Строительство «доступного жилья» в виде квартир по 15-20-25 кв. м – явно не решение квартирного вопроса

Предложение Счетной палаты запретить выдачу льготной ипотеки на покупку студий и однокомнатных квартир выглядит революционно и даже шокирующе, потому что сейчас такое жилье формирует до половины рынка новостроек. С другой стороны, государству действительно давно пора было обратить внимание на засилье малогабаритных квартир: студии по 15-20 кв. м – это даже хуже, чем в свое время строил Хрущев. Однако, во-первых, следует отталкиваться от метража, а не от комнатности квартир, а во-вторых и главных – если власти хотят, чтобы люди покупали жилье нормальной площади, надо снижать цену метра, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Счетная палата России предлагает исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой, заявила в интервью РИА «Новости» аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья и тем самым способствовать росту предложения таких типологий. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия», – сказала Трунова. По ее словам, это провоцирует рост доли однокомнатных квартир и студий на рынке жилья, так как такие лоты пользуются наибольшим спросом.

Предложение Счетной палаты, конечно, неоднозначно, но если поразмышлять над этой темой, то становится понятно – инициатива родилась не на пустом месте. Как минимум в московском регионе чуть ли не половина строящегося жилья действительно не пригодна для семейного проживания, притом что основные клиенты рынка недвижимости – люди семейные и, как правило, имеют детей. Более того, по своим потребительским характеристикам новостройки с большим количеством студий и малогабаритных однушек уступают даже хрущевским пятиэтажкам! Как ни ругали последние, но площадь однокомнатной квартиры в хрущевке составляет 30-32 кв. м, а студии сейчас строят по 15-25 кв. м, то есть в полтора-два раза меньше хрущевских однушек.

Нынешние студии – это то, что при советской власти называли квартирами гостиничного типа. Наверное, в каком-то объеме такое жилье необходимо – для студентов, для одиноких людей, а также под сдачу в аренду командированным и туристам. Но оно явно не должно быть массовым.

Новостройки с крохотными квартирками стали появляться на рынке после событий 2014 г. на фоне снижения платежеспособного спроса – застройщики начали сокращать метражи, чтобы уменьшить бюджет покупки, но не потерять в прибыли. Трюк оказался успешным – люди морщатся, по покупают то, на что у них хватает денег, и в результате рынок заполонило малогабаритное жилье. И это не только студии и однушки, но и двушки и трешки с приставкой «евро», которые фактически являются одно- и двухкомнатными квартирами с большой (или не очень) кухней, которую в маркетинговых целях называют кухней-гостиной. Такой формат, безусловно, подойдет определенной категории покупателей, но очевидно, что для семей с детьми это вынужденный выбор.

Так что в этом свете инициатива Счетной палаты становится вполне понятной. Сейчас, когда на дворе имеют место события, аналогичные 2014 г., но в гораздо более жестком варианте, малометражное жилье может стать доминирующим на рынке, чего, естественно, хотелось бы избежать. Решение квартирного вопроса путем строительства «доступного жилья» по 15-20 кв. м явно не в интересах государства и общества. Но как остановить тренд на измельчание квартир – вопрос дискуссионный.

Как минимум, в госполитике в области жилищного строительства надо исходить не из количества комнат, а из метража. Если уж пошла мода шить семь шапок из одной овцы, то застройщики быстро научатся и трёхкомнатные квартиры по 25 кв. м строить. В этом отношении прошедшим испытание временем ориентиром могут служить хотя бы метражи типовых панельных домов вроде популярной серии П44Т или ее модификаций и аналогов. Площади однушек в таких типовых домах составляют обычно 37-40 кв. м, двушек – 50-60 кв. м. Это не много и не мало, а как раз та самая «золотая середина» площадей квартир.

Но если обязать застройщиков строить жилье нормальных площадей, то придется создать условия для существенного снижения цены метра, чтобы люди могли это нормальное жилье купить. Еще лет пять назад за 8 млн руб. можно было приобрести двухкомнатную квартиру порядка 50 кв. м в спальном районе Москвы, а сейчас указанной суммы хватит только на студию метров 25, потому что цены выросли в полтора-два раза. Соответственно, чтобы человек смог купить полноценную квартиру вместо аппендикса, цена метра должна уменьшиться в два раза. Но готов ли к этому рынок?

Как неоднократно подчеркивал IRN.RU, на рынке надулся ценовой пузырь, во многом как раз из-за дешевой ипотеки, которая в условиях дефицита предложения разгоняет цены, делая жилье еще менее доступным для населения. Поэтому, чтобы решить жилищный вопрос, работать надо в первую очередь не со спросом, а с предложением. Государству надо принять меры, позволяющие застройщикам строить больше и дешевле, чтобы доходов граждан хватало на покупку полноценного жилья. А значит, надо и дальше снижать административные барьеры, вводить в оборот неиспользуемые земельные участки, возможно – субсидировать кредиты для застройщиков, как было отмечено в статье «Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами».