Как и прогнозировал IRN.RU еще осенью 2016 г., благодаря снижению стоимости фондирования и ужесточению конкуренции между банками коммерческие ипотечные программы стали выгоднее ипотеки с господдержкой. Однако рассчитывать на дальнейшее существенное уменьшение ипотечных ставок в обозримом будущем не стоит, полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, 24 марта Банк России опустил ключевую ставку с 10 до 9,75% годовых. Так как от данного показателя зависит стоимость фондирования для банков, после сокращения ключевой ставки обычно следует раунд снижения ставок по кредитам для населения, в том числе ипотечным. Однако на этот раз такой сценарий вряд ли возможен, потому что банки досрочно отыграли данную новость. Крупнейшие госбанки - даже с большим запасом.
Еще 20 февраля Сбербанк снизил ставки по своим ипотечным программам в среднем на 1,1 п.п. Для первичного рынка ставка теперь составляет 10,9 - 12,25%, вторичного - от 10,75 до 12,25%. А с учетом дисконта в размере 0,5 п.п. для клиентов, которые воспользуются сервисом электронной регистрации сделки при покупке квартиры у застройщика, кредит на покупку новостройки можно получить в Сбербанке по ставке от 10,4% годовых.
Будучи основным игроком ипотечного рынка, Сбербанк во многом определяет динамику ставок. 1 марта группа ВТБ (ВТБ24 и банк ВТБ) также уменьшила ставки на 1,1 п.п. для новостроек (теперь от 10,4% годовых) и на 1,35 п.п. для готового жилья (от 10,75%). О сокращении ставок объявили также АИЖК, «ДельтаКредит» (минимальная ставка – 10%), «Возрождение» и др. В целом, по данным АИЖК, средневзвешенная ставка по ТОП-15 банков в марте на первичном рынке составила 11,05% (-0,24% к февралю), на вторичном – 11,52% (-0,3%).
Напомним, в декабре 2016 г., в период действия программы льготной ипотеки, банки выдавали кредиты на покупку жилья на первичном и вторичном рынках в среднем под 11,55% годовых, по данным АИЖК. Конечно, ставки выдачи – это не то же самое, что ставки предложения (данных об уровне ставок выдачи за март еще нет), тем не менее очевидно, что отмена государственного субсидирования ипотеки не привела к сколько-нибудь заметному росту ставок и прошла практически безболезненно для рынка. Наоборот, появились и получают все большее распространение банковские программы с более выгодными для заемщиков условиями, чем предлагала государственная программа. Что, впрочем, не смогло вывести рынок из стагнации (см. «Обычная ипотека может стать дешевле льготной», «Новостройки в феврале-марте 2017 года: на рынок вышли «отложенные» покупатели», «Квартиры в Москве и Подмосковье: сильный рубль «съел» накопления потенциальных покупателей»).
Важно, что банки не только снижают ставки, но и смягчают требования к первоначальному взносу – этот параметр часто более чувствителен для заемщиков, чем даже ставка. По программе ипотеки с господдержкой в качестве первоначального взноса заемщик должен был внести не менее 20% от стоимости жилья, а сейчас можно получить кредит, накопив только 10-15%. И ставка все равно будет ниже 11%. Например, в том же Сбербанке ставки теперь вообще не зависят от размера первого взноса (минимум 15%).
В общем и целом, текущие условия выдачи ипотеки выглядят привлекательно не только по сравнению с периодом действия госпрограммы льготной ипотеки, но и с докризисными временами - в 2013 г. средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке равнялась 12,4%.
Так что, вопреки опасениям, начало 2017 г. оказалось очень удачным для ипотечного рынка. Но ожидать продолжения данного тренда, то есть существенного удешевления ипотеки, в ближайшие месяцы вряд ли имеет смысл. Да, Центробанк допускает возможность постепенного снижения ключевой ставки во II–III кварталах текущего года в случае дальнейшего замедления инфляции, однако ставка если и будет падать, то очень-очень медленно и малоощутимо для ипотечного рынка. Как подчеркивается в пресс-релизе ЦБ, мегарегулятор считает необходимым сохранение «умеренно жесткой денежно-кредитной политики». Причина – инфляционные риски, сохраняющиеся «на повышенном уровне» несмотря на то, что инфляция снижается быстрее, чем прогнозировалось (4,3% в марте в годовом выражении против 5% в январе).
Собственно, из-за этих рисков совет директоров ЦБ на мартовском заседании и сократил ставку только на 0,25%. При этом Сбербанк и группа ВТБ, контролирующие львиную долю рынка ипотеки в стране, уже удешевили ипотеку более чем на 1%. Тем самым они заранее отыграли не только мартовское уменьшение ключевой ставки, но и, скорее всего, несколько последующих «раундов».
Конечно, помимо денег ЦБ у банков есть и другой крупный источник фондирования – депозиты. Однако в качестве ресурса выдачи ипотеки они неудобны, потому что возврата вклада могут потребовать в любой момент, а ипотеку люди берут на длительные сроки. Соответственно, проводить агрессивную политику по снижению ипотечных ставок, располагая только таким ненадёжным ресурсом, банкиры, скорее всего, не будут.