Где купить квартиру в Москве и Подмосковье?

Крупные российские банки в очередной раз подняли ставки по ипотеке, теперь – от 25% годовых. Спрос продолжает смотреть вниз, но на ценах такая ситуация пока глобально не сказывается – на рынке стагнация. Впрочем, благодаря скидкам точечное снижение стоимости жилья все же есть в некоторых районах Москвы. В каких именно, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Где купить квартиру? Доступные и перспективные районы Москвы и области».

«Старая» Москва: бюджетные новостройки – в Митино и Некрасовке

Наиболее доступные квартиры на первичном рынке сегодня, по данным «Инком-Недвижимость», предлагаются в районах Митино (257,1 рублей за кв. метр), Молжаниновский (258,5 рублей за кв. метр) и Южное Бутово (267,0).

А еще в Некрасовке. По данным «Метриум», именно в этом районе самое дешевое жилье на первичном рынке Москвы. Сейчас здесь ведутся продажи в двух готовых комплексах стандарт- и комфорт-класса, отметил управляющий директор компании Руслан Сырцов. Но, в принципе, по его словам, это локация с очень плотной квартальной застройкой.

Это если смотреть новостройки. На вторичном рынке жилья, по данным www.irn.ru, в «старой» Москве, если не брать в расчет Зеленоград, наиболее доступные квартиры можно найти в Некрасовке, а еще в Жулебино, Кожухово, Косино-Ухтомском (203 327 рублей за кв. метр), а также в Восточном и Западном Бирюлево (205 448 рублей за кв. метр).

Цену района определяют сами покупатели, отметил во время онлайн-конференции руководитель офиса «Новослободское» «Инком-Недвижимость» Васильев Денис: «Как и на любом рынке, цена устанавливается по уровню спрос–предложение. На цену района влияет много факторов – экология (зеленые зоны парков и скверов на картах в противовес серым промышленным зонам), транспортная инфраструктура (наличие метро или МЦК), тип жилого фонда в районе (наполнен район старыми пятиэтажками или преимущественно это застройка относительно свежими панельными и монолитными домами), контингент проживающих в районе».

Но, по его словам, нужно понимать также, что развитие города не стоит на месте и во многих районах открылось метро, прошла волна сноса старых домов и построены новые. Благодаря этому стоимость жилья в районе растет, и локация притягивает все более обеспеченных граждан, меняется контингент. Поэтому вопрос ценообразования на районном рынке жилья – это вещь временная и изменяемая в краткосрочной перспективе.

Новая Москва: метро поднимает цену до 20-25%

В Новой Москве, как и в «старой» среди ключевых факторов, виляющих на стоимость жилья, – транспортная доступность. То есть метро. В ближайшие годы провести метро планируется практически во все районы Новой Москвы, где ведется интенсивное жилое строительство, рассказала генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. В этом плане, по ее мнению, ТиНАО будет превосходить, в частности, Зеленоград. Поэтому новостройки здесь дорожают опережающими темпами.

Первая станция метро в Новой Москве открылась в конце 2016 года. С того момента стоимость квартир подорожала почти в три раза, отметил заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников.

По его словам, разница в стоимости квартиры у метро в Новой Москве и в локациях, где метро нет и не планируется, варьируется от 15% до 25% и зависит от удаленности этих локаций от МКАД, наличия альтернативных видов транспорта (МЦД, удобное автобусное сообщение) и развития улично-дорожной сети. Если же в локации планируется строительство метро в ближайшие 5-7 лет, то разница сокращается максимум до 10% и в среднем составляет около 5%.

«Средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50–55 кв. м в г. Московском составляет 13-13,5 млн рублей, а у метро «Рассказовка» цены стартуют от 15 млн рублей. Вот и разница в 15-20%», – подтвердил своими расчётами Денис Васильев из «Инком-Недвижимости».

Он отметил, что подорожание идет плавно, за счет увеличения спроса, и будет заметнее, если срок до ввода новой станции метро не превышает 2-3 лет.

«Обычно рост цен начинается в момент объявления об открытии метро, и к самому открытию цена уже сформирована. То есть рынок наперед закладывает любые ожидания в стоимость жилья. Рост на этом промежутке времени может достигать 20%, но все зависит от ситуации на рынке в целом. Если весь рынок растет, как это было в 2020–2021 годах, то выделить влияние конкретно этого фактора сложно. Если рынок стагнирует, как это происходит с лета 2022 года, то тем более выделить удорожание сложно», – рассказал Денис Васильев.

Московская область: главное – МЦД или железнодорожное сообщение

Читатели онлайн-конференции интересовались также, какой город ближнего Подмосковья эксперты считают наиболее удачным для покупки квартиры с точки зрения соотношения цены и качества и транспортной доступности.

В настоящий момент это те города, где есть МЦД или железнодорожное сообщение, отметил Денис Васильев.

«Транспортная доступность на автобусе или автомобиле – это всегда лотерея с пробками. Как вариант, можно подстроить свой график под ежедневную загруженность магистралей, но мало кому это понравится», – сказал эксперт.

По направлениям он выдели Красногорск (а вместе с ним Опалиху, Нахабино), Мытищи, Одинцово. Более бюджетные варианты – в Люберцах и Железнодорожном.

Другой вариант – Реутов. Сейчас в этом наукограде, городе-спутнике Москвы, по словам Ольги Гусевой (Key Capital), на первичном рынке реализуется всего один проект, и квадратный метр в нем дешевле, чем, например, в новостройках Коммунарки. При этом Реутов гораздо ближе к центру Москвы. На территории города находится станция метро «Новокосино», а минимальное расстояние от МКАД составляет менее 50 м.

Новостройки: цены в некоторых районах Москвы пошли вниз

Еще один волнующий читателей www.irn.ru вопрос – стоимость жилья. Ведь выбрать перспективный район мало, нужно еще и квартиру там купить, а это в текущих условиях высоких ипотечных ставок может оказаться весьма затруднительно. Впрочем, на фоне просевшего спроса точечное снижение цен на квартиры в новостройках в некоторых столичных районах уже началось. В основном – за счет акций.

По данным «Метриума», которые привел управляющий директор компании Руслан Сырцов, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам сентября 2024 года составила 522,2 тысяч рублей. За квартал этот показатель вырос на 6,5% (с 490,2 тысяч рублей). Впрочем, в ряде районов отмечается и нисходящая динамика.

Максимальное снижение средней цены (-20%) в III квартале зафиксировано в Центральном Чертаново. Это объясняется крупным дисконтом, установленным на реализуемые здесь проекты группы «ЛСР», объяснил Руслан Сырцов.

«На втором месте находится Тропарево-Никулино (-19%). Здесь временно приостановлены открытые продажи дорогого по меркам данной локации «Клубного дома Full House». Замыкает топ-3 Западное Дегунино (-14%). В этом районе спад так же, как в Центральном Чертаново, объясняется крупными скидками в проектах группы «ЛСР» и «ПИК», – пояснил Руслан Сырцов.

То есть, по его словам, сокращение цен в III квартале связано не с особенностями развития районов, а с дисконтной политикой девелоперов и лабильностью экспозиции.

По данным компании «Инком-Недвижимость», на первичном рынке «старой» Москвы средняя цена 1 кв. м находится на уровне 419,5 тыс. руб., с начала года она выросла на 6,7%, за год - на 10,3%. За квартал наибольшее снижении цен произошло в районах Нижегородский (-8,7%), Марьино (-8,5%) и Бескудниковский (-8,3%).

Точечное снижение цен наблюдают и сами застройщики: «Снижение цен есть точечное, в отдельных жилых комплексах, за счет акций, которые, как правило, предоставляются на ограниченный объём квартир. В общей картине по рынку цены находятся примерно на одном уровне или наблюдается даже небольшой рост», – отметил заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников.

Глобально стоимость квадратного метра топчется в прежних диапазонах, подтвердил слова коллеги руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» (входит в группу «ЛСР») Станислав Коршунов. «Снижение, которое фиксируют аналитики, связано с тем, что застройщики стали предлагать больше стимулирующих программ, потому что понимают: в текущих условиях приобрести жилье – не самая простая задача», – отметил он.

«Вторичка»: предложение накапливается

На вторичном рынке Москвы спрос тоже снизился, как следствие – накапливается предложение. По данным «Инком-Недвижимости», больше всего квартир на «вторичке» сегодня предлагаются в Пресненском районе (3,07 тыс. штук), Хамовниках (2,46 тыс. штук) и в Тверском районе (1,87 тыс. штук).

«Пресненский район стабильно держит лидерство как по объему предложения на продажу, так и по объему арендного жилья. За последние годы район довольно плотно застраивали новыми ЖК, освобождая промзоны, и логично, что количество предложений меньше не становится. Как и Хамовники, Пресненский в числе самых дорогих, поэтому и объем спроса на такое количество предложения невелик», – пояснил руководитель офиса «Новослободское» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.

Он подчеркнул, что сейчас покупателей на рынке немного, и при наличии большого количества квартир в экспозиции цена будет сползать, так как это единственный инструмент привлечения покупателя и реализации квартиры. Также при высоком уровне наполнения рынка предложением продавцы охотнее обсуждают торг с потенциальными покупателями. Если какой-то продавец отказывается торговаться, то в данном случае это его проблема, а покупателя ждет множество аналогичных объектов, где продавцы готовы к диалогу.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов в числе «затоваренных» районов назвал также Пресненский (2,3 тыс. лотов), а еще Раменки (2,4 тыс. лотов). «Это престижные районы, и собственники здесь часто выставляют дорогое жилье на несрочную продажу. Соответственно, конкуренция здесь далеко не всегда приводит к снижению цен», – отметил эксперт.

Что будет с ценами

В вопросах будущего стоимости квадратного метра мнения экспертов разделились. Владимир Колесников из ГК «А101» существенного снижения цен не ждет. По его словам, падению цен будут препятствовать такие факторы, как инфляция и инфляционные ожидания, а финансовые модели, согласованные застройщиками в банках, не предусматривают снижения на такой уровень, чтобы приравнять платежи по рыночным ставкам к уровню ставки по семейной ипотеке.

«Вероятнее всего, видится сценарий увеличения доли рассрочек от застройщиков и снижение темпов продаж», – считает эксперт.

А еще увеличение числа дисконтов. Денис Васильев из «Инком-Недвижимости» отметил, что этой осенью скидки на новостройки достигли 35%. Так что, по его мнению, если говорить о возможной ценовой динамике на первичном рынке, то «тенденцию застройщики уже показали с начала осени». Но сказать, что все застройщики массово будут понижать стоимость, нельзя, считает он.

«Я думаю, все останется так же, как и сейчас: те, кто сможет, будут давать скидку и привлекать именно этим, остальные будут мириться с низкими темпами продаж, а кто-то просто притормозит вывод новых объектов на рынок», – отметил Денис Васильев.

Рост цен на уровне инфляции спрогнозировал Руслан Сырцов из «Метриума». Девелоперы продолжат привлекать клиентов крупными скидками. Однако во многом дисконты останутся маркетинговой уловкой, так как, устанавливая их, компании вместе с тем корректируют цены вверх. То есть сэкономить, конечно, можно, сказал эксперт, но не так существенно, как обещает реклама. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU.