Повышение ключевой ставки ЦБ приведет к всплеску спроса на жилье

На фоне повышения ключевой ставки Центробанка можно ожидать всплеска покупательской активности на рынке жилья - несмотря на подорожание ипотеки. Однако в дальнейшем рост ипотечных ставок будет давить на спрос и стоимость квартир, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Длительный период смягчения денежно-кредитной политики подошел к концу. 21 июля совет директоров Банка России впервые с апреля 2022 г. повысили ключевую ставку - сразу на 100 б.п., до 8,50% годовых, из-за «усиления инфляционного давления в экономике» и «увеличения инфляционных ожиданий». При этом Банк России допустил «возможность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции вблизи 4% в 2024 г. и далее».

На повышение ключевой ставки банки предсказуемо отреагировали увеличением ставок по кредитам, в том числе ипотечным. Газпромбанк и Росбанк уже подняли ставки на 0,5 п.п. до 12,15-12,3% годовых, «Уралсиб» ограничился повышением на 0,2-0,3 п.п. до 11,9-12,59%.

О намерении увеличить ставки заявил и один из двух крупнейших ипотечных банков – ВТБ. Согласно пресс-релизу кредитной организации, с 1 августа ипотека в банке подорожает на 0,9 п.п. Таким образом, кредиты на покупку жилья в ВТБ будут стоить от 11,6-11,8% годовых.

В принципе, повышение в пределах 1 п.п. значительного влияния на стоимость кредитов не оказывает, в чем легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. Например, при ставке 11%, первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет за квартиру стоимостью 10 млн руб. придется ежемесячно отдавать банку 76 200 руб., а после повышения ставки до 12% такой же кредит обойдется в 82 300 руб. То есть разница в стоимости обслуживания кредита под 11% и под 12% составляет всего лишь 6 100 руб.

Более того, несмотря на то, что ключевая ставка с сентября 2022 г. стояла на месте, рыночная ипотека постепенно дорожала на фоне увеличения стоимости фондирования. По данным мониторинга «Дом.рф», в сентябре 2022 г. кредиты на покупку вторичного жилья предлагались по ставке 10,16% в среднем, а несубсидируемая ипотека на новостройки – 10,06%. В июле 2023 г., перед повышением ключевой ставки ЦБ, ставки предложения по таким ипотечным программам достигли 11,6% и 11,06% соответственно.

Таким образом, менее чем за год несубсидируемая ипотека подорожала на тот же 1 п.п., но рынок этого почти не заметил. Например, в Москве с января по июнь 2023 г. Росреестр зарегистрировал на 24% больше ипотечных договоров, чем за аналогичный период прошлого года. Причем на фоне перераспределения спроса на вторичный рынок ипотека растет преимущественно за счет рыночных, несубсидируемых программ: по информации «Дом.рф», за I полугодие 2023 г. на вторичном рынке количество выданных кредитов увеличилось на 70% к прошлому году, а на первичном, который в основном формируют госпрограммы, – только на 18%.

Означает ли это, что спрос на ипотеку не отреагирует и на повышение ключевой ставки ЦБ? Увы, нет – одно дело постепенное подорожание кредитов на десятые доли процента, совсем другое - одномоментное повышение на «целый» процентный пункт. Даже если реальное повышение стоимости кредита незначительно, заемщики всегда воспринимают такие вещи близко к сердцу. Тем более что в данном случае ипотечные ставки достигли или даже превысили психологически важную отметку в 12%.

Так что в ближайшем будущем можно ждать активизации рынка - потенциальные покупатели побегут оформлять ипотеку, пока она не стала дороже. Скачки спроса характерны для периодов, когда меняется траектория движения ключевой ставки. Так было и весной 2022 г. , после взлета ключевой ставки до 20%, и весной 2021-го , когда ставка увеличилась с 4,5 до 5%.

Притока клиентов ожидают и сами банки. «Все поступившие в ВТБ заявки до 1 августа будут рассмотрены по текущим условиям. Полученное по заявке решение, включая процентную ставку, будет действовать 90 дней», - подчеркивается в пресс-релизе кредитной организации.

Однако искусственный всплеск активности в условиях ограниченной платежеспособности покупателей всегда приводит к вымыванию спроса будущих периодов, поэтому в дальнейшем досрочная реализация спроса будет давить на цены – особенно в условиях дорогой ипотеки.

Учитывая, что повышение ипотечных ставок не распространяется на программы с господдержкой на покупку новостроек (хотя и по ним реальные ставки могут немного вырасти из-за сокращения размера дополнительных скидок от банков), можно ожидать некоторого замедления перетока спроса с вторичного на первичный рынок. Однако если это и произойдет, то, скорее всего, продлится недолго, потому что с 1 октября Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам – прежде всего именно в сегменте ДДУ, «чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья», отмечается в сообщении на сайте ЦБ. Новые меры ЦБ направлены на борьбу с программами субсидированной ипотеки от застройщиков, пришедшим на смену запрещенной околонулевой ипотеке. Так как именно эти программы обеспечивают львиную долю выдач на рынке новостроек, их фактический запрет, по-видимому, приведет к сокращению спроса на «первичку» и усилению миграции покупателей на более доступный по ценам вторичный рынок.