимальный первоначальный взнос также остались прежними: 20% и до 12 млн рублей для жителей столичных агломераций и 6 млн - для остальных регионов.

Как уточняется на сайте Минфина, заёмщик может оформить ипотечный кредит и на более крупную сумму: до 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 млн рублей в остальных регионах. Но в таком случае в части кредита выше установленного госпрограммой лимита будет действовать рыночная процентная ставка. Первоначальный взнос — 20%.

Также «Семейную ипотеку» на новостройки могут получить: семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей; семьи с двумя детьми до 18 лет, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах, имеющих индивидуальные программы развития; семьи, где есть ребенок-инвалид.

При этом строительство индивидуального дома или его приобретение для данной категории граждан доступно по всей территории России, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета.

До 1 июля на семейную ипотеку приходилась примерно половина выдач по льготным программам, притом что доля всей льготной ипотеки на первичном рынке уже превышала 90%. Поэтому решение властей об ужесточении условий семейной ипотеки было практически неизбежным – если бы этого не произошло, то даже после сворачивания программы господдержки со ставкой 8% объемы льготных выдач все равно бы зашкаливали.

При этом на фоне высокой ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время может вырасти еще больше, льготная ипотека слишком дорого обходится бюджету, а также приводит к серьезным перекосам на рынке жилья. Например, в Москве разница в цене между новостройками и вторичными квартирами сравнимого качества может достигать 30%. А в целом по стране разрыв между средними ценами на первичном и вторичном рынках в I квартале 2024 г. вырос до 55%, по данным Росстата, против 44% в IV квартале 2023 г. А это уже чревато проблемами не только у владельцев переоцененных квартир, которые не могут продать их на вторичном рынке без существенных потерь, но и убытками банков, получающих на баланс ипотечные залоги по завышенной цене, что в перспективе может привести к банковскому кризису.

Так что новые условия семейной ипотеки еще достаточно мягкие. Например, власти отказались от обсуждавшейся в экспертном сообществе идеи ввести ограничения по площади жилья: субсидировать только кредиты на покупке квартир от 50 кв. м, чтобы программа поддерживала семьи, а не спекулянтов, приобретающих студии. Однако правительство, видимо, опасается слишком сильного падения спроса на новостройки в случае принятия таких мер.

Впрочем, продажи у застройщиков все равно упадут – при сокращении льготных программ и ставках от 19-20% по рыночным это неизбежно. Просадка будет существенной, но дифференцированной - в зависимости от востребованности проекта и его класса: если элитного жилья ипотечные пертурбации практически не коснутся, то в массовых сегментах и бизнес-классе снижение спроса может достичь 30-50% в ближайшие месяцы.

Однако катастрофой для застройщиков это не станет: во-первых, речь идет лишь о возвращении раздутого госсубсидированием рынка к нормальному состоянию; а во-вторых, девелоперы накопили большие финансовые резервы в ходе всплесков спроса в связи с повышением ключевой ставки в 2023 г. и в преддверии завершения/ужесточения условий льготных программ в мае-июне 2024 г.

По данным ЦБ, коэффициент покрытия задолженности по проектному финансированию остатками средств на счетах эскроу по итогам I квартала 2024 г. составлял 85%. А средняя ставка по проектному финансированию на 1 июня 2024 г. равнялась лишь 7,1% - при ключевой 16%. Это вполне комфортные условия, чтобы стройотрасль благополучно пережила резкое снижение продаж в течение нескольких месяцев.

Однако по мере завершения строящихся в настоящее время объектов и запуска новых давление на цены будет расти, так как девелоперам нужно будут вновь наполнять эскроу-счета – в противном случае стоимость кредитов устремится в космос. Поэтому к конце 2024 г. и в 2025 г. мы, скорее всего, увидим рост размера и распространенности скидок и акций на первичном рынке. Застройщики также будут пытаться выделиться среди конкурентов, предлагая покупателям «больше за те же деньги»: кладовки в подарок, ремонт и т.п.

Новые проекты на старте продаж будут стоить ощутимо меньше, чем строящиеся – чтобы привлечь покупателей и побыстрее наполнить эскроу. И это, опять же, абсолютно нормально для рынка, в отличие от ситуации последних лет, когда, боясь продешевить, застройщики выводили новые корпуса по ценам выше, чем в уже наполовину построенных и даже готовых. Затормозятся и темпы роста цен по мере строительства.

Однако главным инструментом привлечения покупателей в условиях сокращения льготных программ и заградительных ставок по рыночным девелоперы постараются сделать собственные ипотечные программы со сниженной ставкой, которые будут запускать (и уже запускают) совместно с банками-партнерами. Плохо в этих программах то, что уменьшение ипотечной ставки достигается за счет увеличения цены квартиры. Центробанку такой креатив традиционно не нравится, но насколько жестко и оперативно он сможет его пресекать, пока не ясно. Чем активнее ЦБ будет вести борьбу со «схематозами», тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен.