Где купить квартиру? Доступные и перспективные районы Москвы и области

Снижение цен есть точечное, в отдельных жилых комплексах, за счет акций, которые, как правило, предоставляются на ограниченный объём квартир. В общей картине по рынку цены находятся на примерно на одном уровне или наблюдается даже небольшой рост.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам сентября 2024 года составила 522,2 тысяч рублей. За квартал этот показатель вырос на 6,5% (с 490,2 тысяч рублей).

Максимальное снижение средней цены (-20%) в III квартале зафиксировано в Центральном Чертаново. Это объясняется крупным дисконтом, установленным на реализуемые здесь проекты Группы «ЛСР». На втором месте находится Тропарево-Никулино (-19%). Здесь временно приостановлены открытые продажи дорогого по меркам данной локации «Клубного дома Full House». Топ-3 замыкает Западное Дегунино (-14%). В этом районе спад так же, как в Центральном Чертаново, объясняется крупными скидками в проектах Группы «ЛСР» и «ПИК». В Текстильщиках (-10%) снижение цены связано с новым предложением в единственном в районе проекте «Волжский парк» – в продажу вышли более просторные квартиры, «квадрат» в которых, соответственно, стоит дешевле. В районе Аэропорт стартовал новый проект комфорт-класса с относительно невысокой средней ценой квадратного метра на котловане. То есть сокращение цен в III квартале связано не с особенностями развития районов, а с дисконтной политикой девелоперов и лабильностью экспозиции.

Несмотря на то, что отмена льготной ипотеки внесла существенные коррективы в развитие рынка недвижимости, стоимость квадратного метра глобально остается в прежних диапазонах. Снижение, которое фиксируют аналитики, связано с тем, что застройщики стали предлагать больше стимулирующих программ, потому что понимают: в текущих условиях приобрести жилье – не самая простая задача. Отмечу, что с июля начался спад сделок с привлечением заемных средств, что вполне справедливо, ведь людям требуется время для переориентации. Но динамика продаж за сентябрь отражает плавный прирост количества сделок. Люди продолжают покупать квартиры. А мы, в свою очередь, предлагаем им различные способы, как это сделать максимально выгодно.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке старой Москвы средняя цена 1 кв. м находится на уровне 419,5 тыс. руб., с начала года она выросла на 6,7%, за год на 10,3%.

Первичный рынок. Топ-10 районов старой Москвы с наибольшим снижением средней цены квадратного метра за квартал

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

В первую очередь рекомендую города, где есть крупные IT-компании. Это Долгопрудный, Фрязино, Подольск, Мытищи, Пушкино, Люберцы. Также IT-кластер мирового уровня планируется создать в наукограде, который объединит Протвино, Пущино и Серпухов. Альтернативный вариант — приобретать жилье в ближайших к Москве городам и ездить на работу в столицу.

Именно для it-ипотеки разницы нет, вопрос относится больше к конкретному пожеланию покупателя к самому ЖК, инфраструктуре района, удаленности от места работы, бюджету и т.д. На мой взгляд, так как покупка в ипотеку – это приобретение с длительным сроком владения, то и выбор должен быть сделан в пользу районов, которые могут обеспечить требуемое качество жизни. Я бы обратил внимание на города-спутники, такие как Одинцово, Красногорск, Мытищи и прилегающие районы, где есть МЦД. Сейчас там представлено большое количество объектов в разных ценовых сегментах.

Из того, что выбирают наши покупатели:

Мытищи – ЖК «Долина Яузы», ЖК «Белый Град», ЖК «Мытищи Сити», ЖК «Новое Медведково»;

Одинцово – ЖК «Одинцово Сити», ЖК «Сердце Одинцово»;

Красногорск – сложнее, там мало активных площадок, можно выделить ЖК «Тетрис»;

Химки – ЖК «1й Ленинградский», ЖК «Химки Тайм», ЖК «Молжаниново» (относится к г. Москва).

Если рассматривать с точки зрения спрос–предложение, то да. В настоящий момент покупателей на рынке немного, и при наличии большого количества квартир в экспозиции цена будет сползать, так как это единственный инструмент привлечения покупателя и реализации квартиры. Также при высоком уровне наполнения рынка предложением, продавцы охотнее обсуждают торг с потенциальными покупателями. Если какой-то продавец отказывается торговаться, то в данном случае это его проблема, а покупателя ждет множество аналогичных объектов, где продавцы готовы к диалогу.

Но большое количество объектов в экспозиции может также свидетельствовать о низком спросе в локации из-за каких-либо недостатков этого района. Это если говорить о массовом рынке. Но при анализе объема предложения в целом статистика показывает, что больше всего вторичных объектов сегодня предлагается в ЦАО Москвы.

Топ-10 районов старой Москвы с наибольшим объемом предложения на вторичном рынке

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Пресненский район стабильно держит лидерство как по объему предложения на продажу, так и по объему арендного жилья. За последние годы район довольно плотно застраивали новыми ЖК, освобождая промзоны и логично, что количество предложения меньше не становится. Как и Хамовники, Пресненский в числе самых дорогих, поэтому и объем спроса на такое количество предложения невелик.

Максимальная экспозиция квартир на вторичном рынке Москвы зафиксирована в Раменках (2 449 лотов) и Пресненском районе (2 362 лота). Это престижные районы, и собственники здесь часто выставляют дорогое жилье на несрочную продажу. Соответственно, конкуренция здесь далеко не всегда приводит к снижению цен.

В настоящий момент это те города, где есть МЦД или ж/д сообщение. Транспортная доступность на автобусе или автомобиле – это всегда лотерея с пробками. Как вариант, можно подстроить свой график под ежедневную загруженность магистралей, но мало кому это понравится.

По направлениям могу выделить Красногорск (а вместе с ним Опалиха, Нахабино), Мытищи, Одинцово. Более бюджетные варианты – в Люберцах и Железнодорожном.

Если останавливаться только на одном варианте, я бы посоветовала Реутов. Сейчас в этом наукограде, городе-спутнике Москвы на первичном рынке реализуется всего один проект, и квадратный метр в нем дешевле, чем, например, в новостройках Коммунарки. При этом Реутов гораздо ближе к центру Москвы. На территории города находится станция метро «Новокосино», а минимальное расстояние от МКАД составляет менее 50 м. В городе хорошо развита социальная и коммерческая инфраструктура. Местные школы входят в число лидирующих по качеству образования в Подмосковье, а выпускники поступают в ведущие столичные вузы. В Реутове есть несколько фитнес-клубов с бассейнами, два ТРЦ с кинотеатрами, дом культуры с большим концертным залом, картинная галерея, стадион «Старт», ледовая арена, два храма, три парка, причем на территории одного из них расположен действующий пляж. Город отличается неплохой экологической обстановкой, несмотря на работу крупных предприятий, включая градообразующее НПО «Машиностроение», так как местные производства работают в соответствии с передовыми «зелеными» стандартами. Собственно, наличие большого числа рабочих мест на различных предприятиях (НПО «Машиностроение», «У Палыча», «Кром-маркет», «Центрстрой», «Жилсервис» и др.) – еще одно серьезное преимущество Реутова.

Магистраль не всегда является минусом, с точки зрения транспортной доступности это плюс.

Когда мы говорим о снижении цен на новостройки, то это скорее связано с падением спроса и необходимостью наполнения эскроу-счетов. Причин может быть много и не обязательно основной является магистраль. Застройщик не может просто так снизить цену, это происходит в тандеме с банком и в соответствии с финансовой моделью конкретного ЖК.

С точки зрения ликвидности страдают дома первой линии, а это в основном вторичка. В этих домах цена именно сделки может отличаться от рыночной до 10–15%. Особенно у квартир, где окна выходят на магистраль. Да и в целом для покупателей такие характеристики, как вид, шум, пыль от дорог, являются негативным фактором, и сделать выбор в пользу такой квартиры их может сподвигнуть лишь цена. На рынке таких покупателей ограниченное количество. Отсюда и разница в цене.

Фактор соседства с крупными транспортными артериями безусловно влияет на ценообразование. При определении ценообразования по проекту, дому перед стартом продаж мы обычно используем корректировку для конкретных лотов в размере 2,5-3%.

Жилье в этих районах, напротив, дорожает. Конечно, наличие эстакады рядом с домом – это не только не фактор повышения транспортной доступности, но и аспект, создающий дополнительный шум и специфические виды из окон. Однако при строительстве Юго-Восточной хорды власти создали 16 км шумозащитных экранов и поменяли порядка 44 тысяч окон, таким образом нейтрализовав одну из проблем. О видовых характеристиках правительство также не забывает, активно проводя вдоль трассы озеленение. При этом жители близлежащих домов получают доступ к современной многополосной магистрали.

