Оживить продажи на вторичном рынке можно и нужно с помощью снижения цен, которые только за последние два года выросли в московском регионе на 45-65%. Субсидирование ипотечных ставок в этом сегменте только обогатит спекулянтов, стремящихся максимизировать свою выгоду, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На прошлой неделе вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил о возможности запуска программы льготной ипотеки на вторичном рынке, если мер, принятых на первичном, окажется недостаточно. Напомним, в настоящее время программа ипотеки с господдержкой распространяется только на новостройки. В ее рамках россияне могут взять кредит на покупку квартиры под 12% годовых, что намного ниже ставок для готового жилья, которые составляют 17-23%.

Тема льготной ипотеки на вторичном рынке всплывает каждый раз, когда эта программа начинает работать на рынке новостроек. В предыдущие два раза инициативу отвергли, и хочется надеяться, что это станет доброй традицией, потому что первичный и вторичный рынки сильно отличаются друг от друга в плане ценообразования и значимости для экономики.

Необходимость льготной ипотеки на новостройки не вызывает сомнений - девальвация рубля, санкции, разрыв логистических цепочек и отток рабочих-мигрантов существенно увеличили себестоимости строительства, что может привести к существенному сокращений объемов жилищного строительства и даже к массовому срыву сроков ввода домов. А это уже чревато ростом социальной напряженности, так как люди останутся без жилья - дольщикам недостроенных объектов в лучшем случае вернут деньги с эскроу-счетов в размере стоимости квартиры на дату покупки, без учета уплаченных по ипотеке процентов. Кроме того, от благополучия девелоперов зависит самочувствие банков, которые вложили миллиарды в их проекты, при этом стабильность финансовой системы и так находится под ударом из-за санкций.

А вот зачем поддерживать продавцов-частников на вторичном рынке, не совсем понятно. Сейчас ипотечные ставки на покупку готового жилья заградительные, что, конечно, негативно влияет на спрос. Да, льготная ипотека могла бы помочь активизировать продажи за счет снижения размера ежемесячного платежа. Но того же эффекта можно добиться, просто вернув цены к уровням до ажиотажа 2020-2021 гг., главной причиной которого как раз были рекордно низкие ипотечные ставки. По данным аналитического центра www.irn.ru, только за год, с марта 2021 г. по март 2022 г., квартиры в Москве подорожали на 24,3%, в Новой Москве – на 17,7%, а в Подмосковье – на 33,6%. А за последние два года цены подскочили на 47%, 44% и 65% соответственно.

Возьмем, например, квартиру стоимостью 10 млн руб. Внутри МКАД такой суммы хватит на однушку, максимум – двушку не в лучшем состоянии. Если купить ее по программе льготной ипотеки, то есть под 12% годовых, то при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 88 тыс. руб. А если оставить рыночную ставку – главный ипотечный банк, Сбер, сейчас предлагает ипотеку на готовое жилье под 17%, - но снизить цену на 30%, то ежемесячный взнос сократится до 82 тыс. руб. (см. ипотечный калькулятор от IRN.RU).

В целом, стоимость вторичного жилья в Москве завышена раза в три. Напомним, стоимость жилья в локации считается адекватной, если цена квадратного метра примерно равна среднемесячному доходу местного жителя. В Москве квартиры стоят в среднем 270 тыс. руб. за «квадрат», а местное население, по данным Росстата, получает в среднем 88 тыс. руб. в месяц.

Сторонники запуска льготной ипотеки на вторичном рынке утверждают, что субсидирование ставок на «вторичке» поддержит спрос на строящееся жилье, так как часть новостроек покупается на средства от продажи вторичных квартир. Однако на практике удешевление ипотеки на вторичном рынке скорее наоборот, оттянет часть покупателей с рынка новостроек, снизив эффективность действующей льготной программы. При этом, как уже было сказано выше, вторичную квартиру всегда можно продать, просто снизив цену.

Конечно, цены раздуты и на первичном рынке, и их тоже надо снижать. Но если на рынке новостроек цены снизу подпирает себестоимость, то на «вторичке» ее нет. Большинство вторичных квартир были приватизированы, получены в наследство или куплены по ценам существенно ниже нынешних, поэтому собственники вполне могут позволить себе пойти навстречу покупателям – если им действительно нужно продать жилье прямо сейчас. А инвесторы, жаждущие сверхприбылей, вполне могут подождать год, пока рыночные ставки по ипотеке не приблизятся к льготным. В любом случае, тратить бюджетные деньги на удовлетворение их аппетитов вряд ли целесообразно.