Отказ от IT-ипотеки почти не повлияет на ипотечный рынок, но сильно повредит экономике

Стремление Минфина сократить долю льготной ипотеки можно только приветствовать, но доля IT-ипотеки слишком мала, чтобы отказ от программы оказал сколько-нибудь существенное влияние на ипотечный рынок. При этом программа позволяет сохранить IT-специалистов, которые так ценны для страны, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Минфин РФ обсуждает сворачивание государственной программы IT-ипотеки, заявил замминистра финансов Иван Чебесков в кулуарах банковского форума «Эксперт РА». Он отметил, что льготные ипотечные программы, которые задумывались изначально как антикризисные меры, а потом как меры, стимулирующие демографию, «превратились в какой-то степени в меры поддержки строительной отрасли и меры, которые поддерживают прибыль банков».

«Доступность жилья, к сожалению, снизилась за время проведения льготных программ. Проанализировав ситуацию, мы пришли к выводу, что это происходило в большей степени из-за того, что мы переиспользовали этот стимул. Когда доля льготных программ относительно низкая - мы считаем, этот уровень должен быть на уровне 20-25% от общих выдач - тогда стимулы, по идее, должны работать, тогда доступность для тех, кому мы хотим помочь, чей спрос мы хотим стимулировать, увеличивается, но это не сильно влияет на рынок в целом, не повышает стоимость жилья, и для рынка в целом доступность не снижается», - цитирует замминистра финансов ИА «Интерфакс».

IRN.RU неоднократно подчеркивал, что массовое субсидирование ипотечных ставок приводит к неадекватному росту цен на жилье и увеличению рисков в банковской системе - льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком. Поэтому намерение министерства финансов сократить долю субсидируемых государством программ до 25% - идея абсолютно правильная.

Однако эти планы контрастируют с тем, что власти собираются продлить семейную ипотеку – не менее массовую, чем ипотека с господдержкой под 8%. По данным аналитического центра «Домклик», в I квартале 2024 г. самой востребованной ипотечной программой была именно семейная ипотека – на нее пришлось 57% от общего объема выдач ипотеки Сбербанком на первичном рынке. А на IT-ипотеку – только 2,37%. В московском регионе, где сосредоточены крупнейшие IT-компании страны, доля IT-ипотеки составляет 6,2% в Москве и 3,5% в Подмосковье, что все равно несравнимо с долей семейной ипотеки: 45,6% и 60% соответственно.

Отсюда напрашиваются следующие очевидные выводы: во-первых, свернув IT-ипотеку, власти никак не изменят ландшафт ипотечного рынка, но зато очень сильно навредят не только айтишникам, но и экономике в целом, потому что сейчас трудно назвать отрасль, которая бы совсем не зависела от IT-специалистов. При этом именно они – самая мобильная и востребованная в иностранных компаниях часть отечественной рабочей силы, которой к тому же на Родине в силу объективных причин не могут предложить такой же уровень зарплат, как «там». В этой ситуации ипотека остается чуть ли не единственным способом привязать IT-специалиста к стране.

Во-вторых, без кардинальных изменений условий семейной ипотеки субсидируемые государством программы будут формировать львиную долю ипотечных выдач даже после завершения льготной ипотеки под 8%. Власти обещают сохранить ставку 6% по ипотеке для семей с детьми не старше 6 лет. Значит, для остальных семей ставки, скорее всего, вырастут - по данным «Известий», до 12%, но это все равно значительно привлекательнее нынешних рыночных условий. Поэтому далеко не факт, что этого будет достаточно для сокращения доли льготных программ до 25% от общего объема рынка. Куда эффективнее был бы отказ от выдачи семейной ипотеки на маленькие квартиры – студии и однушки, то есть жилье до 50 кв. м, которое, очевидно, не подходит для проживания семей с детьми и не способствует выправлению демографии – см. «Семейная ипотека помогает инвесторам, а не семьям». Такие меры позволили бы существенно сократить долю семейной ипотеки – на малогабаритное жилье приходится 40% от объема выдач – и при этом предотвратить рост цен на квартиры, которые подпадают под условия программы.