Льготную ипотеку в Москве отменили досрочно

Повышение ключевой ставки Центробанка еще на 1 п.п. вряд ли повлияет на ситуацию с рыночной ипотекой, ставки по которой давно достигли заградительного уровня. Но ставка в 16% уже повлияла на условия ипотеки льготной – власти оперативно подняли первоначальный взнос до 30% и почти свернули программу в Москве, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

15 декабря Центробанк в пятый раз подряд поднял ключевую ставку – с 15 до 16% годовых. Таким образом, с июля ставка выросла на 8,5 п.п., то есть более чем в два раза. Очередное ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, как и раньше, объясняет высокой инфляцией (в среднем за октябрь-ноябрь рост цен с поправкой на сезонность составил 10,0% в пересчете на год) и завышенными инфляционными ожиданиями населения и бизнеса.

При этом Банк России вновь подчеркнул, что не планирует в обозримом будущем переходить к снижению ключевой ставки. «Возвращение инфляции к цели в 2024 г. и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике», - говорится в сообщении регулятора, опубликованном на официальном сайте.

Этим нынешняя ситуация существенно отличается от предыдущих периодов высокой ключевой ставки – в 2014-2015 и 2022 г. – см. «Руководитель IRN.RU: быстрого снижения ключевой ставки, как в прошлые кризисы, не будет».

Так как размер ключевой ставки непосредственно отражается на стоимости денег в экономике, повышение показателя приведет к очередному удорожанию ипотеки. Однако по факту это не окажет существенного влияния на выдачи по рыночным программам – еще до последнего увеличения «ключа» несубсидируемые ипотечные ставки в крупнейших банках стартовали с неподъемных 15,6-16,4% годовых. В принципе, заградительного уровня рыночные ставки достигли в августе, когда Банк России повысил ключевую ставку до 12%.

Другое дело – льготные ипотечные программы. Максимальные ставки по ним фиксированные, но чем выше ключевая ставка, тем больше затраты бюджета на их субсидирование и, соответственно, выше вероятность пересмотра программ. Еще летом, при ключевой ставке 7,5%, за каждый кредит, выданный по программе льготной ипотеки под 8% годовых, казна выплачивала банкам 2 п.п. компенсации (ее размер рассчитывался по формуле: ключевая ставка, увеличенная на 2,5 п.п., минус 8%). После повышения ключевой ставки до 13% размер компенсации вырос до 7,5 п.п., на что правительство отреагировало повышением первоначального взноса по всем льготным программам с 15 до 20% и сокращением компенсации банкам на 0,5 п.п.

Однако даже с учетом этих мер расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку, то есть фактически на субсидии банкам, в 2024 г. возрастали почти в 4 раза: со 119,4 млрд руб., запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд руб. По сравнению с 2023 г. сумма увеличивалась втрое – расходы в текущем году были запланированы в объеме 150 млрд руб. – см. «Продление льготной ипотеки: что застройщикам хорошо, то бюджету и банкам смерть?».

Поэтому в правительстве активно обсуждались дальнейшие меры по ужесточению условий льготных ипотечных программ. Первым кандидатом на пересмотр была именно льготная ипотека под 8%, которая выдается всем без разбору и вносит наибольший вклад в разбалансирование рынков ипотеки и недвижимости.

Так что когда ЦБ поднял ставку до 16%, что увеличило величину бюджетной компенсации по льготной ипотеке до 10 п.п., власти думали не долго. Уже вечером 15 декабря на сайте Минфина появилось сообщение о кардинальном изменении условий ипотеки с господдержкой: первоначальный взнос увеличивается до 30%, а максимальный размер льготного ипотечного кредита в столичных агломерациях снижается с 12 до 6 млн рублей.

Последнее на практике означает резкое сокращение программы льготной ипотеки под 8% в Москве, где, по данным «Домклика» на сентябрь, она занимала 31% от общего количества сделок по льготным программам, в рамках которых Сбербанк в сентябре выдавал 61,5% кредитов на новостройки. Средняя цена однокомнатной квартиры в пределах МКАД уже превышает 12 млн руб., а при минимальном взносе в 30% взять кредит под 8% можно будет только на жилье стоимостью не более 8,5 млн руб. В «старой» Москве за такие деньги можно купить разве что небольшую студию.

При этом влияние принятых решений на спрос в краткосрочной перспективе будет зависеть от даты их вступления в силу. Если выдача кредитов на старых условиях прекратится прямо сейчас, то значительное снижение покупательской активности мы увидим уже в декабре. Однако если новые условия вступят в силу только с 2024 г., можно вновь ждать эффекта «последнего вагона», который наблюдался в июле-сентябре.