Наличие доступа к скоростным магистралям – преимущество, которое позволяет жильцам быстро выехать из района. Хорды необходимы для разгрузки основных магистралей города и эффективно справляются со своей задачей. Кроме того, транспортные пути Юго-Восточной хорды (ЮВХ) вдоль жилых домов имеют защитные экраны, снижающие уровень шума и пыли. Кстати, жить непосредственно возле магистралей, чтобы пользоваться их преимуществами, необязательно. Например, наш жилой комплекс Wave окружен зеленым массивом со всех сторон, рядом сразу две акватории – Москва-река и Борисовские пруды. Это я к тому, что тишина и экологичность обеспечены. При этом из него можно будет удобно выехать и на Каширское шоссе, и ЮВХ, а для тех, кто предпочитает общественный транспорт – рядом платформа «Москворечье» второго диаметра. На самом деле, мы можем долго рассуждать, лучше или хуже стало жить в районе после появления скоростных магистралей, но это все будет очень субъективно, поэтому просто давайте обратимся к статистике. Например, по району Москоречье-Сабурово за последние 5 лет мы можем увидеть динамику постоянного роста стоимости квадратного метра.

Сохранение денег в недвижимости – вещь весьма условная. Купить квартиру год назад за 10 млн руб. и продать ее сегодня за те же 10 млн руб. – это не сохранение денег. Номинально это те же самые 10 млн руб., но их покупательская способность уже снижена процентов на 15. И какое же это сохранение?

Сохранение денег в недвижимости ориентировано на прирост ее стоимости, а на это требуется время. Иногда год-два, как было в 2021 году, а иногда и до 5-10 лет, как было с теми, кто купил квартиру на пике в декабре 2014 года. При покупке жилья с целью вложения денег нужно ориентироваться в фазах рынка и его перспективах на ближайшее время.

В любом районе Москвы есть пул объектов, которые всегда пользуются спросом. Основная разница в бюджете. В более дорогих районах всегда пользуется спросом жилье бизнес-класса и элитное, там этих покупателей всегда в достатке, но обычная квартира в хрущевке там будет искать своего покупателя долго.

В любом спальном районе нужно ориентироваться на покупку типового жилья массового сегмента, которое понятно покупателям в этом районе. Условно, не стоит покупать квартиру, расположенную в единственном монолитном доме бизнес-класса в спальном районе, где жилфонд состоит из типовых панелек 90-х годов.

Основная задача при вложении денег – это выбор понятного для покупателя типового варианта в данном конкретном районе.

Что касается конкретно районов Москвы, то в каждом из них есть покупатели, но, конечно, стоит избегать закрытых/удаленных локаций типа Капотни, Бирюлево Западное, Гольяново, Метрогородок и т.д. Это те локации, на которые спрос всегда ограничен.

Ключевой фактор, на который обращают внимание, планируя купить жилье, — это транспортная доступность. Поэтому в первую очередь изучите перспективные схемы развития транспортной инфраструктуры, много информации по теме содержится на странице Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. Здесь можно узнать, где построят новые ветки и станции метро, как будет развиваться железнодорожная и улично-дорожная сеть. Возможно, в рассматриваемом вами районе в скором будущем откроется станция МЦД или автомобильный мост, и дорога до центра города станет быстрее. Но новая развязка может стать и негативным фактором, если магистраль откроется прямо под окнами дома. Жить в такой квартире будет менее комфортно, а при продаже на вторичном рынке возникнут трудности. Поэтому внимательно изучайте трассировки будущих транспортных путей.

Сейчас в Москве активно обновляют бывшие промышленные территории, оттуда выводят производства и склады. На их месте появляются новые жилые кварталы, офисные центры, парки и другая инфраструктура. Если один из рассматриваемых вариантов — это район, расположенный в «сером поясе» Москвы, то велика вероятность, что в последующие годы он предстанет в новом качестве, избавится от репутации промышленного и неэкологичного. Кроме того, после редевелопмента территорий бывших промзон в некоторых локациях горожане вновь получают ранее закрытый доступ к воде, что существенно повышает привлекательность такого района. Изучить перечень промзон, попадающих под обновление, можно на уже упомянутом сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.

Если район молодой, то нужно особенно внимательно изучить планы по его развитию. Внезапно начавшееся возведение нового здания на месте пустыря рядом с вашим домом может стать неприятным сюрпризом. В течение нескольких месяцев или даже лет вам придется жить с закрытыми окнами, пытаясь снизить уровень шума и не вдыхать пыль со стройки. Для того чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит заранее узнать о них.

Другой полезный инструмент – интерактивная карта «Стройки Москвы» на портале mos.ru. Здесь можно найти информацию по всем строящимся и планируемым к строительству объектам, включая их назначение и срок ввода в эксплуатацию. Особенностью сервиса является то, что на карте отображены не только жилые дома, но и объекты здравоохранения, образования, культуры, а также гостиницы и религиозные сооружения. Возможно, через пару лет рядом с домом появится новый спортивный комплекс, как раз к моменту, когда ваш ребенок пойдет в школу, а большой пустырь превратится в парк. Будет досадно упустить такой вариант и выбрать квартиру стоимостью выше и без необходимой вам инфраструктуры в шаговой доступности.

Самыми интересными для инвестиций являются активно развивающиеся районы, где высок потенциал улучшения транспортной доступности, есть планы по строительству социальной, деловой и коммерческой инфраструктуры – то есть всего того, что будет повышать привлекательность локации и стимулировать спрос на проживание именно в этом месте. Таким районом сегодня однозначно является Даниловский. За последние годы на территории бывшего завода имени Лихачева открылись спортивные, торговые, развлекательные центры, станция МЦК, остановки речного транспорта, порт и впереди ещё много улучшений. Совсем скоро здесь достроится станция метро «ЗИЛ» Троицкой линии и одноименный технопарк, который обеспечит более 10 тысяч рабочих мест.

В каждом районе Москвы есть жители, и постоянно проходят сделки. Значит, есть те, кто продает и хочет уехать и, напротив, те, кто хочет там жить и покупает. Так что выбор района Москвы для жизни – это только дело вкуса и личного удобства (родные, работа, близость значимых мест и т.д.). Все остальное упирается в бюджет, и как раз цены в районе говорят о его востребованности, ведь стоимость формируют сами покупатели. Самые бюджетные районы Москвы – это, в том числе, Бирюлево, Выхино, Гольяново, Капотня. Условно, чем дороже локация, тем она более комфортна для жизни. Этим и можно руководствоваться при выборе района, если бюджет не ограничен.

Если давать какие-либо общие рекомендации, то, конечно, все покупатели обращают внимание на экологию района (зеленые зоны парков и скверов на картах в противовес серым промышленным зонам), транспортную инфраструктуру (метро), тип жилого фонда в районе (наполнен район старыми пятиэтажками или преимущественно это застройка относительно свежими панельными и монолитными домами), контингент проживающих в районе.

Я бы ответил на данный вопрос так. В любом районе могут быть интересные жилые комплексы или проекты, которые заслуживают внимания. И тут стоит обращать внимание на такие характеристики, которые делают объект ликвидным. Традиционно, это расположение вблизи парковых зон, водоемов, инфраструктурных объектов, а также удобная транспортная доступность и пешеходная близость к метро.

Я живу в районе Щукино, у метро «Октябрьское поле». Район с хорошей транспортной доступностью (метро и МЦД). Жилой фонд самый разнообразный – от пятиэтажек, девятиэтажек, так называемых сталинок 50-60-х годов постройки до современных монолитных домов разной степени комфортности. В районе есть торгово-развлекательные центры, обилие магазинов. Большое количество зеленых зон, в том числе Серебряный бор и Строгинская пойма. На данный момент район не перенаселен, но с учетом его планомерной застройки в перспективе такая проблема возникнет. Уже сейчас из минусов можно отметить пробки, которые стабильно собираются в сторону Ленинградского, Волоколамского и Новорижского шоссе.

Лучше расскажу о районе, где находится наш офис – Таганском. Здесь на первичном рынке представлено всего 38 лотов в трех проектах. Средняя цена квадратного метра – 1,18 млн рублей. К преимуществам Таганского район относятся: развитая транспортная инфраструктура, большое число социальных, культурных, досуговых объектов, богатая история, приемлемые для центра цены на вторичное жилье. Среди минусов – недостаток зеленых зон и парковочных мест, пробки.

Цену района определяют сами покупатели. Как и на любом рынке, цена устанавливается по уровню спрос–предложение. На цену района влияет много факторов – экология (зеленые зоны парков и скверов на картах в противовес серым промышленным зонам), транспортная инфраструктура (наличие метро или МЦК), тип жилого фонда в районе (наполнен район старыми пятиэтажками или преимущественно это застройка относительно свежими панельными и монолитными домами), контингент проживающих в районе. Но нужно понимать также, что развитие города не стоит на месте и во многих районах открылось метро, прошла волна сноса старых домов и построены новые. Вместе с этим стоимость района растет и притягивает все более обеспеченных граждан, меняется контингент района. Поэтому вопрос ценообразования района это вещь временная и изменяемая в довольно краткосрочной перспективе.

Топ-10 районов старой Москвы с самой низкой ценой 1 кв. м в новостройках (выбраны районы, где объем экспозиции достаточно большой для статистического анализа)

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Топ-10 районов старой Москвы с самой низкой ценой 1 кв. м на вторичном рынке

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Самое дешевое жилье на первичном рынке Москвы представлено в Некрасовке. Сейчас здесь ведутся продажи в двух готовых комплексах стандарт- и комфорт-класса. Но, в принципе, это локация с очень плотной квартальной застройкой. Некрасовка является одним из самых новых районов Москвы и расположена за МКАД. Территория характеризуется неблагоприятной экологией. Промышленная зона занимает более трети площади района (около 400 га). Транспортная обстановка в Некрасовке немного улучшилась после строительства одноименной станции метро. Кроме того, девелоперы активно благоустраивают район. На вторичном рынке дешевле всего стоят квартиры в Южном Бутово. Это связано с отдаленным расположением района и дефицитом современной социальной инфраструктуры.

В этом вопросе нам также помогут статистические данные. Так, по данным IRN.RU за сентябрь, мы можем увидеть, что самые низкие цены на жилье в Москве – в Юго-Восточном (213 208 руб. кв. м) и Восточном округах (236 108 руб. кв. м). Как правило, на стоимость недвижимости влияет удаленность от центра города, уровень развития инфраструктуры и транспортная доступность.

Сложно вывести статистику, так как большая часть застройки у открывшихся метро – это новостройки. У них свое ценообразование. Если говорить про вторичку, то рост цен начинается в момент объявления об открытии метро и к самому открытию цена уже сформирована. Т.е. рынок наперед закладывает любые ожидания в стоимость жилья. Рост на этом промежутке времени может достигать 20%, но все зависит от ситуации на рынке в целом. Если весь рынок растет, как это было в 2020–2021 годах, то выделить влияние конкретно этого фактора сложно. Если рынок стагнирует, как это происходит с лета 2022 года, то тем более выделить удорожание сложно.

Первая станция метро в Новой Москве открылась в конце 2016 года. С того момента стоимость квартир подорожала почти в 3 раза. Например, по статистике наших продаж в октябре средневзвешенная стоимость 1 м2 составляла 90 тыс. рублей. Сейчас этот показатель в среднем 250 тысяч. рублей.

См. ответ на вопрос 12.

Средняя стоимость 2-комнатной квартиры площадью 50–55 кв. м в г. Московском составляет 13-13,5 млн рублей, а у метро «Рассказовка» цены стартуют от 15 млн рублей. Вот и разница в 15-20%.

С момента объявления о планах на строительство метро рост цены будет зависеть от срока открытия, так как 5-7 лет – довольно долгая перспектива. Это будет заметнее, если срок до ввода будет не более 2-3 лет. Подорожание идет плавно, за счет постепенного увеличения спроса.

Разница в цене между квартирой у метро в Новой Москве с локациями, где метро нет и не планируется варьируется от 15% до 25%, и зависит от удаленности этих локаций от МКАД, наличия альтернативных видов транспорта (МЦД, удобное автобусное сообщение) и развития улично-дорожной сети.

Если же в локации планируется строительство метро в ближайшие 5-7 лет, то разница сокращается максимум до 10% и в среднем составляет около 5%. 

В ближайшие годы провести метро планируется практически во все районы Новой Москвы, где ведется интенсивное жилое строительство. В этом плане ТиНАО будет превосходить, в частности, Зеленоград. Поэтому новостройки здесь дорожают опережающими темпами. В перспективе жители большинства населенных пунктов Новой Москвы получат сплав хорошей транспортной доступности и благоприятной экологии. При этом не всем жителям ТиНАО необходимо есть на работу в центр, ведь здесь также активно создаются места приложения труда.

Цены на квартиры завышены относительно чего? Ведь рост был обусловлен определенными факторами, и в тот момент это было просто естественное состояние рынка. «Дешевые деньги» при ключевой ставке 4,25% и адресные льготы постепенно компенсировались ценами на квартиры, и рынок достиг равновесия, был нормальным, раз количество сделок только росло, а не наоборот. Цены на недвижимость и их рост были обусловлены их повышенной доступностью из-за удешевления кредитов. После исчезновения этих факторов да, в моменте, сейчас, рынок не соответствует условиям для покупателей. Поэтому происходит обратная корректировка: цены в отсутствие спроса постепенно «сползают» вниз. Хотя снижение, в отличие от роста, никогда не происходит быстро.

Роста цен как такового сейчас на рынке продаж нет, это видно как по новостройкам с их скидками до 35%, так и по вторичке, где реальные сделки проходят в нижнем ценовом диапазоне.

На нормальном, стабильном рынке, как это было, например, с 2018 по 2020 год, прирост стоимости в связи с открытием метро в среднем мог достигать 20% за период времени от объявления планов, до открытия станции.

Текущие цены на новостройки некорректно называть завышенными. Девелоперы в основном работают в условиях довольно невысокой маржинальности (в среднем 15%). Рост цен на первичное жилье в последние годы обусловлен целым рядом объективных факторов. На динамику повлияло не только внедрение льготных госпрограмм, но и переход отрасли на проектное финансирование, увеличение платы за смену ВРИ, удорожание строительных материалов, дефицит кадров в строительной отрасли, проблемы с логистикой.

Квадратный метр новостроек в районах новых станций метро с открытием в 2024 году стоит в среднем 325 тысячи рублей. За минувший год этот показатель вырос на 50 тысяч рублей, то есть на 18,2%. В свою очередь, в Москве в целом средняя цена первичного жилья за минувшие 12 месяцев увеличилась на 18,1%. Соответственно, показатели абсолютно сопоставимы. Это связано с тем, что, как правило, жилая недвижимость дорожает повышенными темпами после объявления о начале строительства близлежащих станций метро и уже после их открытия. Кроме того, темпы роста цен на жилье зависят и от других внешних факторов, в частности, развития социальной и коммерческой инфраструктуры района, которое может отставать от совершенствования транспортной сети. Полагаю, в перспективе года после открытия цены на новостройки в Обручевском районе, Коньково и «Мосрентгене» вырастут на 12-15% (против 8-10% по рынку в целом). Медленнее будут темпы роста в Коммунарке, где разветвленная сеть станций уже есть. Стоимость аренды квартир, расположенных непосредственно у метро, после открытия станций вырастет в среднем на 15-20%. На 5-10% подорожают арендные ставки на жилье в радиусе 2-3 км от новых станций. При этом, несмотря на удорожание, долгосрочная аренда в этих локациях точно станет востребованнее.

Они в числе самых дешевых районов города Москвы. И это не просто так. Здесь на цену влияют такие факторы как удаленность, плохая транспортная доступность, экология, отсутствие ТРК и аналогов, устаревший жилой фонд в районе.

Контингент жителей – тоже немаловажный фактор. «Знаменитая» бирюлевская овощебаза и все, что с ней связано, наложили заметный отпечаток в свое время, так же, как и те объекты, которые соседствуют с Капотней – НПЗ, рынок Садовод.

Плюс ко всему низкая репутация локации очень долго выходит из памяти людей, и даже если район начинает преобразовываться, то должно пройти немало времени, прежде чем покупатели начнут делать выбор в его пользу.

Капотня, увы, действительно остается одним из самых неподходящих для жизни районов Москвы. Здесь до сих пор наблюдается крайне неблагоприятная экологическая обстановка. Огромный нефтеперерабатывающий завод занимает большую часть площади района. Также есть проблема с транспортной доступностью. До ближайшего метро на автобусе добираться дольше 30 минут. Из-за рынка «Садовод» в локации живет много мигрантов. Уровень преступности здесь средний, ближе к высокому – 896 случаев на 100 тысяч жителей. И все-таки в Капотне сложились подходящие условия для покупки жилья клиентами с невысоким уровнем дохода. Квадратный метр здесь недорогой, район обжитой, при этом есть немало рабочих мест в пешей доступности от дома.

Не очень понятен вопрос. Для каких целей? Район Богородское такой же район Москвы, как и многие другие, со своими минусами и плюсами. Есть как старый жилой фонд, так и новый. Есть метро, есть МЦК. Для жизни – это дело личных предпочтений. Выбор домов в районе очень широкий, можно найти как бюджетные варианты, так и дома бизнес-класса.

Для инвестирования или сдачи в аренду сомнительно, есть районы, которые более востребованы на данный момент.

Здесь можно рассматривать для покупки и вторичное, и первичное жилье. Район отличается неплохой транспортной доступностью: есть станция метро «Бульвар Рокоссовского», ходит трамвай. Экология в локации отличная: заводы давно закрыты, зато сохранились большие зеленые массивы, рядом находятся «Лосиный Остров», ВДНХ, «Сокольники». Абсолютное большинство домов в Богородском имеют невысокую этажность, застройка неплотная, что создает атмосферу уюта.

Если мы говорим только про первичное жилье, то тенденцию застройщики уже показали с начала осени, а именно скидки до 35% на свои объекты. Но здесь есть важный нюанс, есть финансовая модель по каждому объекту и застройщику, и исходя из нее формируется цена и прочие условия продажи. Поэтому многое зависит от банков, которые кредитуют стройку. Темпы продаж падают, застройщики и банки ищут пути реализации, придумывают новые схемы привлечения покупателей (рассрочка, траншевая ипотека и т.д.), но сказать, что все застройщики массово будут понижать стоимость, нельзя. Я думаю, все останется так же, как и сейчас: те, кто сможет, будут давать скидку и привлекать именно этим, остальные будут мириться с низкими темпами продаж, а кто-то просто притормозит вывод новых объектов на рынок. Участники рынка пока понимают только одно: население, т.е. потенциальные покупатели, предпочитают расходам и покупкам депозиты.

Несмотря на то, что лимиты по семейной ипотеке исчерпаны и в ближайший месяц два они закончатся, существенного снижения цен или «обвала», как принято говорить, ожидать не стоит. Это связано с тем, что на уровень цен и его поддержание будут влиять такие факторы как инфляция, и инфляционные ожидания, финансовые модели, согласованные застройщиками в банках, не предусматривают снижения на такой уровень, чтобы приравнять платежи по рыночным ставка к уровню ставки по семейной ипотеке. Вероятнее всего, видится сценарий увеличения доли рассрочек от застройщиков и снижение темпов продаж.

Думаю, что цены на первичном рынке будут расти на уровне инфляции. Девелоперы продолжат привлекать клиентов крупными скидками. Однако во многом дисконты останутся маркетинговой уловкой, так как, устанавливая их, компании вместе с тем корректируют цены вверх. То есть сэкономить, конечно, можно, но не так существенно, как обещает реклама. Рост цен на новостройки также обусловлен переориентацией многих покупателей на долгосрочные рассрочки, остаток по которым через 2-3 года можно трансформировать в кредит. В ближайшей перспективе такие программы будут становиться все популярнее. В то же время значительный рост цен, в котором заинтересованы инвесторы, сегодня наблюдается только в самых ликвидных проектах. Такое положение сохранится до значительного снижения ключевой ставки. Вместе с тем цены на рынке новостроек вновь начнут расти с опережением инфляции раньше (до смягчения кредитно-денежной политики ЦБ), когда правительство внедрит новые адресные госпрограммы, что положительно повлияет на рынок проектов массового сегмента и бизнес-класса. Вторичное жилье в ближайшие месяцы будет неуклонно дорожать, так как в любом случае остается доступнее новостроек. Поэтому оно привлекает клиентов с невысокими доходами, а собственники квартир в «старом фонде», пользуясь выгодным моментом, стремятся к максимизации прибыли.

За первые 9 месяцев 2024 года в рамках реновации власти Москвы вывели на рынок 27 корпусов на 9 030 квартир. В свою очередь, за этот период девелоперы объявили о старте 229 корпусов на 56 794 квартир и апартаментов. То есть объемы коммерческого строительства значительно выше. Аналогичная ситуация наблюдалась и в прежние годы. В реновационные дома расселяются в основном москвичи, которые не имеют финансовую возможность выйти на первичный рынок. При этом в рамках программы после сноса «хрущевок» освобождаются большие участки именно под коммерческую застройку. Так что в ходе реновации город не противопоставляет себя девелоперам, а активно воплощает принципы частно-государственного партнерства.