Малогабаритные квартиры в новостройках Москвы – это «биткойны» российской экономики

Малогабаритные квартиры, которые формируют уже более половины спроса на рынке новостроек Москвы, - это не столько жилье, сколько бетонная криптовалюта. Использовать студии и маленькие однушки в практических целях, то есть для жизни, как минимум, неудобно, но зато в качестве инвестиции они пользуются бешеным спросом – потому что более-менее доступны и постоянно растут в цене. И чем больше растут, тем большим спросом пользуются. Тот факт, что перепродать эти «биткойны» даже по цене покупки не получится, инвесторов не смущает, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, выступая на конференции «Рынок недвижимости без иллюзий: от рекордов осени к реальности 2024 года», организованной «Московским Бизнес Клубом».

Московский рынок новостроек становится все более «малогабаритным». Студии формируют 20,8% предложения, однокомнатные квартиры – 34,7%. Для сравнения: 5 лет назад, в 2018 г., соответствующие доли равнялись 5,7% и 31,3% - см. «Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали».

При этом на экстремально компактные лоты – площадью менее 25 кв. м – по оценкам брокеров, приходится уже до 17% в общем объеме предложения в «старой» Москве и до 19,5% в Новой – см. «Нишевый продукт: в московских новостройках продается более 8 тысяч квартир до 25 кв. метров».

С января 2021 г. по декабрь 2022 г. суммарная доля студий и однокомнатных квартир в предложении увеличилась на 23%. При этом доля двушек сократилась на 13% (в сделках — на 5%), а трешек — на 9% - см. «Сбер: спрос на студии и небольшие квартиры в новостройках Москвы растет».

Перекос в пользу маленьких лотов девелоперы объясняют предпочтениями покупателей. На первый взгляд, это действительно так - в последние годы, особенно начиная с 2020-го, когда была запущена программа льготной ипотеки, спрос на первичном рынке Москвы смещается в сторону студий и однокомнатных квартир: с 2020 по 2022 г. доля таких квартир в спросе выросла с 40 до 53%.

В сентябре 2023 г. доля малогабаритного жилья в сделках, по данным управления Росреестра по Москве, составила уже 57,7%. В октябре показатель опустился до 54,6%, но все равно остался на 1,5 п.п. выше, чем в конце 2022 г.

В массовом сегменте продажи студий только за август, на пике ажиотажа, выросли в три раза, на 30% увеличился спрос на однокомнатные квартиры, включая так называемые «евродвушки», сообщает «НДВ-супермаркет недвижимости». При этом продажи двухкомнатных квартир и евротрешек увеличились только на 2,6%.

Таким образом, рост спроса на новостройки в Москве в основном обеспечивают именно малогабаритные квартиры.

Динамика суммы ДДУ с начала 2023 г. к 2022 г.

IRN.RU по данным управления Росреестра по Москве

При этом на вторичном рынке предпочтения покупателей не меняются все последние 30 лет: самый популярный формат жилья – двухкомнатные квартиры. И это логично, так как основные клиенты рынка недвижимости – семьи с детьми, а жить в студии или в однушке даже паре без детей некомфортно.

Почему же на первичном рынке именно маленькие лоты обеспечивают рекордные продажи? Все дело в том, что это самое дешевое предложение на рынке: в массовом сегменте «старой» Москвы студию можно купить в среднем за 8 млн руб., однушку – за 10-12 млн. Двушка уже значительно дороже – 16-18 млн руб. и не укладывается в кредитный лимит программы льготной ипотеки.

А то, что нормально жить на 25 кв. м невозможно, - это не беда. Потому что жить в крохотных квартирках большинство покупателей не собираются, рассматривая свои приобретения в качестве выгодной и надежной инвестиции в наше неспокойное время. Ведь квартира в Москве – это «вечная» ценность. К тому же быстро дорожающая: в период ажиотажа последних месяцев студии и однокомнатные квартиры прибавляли в цене по 4-6%, тогда как, например, двушки и трешки – только 1,5-2%.

В общем, покупатели довольны. Довольны и застройщики: мелкая нарезка позволяет им поднимать цены, укладываясь в лимиты льготных ипотечных программ и не теряя спрос. Собственно, увеличение доли малогабаритных квартир на рынке и является одним из стимулов роста цен – как известно, чем меньше квартира, тем дороже метр.

Не доволен только Центробанк: инвестиции с использованием госсубсидий, то есть за счет денег налогоплательщиков, – это не очень справедливо, считает глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Но справедливость бюджетных расходов - это не забота обывателей. И то, что переизбыток малогабаритного жилья и дефицит семейных форматов в перспективе будет отрицательно влиять на демографию, тоже не должно волновать покупателей студий и однушек.

По идее, их должны волновать более прозаические вопросы, а именно: какова доходность инвестиций? Но такими вопросами нынешние инвесторы в бетон, очевидно, не задаются. Потому что доходность их вложений отрицательная: квартира, которая у застройщика, по льготной ипотеке, стоит 10 млн руб., по переуступке продается за 8 млн.

По данным Центробанка, в среднем по стране разрыв в цене метра между первичным и вторичным рынком достигает 42% в пользу «первички». В Москве квартира на вторичном рынке будет дешевле примерно такой же на первичном на 10-30%. Таким образом, чтобы продать на вторичном рынке квартиру, купленную в новостройке, придется делать большую скидку. А если новостройка куплена по программе субсидированной ипотеки от застройщика, то есть с дополнительно сниженной за счет завышения стоимости квартиры ипотечной ставкой, скидка будет не просто большой, а огромной. Особенно на малогабаритные квартиры, которых, с одной стороны, на рынке становится все больше, а с другой – они в основном нужны только таким же инвесторам.

Многие инвесторы рассчитывают сдавать «малогабаритки» в аренду. Маленькую студию или однушку в спальном районе «старой» Москвы в пешей доступности от метро можно купить примерно за 10 млн руб. (если повезет) и сдавать тысяч за 40-50 в месяц – см. калькулятор стоимости аренды квартир в Москве и Подмосковье на www.irn.ru. Таким образом, за год доход от сдачи такой недвижимости в аренду составит 500 000 – 600 000 руб. «грязными», или 5-6% максимум, и окупится инвестиция через 16-20 лет. И это без учета расходов на амортизацию, ремонт, коммуналку, простоя и т.п. Причем доход от аренды за первые года 3-4-5 лишь покроет разрыв между завышенной ценой покупки на «первичке» и реальной ценой перепродажи на «вторичке».  Для сравнения: ставки по банковским вкладам сейчас достигают 13-14%. 

Но любой банк может лопнуть, деньги – обесцениться, а квартира – реальный актив, говорят сторонники инвестиций в бетон. Если в квартире можно жить, это действительно так. Вопрос в том, можно ли жить на площади 25 кв. м.