Рынок недвижимости затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жилье завышены. А завышены они как раз «благодаря» стимулированию продаж через субсидирование ипотечных ставок. Если застройщики опустят стоимость метра, со спросом не будет проблем даже без льготной ипотеки, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Напомним, 11 апреля на совещании по экономическим вопросам президент РФ Владимир Путин заявил, что рынок недвижимости затоварен и в дальнейшем это может привести к снижению объемов строительства и ввода жилья.
«Как вы знаете, в прошлом году наши строители вышли на рекордные объёмы ввода жилья. Однако видно также, что на рынке недвижимости начинают возникать и определённые дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению „стройки“. Нужно, конечно, эти риски снижать», — цитирует Путина kremlin.ru.
Путин призвал поддержать спрос на жильё, чтобы «обеспечить устойчивое, долгосрочное развитие строительного сектора».
Президент также отметил, что правительство уже продлило программу льготной ипотеки по ставке 8% до 1 июля 2024 г. и расширило доступность семейной ипотеки по ставке 6%.
Доля непроданного жилья на первичном рынке действительно растет. В России, по данным портала «Наш.дом.рф», доля находящихся в экспозиции, но нереализованных новостроек за год увеличилась на 8 п.п. – с 36% в апреле 2022 г. до 44% в апреле 2023 г. Количество непроданных метров выросло с 34,7 млн до 42,9 млн, то есть на 23,8%. Еще хуже ситуация в Москве, где соответствующие показатели выросли на 11 п.п. (с 34% в апреле 2022 г. до 45% в апреле 2023 г.) и 38% (с 5,3 до 7,3 млн кв. м).
Но квартиры плохо продаются не из-за недостаточного стимулирования спроса, а из-за избыточного. Именно резкое удешевление ипотеки, сначала на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и субсидирования ставок государством в 2020-2021 гг., а потом и самими застройщиками - в 2022-м, создало условия для двукратного увеличения цен на новостройки за последние два года, которое и привело к снижению объемов продаж. Причем застройщики повышали цены, несмотря на ковидный и санкционный кризисы, отнюдь не способствовавших росту доходов населения.
Как следствие, доступность жилья для граждан сократилась, но зато девелоперы улучшили свое финансовое положение: согласно отчетам публичных компаний, чьи акции торгуются на бирже, в 2020-2021 гг., после запуска льготной ипотеки, их прибыли выросли примерно в два раза. А вот покупатели никакой выгоды от льготных ставок не получили.
Однако даже самая дешевая ипотека не может вечно компенсировать рост цен: во второй половине 2022 г., когда усилиями застройщиков ипотечные ставки упали практически до нуля, продажи новостроек на 15-20%, а в отдельные месяцы - и на 30-50% отставали от показателей аналогичных периодов 2021 г., по данным Росреестра по Москве.
Так что дальнейшая поддержка спроса через улучшение условий ипотечного кредитования не только не решит проблему затоваривания рынка, а усугубит ее, стимулируя надувание ценового пузыря. Чтобы поддержать спрос, государству не нужно ничего делать, рынок все отрегулирует сам: недостаточные объемы продаж заставят застройщиков снижать цены, и продажи «разморозятся» без вмешательства со стороны властей и траты бюджетных денег.
Как это уже произошло на вторичном рынке, где цены, по индексу IRN.RU, с мая по декабрь 2022 г. упали на 7-8%, а с учетом торга - на 15-20% от весенних максимумов. В результате готовое жилье стало стоить значительно дешевле новостроек, в том числе на котловане. Причем не только старый советский фонд, но и дома, построенных лишь 5-10 лет назад и по своим качественных характеристикам не уступающие строящемуся жилью.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в конце марта 2023 г. квартиры в современных панельных домах на вторичном рыке «старой» Москвы стоили в среднем 240 700 руб. за кв. м, в монолитно-кирпичных - 261 000 руб. На первичном рынке, по информации «Бест-Новостроя», в эконом- и комфорт-классе метр продается по 280 000 – 300 000 руб., в бизнес-классе – 440 000 руб. Это абсолютно ненормальная ситуация – цены на полуфабрикат должны быть ниже, чем на готовый продукт.
Конечно, при таком соотношении цен покупатели ушли на вторичный рынок. Поэтому впервые за всю историю отечественного рынка недвижимости «вторичка» в кризис чувствует себя лучше новостроек. В отличие от первичного рынка, продажи на вторичном росли в месячном выражении практически всю вторую половину 2022 г. Даже в октябре, после объявления частичной мобилизации, число переходов прав увеличилось на 11%, тогда как количество ДДУ сократилось на 40%. В 2023 г. эта тенденция сохраняется: по данным столичного управления Росреестра, за январь-февраль 2023 г. число ДДУ в Москве упало на 35% в годовом выражении, а количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья - только на 19%.
Так что панацея от затоваривания рынка есть, но это не субсидирование ипотечных ставок, а снижение цен. Процесс уже начался, пусть и пока в скрытом виде – скидки в 15-20% стали обычным явлением на рынке новостроек, максимальные дисконты достигают 40%. Надо подождать несколько месяцев, снижение цен ускорится, и спрос естественным образом увеличится. А увеличивать дозу ипотечного наркотика сидящему на игле льготных ставок рынку не надо – всем будет намного лучше, если он от этой зависимости вылечится.
Также по теме: