Льготная ипотека и на первичном рынке сыграла крайне неоднозначную роль - надула ценовой пузырь и сделала жилье еще менее доступным для населения. Но в ней хотя бы был смысл – поддержка строительной отрасли в период кризиса. В чем смысл льготной ипотеки на вторичном рынке, кроме поддержки спекулянтов за счет средств налогоплательщиков, - совершенно непонятно, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

8 декабря на заседании совета по финансовым рынкам при Совете Федерации спикер СФ Валентина Матвиенко предложила распространить программу субсидирования ипотечных ставок на вторичный рынок жилья. «В сложившихся нестабильных условиях государственная программа по ипотечному кредитованию нового жилья под 6,5% годовых не только вернула спрос на недвижимость, но и смогла придать новый импульс строительной отрасли и смежным с ней отраслям», — заявила Матвиенко и добавила, что механизмы поддержки не работают на вторичном рынке. «Также было бы правильным обратить внимание на ситуацию с ипотекой и на вторичном рынке. Здесь наблюдается тенденция к некоторому снижению ставок, но разрыв в стоимости кредитов на первичном и вторичном рынке остаётся значительным», — цитирует спикера СФ ИА «Интерфакс».

Напомним, правительство запустило программу льготной ипотеки в конце апреля, в разгар локдауна, рассчитывая таким образом помочь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей. Во всяком случае, именно такие цели были обозначены в постановлении кабмина. Стройотрасли программа действительно очень помогла, позволив застройщикам перевыполнить годовые планы продаж еще до окончания 2020 г. Однако гражданам льготная ипотека оказала медвежью услугу, взвинтив цены на жилье. В результате, например, в Новой Москве рост стоимости новостроек уже к концу лета почти полностью «съел» выгоду от низких ставок для заемщиков. А в границах МКАД то же самое случилось осенью – см. «Доступная ипотека снизила доступность новостроек для покупателей».

Проблема приобрела такой масштаб, что на нее обратил внимание Центробанк. «Мы видим, что спрос на ипотеку уже начинает приобретать где-то черты ажиотажного спроса и ведет к неоправданному росту цен в ряде регионов, приводя к тому, что эффект от льготы получают не столько граждане, сколько действительно застройщики и банки. Хорошо, конечно, их поддержать, но важно, чтобы у нас все-таки решалась основная задача — доступность для людей жилья», - заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина на том же заседании совета по финансовым рынкам.

Вообще, искусственное увеличение платежеспособного спроса на дефицитном рынке, которым является рынок недвижимости РФ, всегда приводит к ценовому скачку. В Москве в 2000-х цены на квартиры росли на 50-100% в год как раз на фоне распространения ипотеки. Так что негативные последствия субсидирования ставок, по идее, не должны были стать сюрпризом ни для мегарегулятора, ни для правительства. (См. «Дешевая ипотека - хорошо, но доступные цены на жилье намного лучше»; «Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами».)

Тем нее менее программа льготной ипотеки на первичном рынке все же имеет смысл. Или, вернее, имела в острую фазу кризиса, когда у застройщиков резко упали продажи. Строительство - очень важная отрасль, от благополучия которой зависит стабильность значительной части отечественной экономики. Девелоперы, в конце концов, платят большие налоги, возвращая в бюджет по крайней мере часть полученных за счет ипотечного субсидирования сверхприбылей. А вот зачем субсидировать вторичный рынок – совершенно непонятно. Доступность жилья для населения программа льготной ипотеки на вторичном рынке не увеличит – наоборот, лишь еще больше поднимет цены. Застройщики пострадают, так как сверхдешевые кредиты на покупку «вторички» оттянут часть спроса с первичного рынка. Бюджет тоже никакой выгоды не получит, так как продавцы вторичных квартир если и платят налоги, то по минимуму.

Фактически, единственными бенефициарами льготной ипотеки на вторичном рынке станут спекулянты, которые уже и так хорошо заработали на действующей программе. Но вряд ли эта категория граждан нуждается в государственной поддержке.

Надо отметить, что субсидировать ставки по кредитам на покупку вторичного жилья за счет бюджета предлагают не впервые. В 2015 г., когда действовала первая версия льготной ипотеки - под 12%, с аналогичной идеей выступила Елена Николаева, в то время занимавшая должность первого зампреда комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ. Тогда предложение не было реализовано – власти решили, что от этого будет больше вреда, чем пользы. Хочется надеяться, что разум восторжествует и на этот раз.