Над льготной ипотекой сгущаются тучи

Льготная ипотека разогнала цены на жилье и снизила его доступность, но это не сподвигло правительство ее отменить – несмотря на уговоры ЦБ и Минфина. Однако теперь, в условиях повышения ключевой ставки до 13% годовых, льготные ставки становятся неподъемными для бюджета, и это заставляет власти брать курс на ограничение субсидирования, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Расходы бюджета на субсидирование государственных ипотечных программ – льготной ипотеки для всех, семейной ипотеки, IT-ипотеки и т.п. – зависят от уровня ключевой ставки Банка России. Например, фиксированная максимальная ставка для населения по льготной ипотеке – 8% годовых. Это ниже рыночного уровня ставок, поэтому государство компенсирует банкам недополученные доходы. Размер компенсации до недавнего времени рассчитывался по формуле: ключевая ставка, увеличенная на 2,5 п.п., минус 8%. Таким образом, при ключевой ставке 7,5% максимальный размер компенсации банку составлял 2 п.п., а при ключевой ставке 13% - уже 7,5%. Поэтому, с точки зрения льготных ипотечных программ, банкам выгодна высокая ключевая ставка, и они даже просили правительство увеличить субсидию банкам, когда ЦБ опустил ключевую ставку до 4,5% летом 2020 г. (тогда ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а повышающий коэффициент – 3 п.п.). А для бюджета все наоборот: повышение ключевой ставки на 5,5 п.п., как это произошло в последние два месяца, означает взрывной рост расходов на субсидирование льготных ипотечных программ.

Поэтому правительство решило сократить субсидии банкам на 0,5 п.п. с 20 сентября, что немедленно привело к увеличению фактических ставок по льготным кредитам. Нет, формально власти ставки не повышали, но до 20 сентября банки выдавали заемщикам льготною, семейную и т.п. ипотеку по ставкам ниже максимальных, со скидкой, а после 20-го они эти скидки отменили и повысили ставки до фиксированного максимума.

Например, в начале сентября в Сбербанке минимальная ставка по программе «Господдержка» составляла 5,5% годовых, по семейной ипотеке – 3,5%, по IT-ипотеке – 2,5%. А после 20 сентября ставки выросли до 8%, 6% и 5% соответственно, то есть на 2,5 п.п.

Одновременно правительство увеличило минимальный первоначальный взнос по льготным программам с 15% до 20%, так как льготные заемщики, бравшие кредиты с низким первоначальным взносом по заниженным ставкам на покупку жилья по сильно завышенным ценам, ухудшали качество ипотечных портфелей банков, что сильно беспокоило ЦБ – см. «Льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком».

Таким образом, теоретически, повышение ключевой ставки ЦБ до 13% не отразилось на льготных госпрограммах. А вот на практике условия кредитования для льготных заемщиков ухудшились. Увеличение ставки с 5,5 до 8% при сроке кредита 20 лет и первом взносе 20% означает рост ипотечного платежа за квартиру стоимостью 10 млн руб. с 58,5 тыс. до 67 тыс. руб. в месяц (см. ипотечный калькулятор) – это не критично, но ощутимо. Хуже повышение первоначального взноса с 15% до 20% - лишние 500 тыс., которые надо будет заплатить банку, на дороге ни у кого не валяются. В перспективе застройщики, скорее всего, будут вынуждены компенсировать повышение первоначального взноса скидками, но сейчас, на фоне ажиотажа, спровоцированного увеличением ключевой ставки и пересмотром условий льготного кредитования, скидки скорее сокращаются, чем растут.

При этом правительство, скорее всего, будет вынуждено и дальше закручивать гайки, потому что даже с учетом сокращения компенсаций банкам бюджетные затраты на субсидирование льготных ставок увеличиваются астрономически. Как следует из пояснительной записки к проекту федерального бюджета на 2024 г. и плановый период 2025-2026 гг., с которой ознакомился «Интерфакс», расходы на программу льготной ипотеки в 2024-2025 гг. вырастут на 251,6 млрд рублей в сравнении с объемами, заложенными на этот же период в действующем бюджете, а на программу семейной ипотеки - на 216,6 млрд рублей. А ведь есть еще дальневосточная ипотека, IT-ипотека и т.п.

Помогать правительству в экономии казенных средств взялась и Госдума. Как сообщили «Известия», члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предлагают ввести запрет на оформление льготной ипотеки без регистрации в регионе, где планируется покупка жилья. По мнению авторов законопроекта, это поможет сократить количество инвесторов, использующих госсубсидии для приобретения активов.

По-видимому, в дальнейшем последуют и другие инициативы, направленные на ограничение спроса в рамках льготных ипотечных программ.