Падение спроса на вторичном рынке недвижимости связано не столько с отсутствием дешевой ипотеки, сколько с завышенными ценами. Поэтому субсидирование ипотечных ставок этот сегмент не спасет, но оттянет покупателей с рынка новостроек, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя инициативу первого заместителя председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой.
Елена Николаева предложила распространить программу льготной ипотеки на вторичный рынок, где, по ее оценке, спрос упал более чем на 70%.
«Да, мы простимулировали субсидирование процентов по ипотеке на первичном рынке, но не сделали это на вторичном. В результате получилось, что чаще всего, когда вы хотите купить квартиру, вы продаете предыдущую недвижимость, а потом идете покупать новое жилье. А продать недвижимость на вторичном рынке не представляется возможным. Это означает, что стимулировать надо как первичный, так и вторичный рынок», — цитирует Николаеву РИА «Новости».
Напомним, правительство было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной текущего года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре. В рамках программы можно взять кредит под 12% годовых. Максимальная сумма кредита составляет 3 млн руб. для всех регионов страны, кроме Москвы, Подмосковья и Петербурга, где на покупку квартиры можно занять на льготных условиях до 8 млн руб. В настоящее время обсуждается возможность повышения максимальной суммы кредита до 10 млн руб. в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области и до 4 млн руб. – во всей остальной России.
По мнению экспертов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), госпрограмма оказала существенную поддержку рынку ипотеки. По данным Минфина России, в апреле – июне 2015 года в рамках программы было выдано более 52 000 ипотечных кредитов на сумму более 90 млрд рублей, что составляет 38% объема выданных за этот период кредитов. В мае и июне, когда практически все участники (36 из 39) стали выдавать кредиты в рамках программы (в апреле их выдавали лишь 19 банков), по оценкам АО «АИЖК», доля выдачи достигала 45%. Программа также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5-2,5 процентных пункта, говорится в отчете АИЖК.
Застройщики в целом согласны с государственном агентством: по мнению участников рынка, весной 2015 г. программа реанимировала практически умерший в начале года спрос на новостройки – см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек». Однако уже в начале лета эффект от льготной ипотеки начал выдыхаться…
На субсидирование ставок планируется выделить из бюджета 20 млрд руб. Изначально предполагалось, что эти средства позволят банкам выдать 400 млрд руб. ипотечных кредитов. Однако в конце июля премьер Дмитрий Медведев подписал распоряжение правительства об увеличении объемов выдачи льготной ипотеки до 700 млрд руб.
Об увеличении бюджетных субсидий речи, однако, не идет – наоборот, стоял вопрос об их сокращении до 9 млрд руб. (см. «Госпрограмму льготной ипотеки планируют сократить более чем в 2 раза»). Объемы выдачи субсидированных кредитов власти собираются наращивать за счет снижения ставки ЦБ.
Лучшее враг хорошего
Объем вторичного рынка раз в пять превышает емкость первичного: например, в Москве ежегодно продается примерно 80 000 – 100 000 вторичных квартир и только 20 000 – 25 000 квартир в новостройках. Поэтому для достижения видимого результата субсидировать вторичный рынок придется в гораздо большем объеме, чем первичный, отмечает Олег Репченко.
При этом очевидно, что исполнительная власть на дополнительные расходы в пользу «вторички» совершенно не настроена – наоборот, правительство собирается полностью перекрыть каналы поступлений государственных финансов на вторичный рынок.
«На федеральном уровне есть очень много обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Это не один десяток миллиардов, которые сейчас уходят на вторичный рынок – субсидии, субвенции, государственные жилищные сертификаты. Мы сейчас работаем над тем, чтобы все это переключить на «первичку». Запретить отправлять это все на вторичный рынок. На наш взгляд, это станет достаточно большой помощью застройщикам в части стопроцентного гарантированного спроса на тот объем, который есть в субъекте. Мы, по сути, к этому подошли, все поручения правительства у нас есть», - заявил Никита Стасишин, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, на организованной газетой «Коммерсантъ» конференции «Рынок жилья новой и старой Москвы».
Кроме того, целесообразность поддержки ипотеки на «вторичке» - даже при наличии средств и желания - совсем не очевидна. Субсидируя кредиты на покупку новостроек, государство поддерживает системообразующую отрасль, на которую завязана значимая доля ВВП и рабочих мест в стране. А зачем тратить деньги налогоплательщиков на увеличение прибыли отельных граждан, существенную часть которых составляют инвесторы, не совсем понятно. Тем более что запуск программы льготной ипотеки на вторичном рынке неизбежно оттянет покупателей с первичного.
Но главное - частники располагают значительно более эффективным инструментом стимулирования спроса, чем ипотека, даже льготная.
Ипотека не панацея
«Основная проблема вторичного рынка - вовсе не ипотека, хотя высокие ставки по кредитам, естественно, негативно влияют на спрос, а непомерно высокие цены, не учитывающие текущую экономическую ситуацию. Причем на «вторичку» цены традиционно завышены гораздо больше, чем на новостройки. Застройщику надо продать сотни квартир и, будучи профессиональным предпринимателем, он понимает, что стоимость предложения должна коррелировать с рынком. А на «вторичке» каждый продавец считает свою квартиру идеальной и выставляет цену по верхней планке, которая давным-давно потеряла актуальность», - отмечает Олег Репченко.
Соответственно, чтобы повысить спрос на вторичном рынке, надо прежде всего привести цены в соответствие с нынешним уровнем платежеспособности населения. И это можно сделать достаточно легко, потому что, в отличие от новостроек, где цены снизу подпирает себестоимость строительства, на вторичном рынке таковая отсутствует. Большинство нынешних продавцов квартир либо получили собственность по наследству, либо купили в каком-то «мохнатом» году по цене в разы ниже той, по которой хотят реализовать ее сейчас.
По всей видимости, рынок уже готов к снижению цен. Число сделок с московскими квартирами падает в годовом исчислении с конца прошлого года, причем глубина падения от месяца к месяцу увеличивается. За январь-июль 2015 г. Росреестр зарегистрировал на треть меньше переходов прав на жилье в Москве, чем за аналогичный период 2014 г. К сожалению, никаких предпосылок для изменения тренда нет и не предвидится – состояние экономики оставляет желать слишком много лучшего. Фактически, рынок недвижимости жив только за счет новостроек.
«Существенной коррекции рублевых цен на квартиры можно ожидать к концу года, в ноябре-декабре. За год стояния рынка на месте собственники, по крайней мере прогрессивная их часть, скорее всего, осознают, что времена изменились и начнут приспосабливаться к существующим реалиям», - отмечает эксперт.
Также по теме:
Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU