Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?

Высокая стоимость квартир сегодня подпитывается в большинстве своем именно субсидиями: в погоне за посильным ежемесячным платежом покупатели готовы брать квартиры и с завышенным ценником. То есть по цене в 1,5 – 2 раза выше, чем два года назад – именно настолько подскочили цены на жилье за 2020 – 2021 гг. на фоне низких ставок по кредитам и депозитам. Но экономика в два прошлых года не росла, доходы россиян не увеличивались, покупать недвижимость по таким ценам без льготной ипотеки люди вряд ли смогут. У застройщиков не останется другого выбора, кроме как начать опускать цены, иначе продажи просто рухнут.

Потому что для людей, покупающих квартиры в ипотеку, важен ежемесячный платеж. Но он зависит не только от процентной ставки по кредиту, но и от цены квартиры. Как было в последние годы: власти субсидировали ипотеку, а застройщики повышали цены на квартиры. И покупатели платить меньше ежемесячно не стали. Поэтому, если ставки по ипотеке будут рыночными, застройщикам придется снизить цены на квартиры, чтобы ежемесячный платеж был приемлемым. Более того, снижение цены квартиры для покупателей гораздо выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке. Потому что в таком случае и размер первоначального взноса будет ниже, накопить на него получится быстрее.

Если говорить о спросе на ипотеку с господдержкой, то он начал расти, об этом уже заявили в ВТБ, например. Не думаю, что активизация спроса на льготные кредиты приведет к росту цен на жилье, даже кратковременному: рынок затоварен, ценовой пузырь раздулся до неприличия, спрос падает, ценам просто некуда расти.

Говоря о завершении господдержки, надо отметить, что сегодня предлагаемые девелоперами ставки ипотеки ниже уровня господдержки, это связано с тем, что девелоперы частично за свой счет субсидируют снижение ставки для покупателя. Таким образом, средняя ставка по заключенным договорам ипотеки в новостройках Москвы в 4 квартале 2022 года находится на уровне ниже 4%. Отмена господдержки в совокупности с политикой ЦБ на сокращение субсидий девелоперами неизбежно приведет к росту ипотечных ставок и, как следствие, повышению ежемесячного платежа, что в свою очередь снизит доступность жилья для многих клиентов, не успевших решить жилищной вопрос ранее.

Отвечая на вопрос о повышении спроса, надо отметить, что проведенная в сентябре-октябре частичная мобилизация внесла свои коррективы: октябрь, традиционно высокий месяц, «закрылся» относительно сентября с падением объема продаж более чем на 40%, при этом вопреки ожиданиям большинства аналитиков, ноябрь был более удачным для девелоперов и показал рост относительно октября более чем на 25%.

По итогам первых дней декабря мы фиксируем восстановление спроса, это связано и с сезонными акционными предложениями от девелоперов, и с общим ростом потребительской активности в последний месяц года, когда клиенты торопятся решить свой жилищный вопрос. Аномальных скачков цен в декабре мы не ожидаем, по нашей оценке темп роста цен будет соответствовать общему показателю инфляции.

Условия льготной ипотеки с 2020 года менялись уже не раз, и всегда в последний месяц перед отменой очередной опции (сперва - ограничение предельного размера займа, затем - повышение ставки и т.д.) на первичном рынке наблюдался локальный всплеск спроса в 1,5-2 раза относительно среднегодовых значений. На ценах это никак не отражается, т.к. это более чем кратковременное явление, неспособное ни на что повлиять, к тому же в первый месяц новых условий спрос пропорционально снизится, компенсировав тем самым предшествовавший скачок.

Рыночные ставки по ипотеке зависят от ключевой, которая на сегодняшний день стабилизировалась. Есть разные прогнозы по ключевой ставке на следующий год, но никто не прогнозирует ее существенного движения вверх или вниз. При нынешнем значении ключевой ставки на уровне 7,5% и ее изменения плюс-минус 1 п.п., ставки по рыночной ипотеке будут на уровне около 10-11%. Это не какие-то запредельные значения. Как показала ситуация на вторичном рынке в октябре этого года, покупатели готовы брать ипотеку по рыночным ставкам – при условии снижении стоимости приобретаемого жилья. Что мы увидели в октябре: число сделок на вторичном рынке в Москве, где никакой льготной ипотеки нет, выросло на 11% по сравнению с сентябрем, а продажи новостроек сильно просели. Потому что цены на вторичке ниже, а продавцы охотнее идут на торг (см. На рынке недвижимости идеальный шторм ).

Застройщики, скорее всего, продолжат субсидировать ипотечные ставки до минимально возможных. Но, что важнее, если льготную ипотеку отменят, застройщики начнут активнее снижать цены и давать скидки.

В случае отмены господдержки и ужесточения требований ЦБ по размеру субсидирования девелоперами ставки безусловно вырастут.

Смогут ли девелоперы субсидировать ипотеку и поддерживать рынок доступными ставками, будет зависеть от решения ЦБ. На сегодняшний день мы видим однозначную риторику госрегулятора о необходимости отмены данного инструмента.

Мы оцениваем возможный рост уровня ставок на 3-4%

Без госсубсидирования средняя базовая ставка по ипотеке будет рассчитываться по формуле: ключевая ставка ЦБ плюс 2-2,5 процентных пункта. Сегодня эта цифра была бы порядка 10% годовых. Застройщики, конечно, постараются всеми силами софинансировать ипотеку, так как это ключ к успешным продажам, однако ЦБ может ограничить минимально возможную ставку.

Если смотреть по ценам, то и вторичный рынок, и первичный сейчас очень разношерстные: есть предложения с завышенной стоимостью, которые брать не целесообразно, но есть и предложения с адекватным ценником, где продавцы чувствуют рынок и готовы к торгу. Выбирая квартиру, нужно хорошо искать, изучать предложения, сравнивать цены и не забывать торговаться.

Преимущество вторички в том, что это уже готовое жилье, которое, как правило, находится в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Новостройки – это обычно более современные планировки, лучшее благоустройство, красивые и удобные общественные зоны. Но в большинстве своем это дома на стадии строительства со всеми сопутствующими рисками, в том числе риском затягивания сроков строительства и недостроя. В этом плане в нынешних условиях нестабильности вторичный рынок выглядит надежнее. Но у новых домов лучшие потребительские характеристики, они более современные. Поэтому здесь дело личного выбора, плюсы и минусы есть у каждого сегмента. Если выбор пал на новостройки, лучше, чтобы это было уже построенное или почти построенное жилье. Если говорить о вторичке, то я бы рассматривал квартиры в современных домах с хорошими потребительскими характеристиками.

Всё зависит от того, с какими целями и возможностями клиент выходит на рынок недвижимости. С небольшим первоначальным взносом, но готов ждать строительства дома - тогда лучше воспользоваться предложениями первичного рынка. Есть полная сумма и нужно готовое жильё - добро пожаловать на вторичный.

За последние 7 лет мы с вами видим как год от года совершенствовался продукт, предлагаемый застройщиками, и этот процесс не останавливается, девелоперы продолжают развивать свои проекты, привнося в них все больше и больше новых современных идей. Вслед за изменением продукта изменились и потребности клиента. Сегодня сложно найти жителя старого фонда, который не задумывается о покупке квартиры в новом современном ЖК, где предусмотрено все для максимального комфорта жителя (современные инженерные системы, продуманное благоустройство, детские площадки их экологичных материалов, современные школы и сады, полный комплекс коммерческой инфраструктуры и многое другое). Все это будет побуждать клиентов делать выбор в пользу первичного рынка

По прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в Московском регионе в 2023 году в зависимости от сегмента может снизиться до 30% от весенних максимумов 2022 г., когда на фоне ажиотажа после начала спецоперации цены на жилье рванули вверх. Дело в том, что рынок недвижимости цикличен, то, что происходит сегодня, мы уже видели: в 2014 - 2017 гг., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье тоже выросли, а потом откатились назад на 10-20% в зависимости от сегмента. Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть – за 2020 -2021 гг. жилье в Москве подорожало в 1,5-2 раза на фоне дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам. Значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным.

Пиковых значений Индекс стоимости жилья в Москве от IRN.RU достиг в апреле 2022 г. - 271 800 рублей за квадратный метр в среднем. Сегодня метр жилья стоит 253 600 рублей в среднем (-7%). Мы говорим о цене предложения. Плюс скидки до 30% на первичном рынке и около 15% на вторичке. Получается, что около половины ожидаемого падения цен в явном или неявном виде рынок уже отыграл, и снижение цен в 2023 году продолжится. (см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2022 года и на 2023 год от IRN.RU ).

Именно падения цен скорее всего не будет, незначительная коррекция возможна. Проблемы со спросом сейчас связаны не с ценами, а с неопределённостью в экономике. Понятно, что нет ажиотажа, и «ценовое ралли» сейчас тоже не получится. Складываются все условия для долгосрочной стагнации.

На вторичном рынке все зависит от конкретного объекта: очень ликвидный, каким бы дорогим он ни был, при справедливой оценке не пойдёт со скидкой. Неликвидные, конечно, будут дешеветь или сниматься с продажи.

Говоря о падении цен на первичном рынке нужно учитывать, что сегодня все ЖК финансируются банками в рамках проектного финансирования, условием которого является обеспечение определенного уровня дохода проекта. Если финансовая модель проекта приближается к этому уровню, банк может остановить финансирование проекта. Учитывая растущую себестоимость строительства, «подпирающую» цену снизу, девелопер при всем желании не может дать скидку больше той, что была заложена в финансовую модель.

Таким образом, отвечая на вопрос о возможном падении цен на первичном рынке, мы не видим достаточных для этого предпосылок. Что касается вторичного рынка, тут надо обратиться к истории, в любые кризисы одним из самых надежных средств сохранения средств была и остается недвижимость. После начала СВО и последующей частичной мобилизации мы наблюдали кратковременный рост предложения с повышенным дисконтом, но это не переросло в долгосрочную тенденцию. Поэтому ожидать значительного падения цен на вторичном рынке не стоит.

Цели инвестирования есть разные. Вкладываться в недвижимость целью получения прибыли на падающем рынке, наверное, не совсем логично. Предпосылок для существенного роста цен нет, стоимость жилья в ближайшей перспективе продолжит ползти вниз. Но вложиться в недвижимость, учитывая нынешнюю нестабильную макроэкономическую ситуацию, можно как минимум для диверсификации средств. С целью не столько заработать, сколько сохранить. Потому что недвижимость является консервативным способом сохранения денег.

Если цель - не «выиграть», а «не проиграть», то для долгосрочных инвестиций в недвижимость не бывает неподходящего времени - можно купить когда угодно, и рано или поздно вы дождётесь удобного момента для выгодной продажи. Если нужен быстрый заработок, то самое время либо искать старты продаж, в которых цена уже значительно ниже, чем в среднем по локации, или, как ни странно, готовые или почти готовые проекты, стартовавшие ранее середины 2020 года - они выходили на рынок по совсем другим ценам, которые и сейчас ещё могут быть даже выгоднее, чем у более поздних новостроек. Также перспективны коммерческие помещения под стрит-ритейл, если стоит цель зафиксировать сбережения и получать пассивный доход выше депозита.

Инвестиция в жилую недвижимость, как уже говорилось ранее, это один из самых надежных инструментов. Краткосрочная стагнация цен на первичном рынке не отменяет будущего потенциала этого инструмента. Инвестиции в жилье могут принести клиенту доход как от роста стоимости на этапе строительства, так и в виде постоянного дохода от последующей сдачи в аренду. Главное, на что стоит обратить внимание при выборе объекта инвестиций, это надежность застройщика.

В текущих условиях некоторые застройщики, поддавшись панике, предлагают беспрецедентные скидки и рассрочки, но в условиях эскроу и проектного финансирования такие шаги накладывают большие риски на проект, поскольку «продали сегодня, а строим завтра» и завтра себестоимость строительства может вырасти ещё, тем самым создав ситуацию, когда расходы по проекту превысят выручку, полученную на эскроу, что в свою очередь может привести к дефолту и остановке проекта. В таком случае клиент купивший квартиру с выгодной, как ему казалось, скидкой через 2-3 года ожиданий получит свои деньги обратно, но упустит время и возможность заработать.

Статус апартаментов обсуждается уже пять лет, и за это время он никак не поменялся, и как можно видеть, никто из проживающих в апартаментах от этого не пострадал. В остальном риски все те же, что и с квартирами: на первичном рынке - банкротство застройщика, на вторичном - токсичная история владения. Если нашли безопасный вариант, его можно смело покупать - наконец, со временем и появлением возможности обменяете его на квартиру в той же локации с доплатой.

Проект юридического закрепления статуса апартаментов все ещё находится на этапе разработки Минстроя и Правительства РФ. Отсутствие такого статуса дает как плюсы, так и минусы: основной плюс это, конечно, цена - разница между стоимостью квартир и апартаментов в одной локации может достигать 10-15%, однако есть и минусы - это отсутствие возможности регистрации по месту жительства, отсутствие регулирования тарифов управляющих компаний, отсутствие социальной инфраструктуры и т. д. При этом апартаменты обладают все теми же качественными характеристиками, что и квартиры.

Если вы рассматриваете покупку со 100% оплатой и это не жилье для семьи (нет привязки к школам, садам и т.д.), то безусловно апартаменты могут быть хорошим решением. Если вы рассматриваете покупку в ипотеку, то ввиду большой разницы в ипотечной ставке между квартирами и апартаментами, разница в стоимости будет почти полностью нивелирована разницей в ставках, тут вам лучше рассмотреть возможность увеличения срока ипотеки, тем самым увеличив бюджет покупки. 

Это как раз говорит о том, что цены на жилье в Москве ползут вниз. Ведь помимо явного снижения стоимости жилья, которое мы видим в прайсах застройщиков, есть и неявное, закамуфлированное скидками и даже акциями типа «машино-место» в подарок. Но это тоже снижение. Потому что без скидок застройщикам сегодня сложно что-то продать: спрос на жилье находится на минимуме, предложение – на максимуме, льготная ипотека висит на волоске, а раздутые в предыдущие два «ковидных» года цены все сильнее отдаляются от платежеспособного спроса.

Скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоценённых объектов, не более того. На действительно удобную и адекватно оцененную квартиру дисконт вряд ли превысит 5% даже в самые неприятные для рынка времена.

Скидки всегда использовались застройщиками в качестве инструмента стимуляции продаж. В начале года максимальные скидки фиксировались на уровне 5-8% и распространялись лишь на ограниченный пул лотов в экспозиции, сейчас же в рекламных посылах звучат цифры и 30%, и 35% дисконта, и распространяется он по некоторым проектам на все предложение. Следует внимательно смотреть, «честная» ли это скидка или это скидка после наценки.

Но даже при честной скидке более 20% покупатель должен крайне внимательно подойти к анализу репутации и финансовой стабильности компании-застройщика, так как такая скидочная политика может отрицательно сказаться на наполнении эскроу и, как следствие, создать проблемы с выполнением обязательств по ДДУ.

В ответе на вопрос 4 мы уже поделились своим видением судьбы квадратного метра в ближайший год. Вероятнее всего, стоимость жилья продолжит снижаться, и от текущего уровня Индекс стоимости жилья может потерять еще минимум 20%. Именно столько осталось отыграть рынку, чтобы стоимость жилья вернулась к доковидному уровню (за май — октябрь метр уже потерял почти 7%). Потому что тот рост цен в 1,5 - 2 раза в «ковидные» 2020 - 2021 гг. был не рыночным, а, скорее, искусственным. И сегодня такие цены выглядят как минимум странными на фоне снижающейся экономики и падения доходов населения.

Как уже говорилось ранее, динамика цен зависит от многих факторов и если анализировать финансовые модели проектов, запаса на дополнительный дисконт больше нет, поэтому растущая себестоимость будет подталкивать цены вверх. Важно понимать, на сколько они могут расти. Тут мы придерживаемся мнения, что темпы роста цен могут вернуться к доковидным значениям 10-15% в год.

Рустам, здравствуйте! Для полной картины важно понимать, что это за предложение – готовый дом или строящийся, насколько близко он расположен к метро и есть ли вообще метро в шаговой доступности, какой класс дома, сколько окон в студии (если речь идет о студии) и куда они выходят, какая площадь и т.п. В целом, Ваши ожидания не совпадают с реальностью как раз по той причине, что рынок раздут. Еще два года назад, когда стоимость квартир была в 1,5, а то и в 2 раза ниже текущих ценников, Вы вполне бы нашли подходящий вариант в обозначенном бюджете. Если в цифрах: Индекс стоимости жилья IRN.RU в Новой Москве за два года вырос на 40% (в начале 2020 г. метр жилья в Новой Москве стоил 142 000 рублей в среднем, сегодня – 198 700 за кв. м). Это реальность. И цены действительно сегодня неоправданно завышенные. И застройщики, к сожалению, не любят идти на снижение, особенно в недорогих сегментах. Так что рассчитывать на индивидуальные скидки, тем более столь существенные, не приходится. На небольшой дисконт застройщики чаще идут в случае 100%-й оплаты или при покупке сразу нескольких квартир, например.

Политика скидок у всех застройщиков разная, одни заявляют скидку 30%, но предварительно поднимают цену и фактически это «скидка от наценки», другие придерживаются более взвешенной стратегии, не раздувая цену. И в одном, и другом случае вы можете услышать разный размер скидки в %, но если сравните стоимость сопоставимых квартир у разных застройщиков, то возможно цена без скидки окажется близкой.

Главный совет: при выборе сравнивайте не размер скидки в %, а стоимости квартиры за вычетом всех скидок.

Этот вопрос больше к коллегам. От себя могу сказать, что варианты в районе 6 миллионов рублей на рынке поискать можно. Но, скорее всего, это будут апартаменты - микролот в доме на этапе котлована. Например, стоимость жилья в новых корпусах внутри МКАД, продажи в которых открылись в ноябре 2022 г., начиналась от 5,3 млн рублей. О доступных вариантах покупки жилья мы также писали в материале «Какую квартиру можно купить в Москве за 7-8 млн рублей в октябре».

В Базе новостроек Москвы IRN.RU на сегодняшний день есть пять проектов с ценами до 5 млн рублей. Если поискать жилье стоимостью до 7 миллионов, выбор становится шире – более 30 вариантов, есть предложения недалеко от метро .

Квартиру - практически нет. Формально в базе данных bnMap.pro числится 29 новостроек, где есть квартиры до 6 млн рублей, однако из них 20 - это Новая Москва, остальные либо в других районах за МКАД, либо в локациях вроде Люблино или Дегунино. Средняя площадь объекта за эти деньги - 22,9 кв. м. Фактически надо готовиться к тому, что это будет либо доля, технически оформленная как отдельное жильё, либо площадь менее 20 кв. м, либо очень неудобная локация.

А вот апартаменты в этом бюджете приобрести можно, причём такие предложения есть даже на вторичном рынке. На квартиру внутри МКАД в пешей доступности от метро нужно готовить 7-8 млн рублей - как в новостройках, так и на «вторичке».

Если покупатель рассматривает к приобретению в том числе и студию 19-20 метров и готов ее приобрести без дополнительного субсидирования от застройщика, то в диапазоне 5-6 млн рублей можно найти варианты в проектах комфорт-класса как недалеко за МКАДом, так и внутри МКАД с доступностью до метро порядка 25-30 минут пешком.

Нужно исходить из суммы покупки и требований к площади жилья, инфраструктурной и транспортной развитости города. Стоимость жилья в конкретном подмосковном городе зависит от его удаленности от МКАД и транспортной доступности: чем дальше от Москвы, тем дешевле. Среднюю стоимость жилья в подмосковных городах можно посмотреть в нашем Рейтинге городов и районов Московской области по ценам на квартиры.

Те, кому нужно ежедневно добираться на работу в столицу, могут рассмотреть квартиры в домах недалеко от метро или ж/д станций в городах ближнего и даже среднего Подмосковья: благодаря запуску Московских центральных диаметров добираться до столицы стало комфортно даже из не самых близких к столице городов. Кому не нужно часто ездить в Москву, могут рассмотреть и дальнее Подмосковье, где жилья стоит существенно ниже и за ту же сумму можно приобрести гораздо более просторное жилье.

Если квартиру планируется перепродавать, то лучше подбирать варианты недалеко от метро или станций электричек (не более 20 минут пешком) в современном доме, не на первом и не на последнем этаже – не все покупатели квартир их уважают. Желательно, чтобы рядом с домом была вся необходимая инфраструктура (детский сад, школа, магазины, аптека и др.) и не было производств. В идеале – подальше от крупных магистралей. Какой сегмент выбрать – дело индивидуальное, о преимуществах и недостатках каждого я рассказал в ответе на вопрос 3.

Сейчас самое перспективное направление - подмосковные поселки Ильинское-Усово, Глухово. Недалеко от МКАД по Новорижскому шоссе, низкая плотность застройки, великолепные экологические характеристики и интересный выбор новостроек по более чем выгодным ценам для таких условий проживания - согласно данным мониторинга bnMap.pro средняя стоимость квадратного метра там порядка 170 тыс. руб.

Второй вариант на юге - Видное. Таких уникальных характеристик уже не будет, зато выбор новостроек и цена здесь очень хороши, а предельно высокий спрос - признак инвестиционной привлекательности. Можно обратить внимание и на Долгопрудный - сравнительно недавно там начали появляться качественные проекты, обещающие вполне комфортное проживание, но доступнее, чем в Москве.

Города-сателлиты столицы (прилегающие к МКАД) либо слишком плотно застроены, и выбор новостроек там скудный, либо жилье там очень дорого.

Ответ зависит от потребностей: если есть необходимость ежедневно ездить в Москву – однозначно следует отдать предпочтение близости существующих или планируемых станций МЦД (второй вариант еще и отличная инвестиция). Что касается цены и локации – во многом цены зависят от удаления подмосковного города от МКАД и его направления: например, север и запад обычно дороже юга и востока.

Если покупатель рассматривает возможность последующей продажи квартиры, безусловно лучше ориентироваться на новостройки – при прочих равных цена на нее всегда будет выше в силу более высоких качественных характеристик проекта по сравнению с вторичной недвижимостью.

Единого рецепта здесь нет, потому что ситуации у всех разные. Конечно, одновременно снимать квартиру и копить на ипотеку непросто. Обычно с первоначальным взносом молодым семьям помогают родители. Или на первый взнос идут деньги от продажи унаследованного жилья или дачи, не обязательно в Москве, но и в других регионах. Иногда используется материнский капитал. Но если никакого подспорья нет, и денег хватает на жизнь впритык, накопить на первоначальный взнос будет трудно. В этом случае, может, и не стоит зацикливаться на покупке квартиры, а сконцентрировать свои усилия на том, чтобы научиться больше зарабатывать. Получить дополнительное образование, например. Или направить всю энергию на текущую деятельность для достижения карьерного роста.

В 75% случаев первоначальный взнос - выручка от продажи другого имущества (недвижимости, автомобиля, коллекции и т.д.). Если такового нет, остаётся или накопление (в среднем по 50% от ежемесячного дохода), или небанковский заем - то есть у частного лица (друзей, знакомых), чтобы крупным кредитом не заблокировать себе доступ к ипотеке.

Ежемесячный платеж до 35 тысяч рублей в месяц сейчас действительно возможен, то только благодаря субсидированной ипотеке от застройщиков - при ставке 0,1% годовых на 20-23 года можно взять 8-9 млн рублей, что с первоначальным взносом в 20-25% вполне соответствует цене однокомнатной квартиры в Москве. Однако стоит помнить, что подобные предложения могут в любой момент прекратить существование, если ЦБ примет соответствующее решение.

На данный момент минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 15%, то есть на однокомнатную квартиру комфорт-класса (стоимостью 8,5-9 млн рублей) в качестве первоначального взноса нужно иметь порядка 1,2-1,4 млн рублей. При стандартной господдержке платеж составит порядка 45 000 рублей в месяц. Ежемесячный платеж по ипотеке можно снизить двумя путями:

1. Увеличить ПВ до 30%, тогда ипотечный платеж будет порядка 38 000 - 40 000 рублей в месяц. 

2. Воспользоваться субсидированной ипотекой от застройщика с удорожанием квартиры (в таком случае стоимость квартиры в договоре составит 10-10,5 млн рублей). Тогда ПВ 15% составит порядка 1,5-1,6 млн, а платеж по ипотеке – не более 30 000 рублей в месяц. 

Значение льготной ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переценено. Льготная ипотека – это экстренная мера для поддержания стройотрасли в экстренных случаях, но не более того. А спрос на жилье зависит не от размера ипотечной ставки, а от стоимости квартир. Гораздо важнее работать над себестоимостью строительства, снизить которую можно с помощью устранения административных барьеров , отмены ненужных согласований, упрощения доступа к земельным участкам и т.п. Разбюрократизация приведет к увеличению объемов строительства и, как следствие, росту конкуренции среди застройщиков. Это и будет толкать цены вниз.

В регионах, где рыночная цена квадратного метра оторвана от себестоимости, и зависит главным образом от баланса спроса и предложения, жилье не сможет стать дешевле, пока спрос опережает предложение. Но в большинстве субъектов страны маржинальность девелопмента сейчас почти на нуле, и при этом давление растущей себестоимости ощущают на себе как застройщики, попросту вынужденные поднимать цены, так и покупатели. В этом случае можно субсидировать производителей стройматериалов и развивать внутреннее производство, чтобы сделать доступнее именно строительство, а не готовый продукт.

Себестоимость жилья складывается не только из цены приобретения участка под застройку и непосредственно на затрат на СМР, «сопутствующие» расходы могут достигать половины себестоимости, сюда можно отнести расходы на смену Вида разрешенного использования участка, оплату аренды земельного участка, % по проектному финансированию в рамках эскроу и многое другое. Регулирование всех этих расходов находится в компетенции госорганов, а значит, снизив эти расходы можно снизить себестоимость и, как следствие, давление на цены первичного рынка, что в свою очередь может сделать жилье более доступным.

Для частного инвестора всё зависит от конкретного объекта инвестиций, а не целого рынка, а также от его опыта и возможностей. Можно сказать, что коммерческих помещений под стрит-ритейл сейчас выгодно насобирать на 100 млн рублей (условно 10 помещений по 50 кв. м), и это обеспечит окупаемость в течение 5-7 лет и дальнейший пассивный доход в размере 1-1,5 млн рублей ежемесячно, но если у инвестора только 10 млн рублей, это не значит, что ему нечего предложить на рынке недвижимости. Так же можно и сказать, что новостройки обгоняют по инвестиционной привлекательности вторичный рынок, но если у инвестора многолетний опыт успешного поиска готовых ликвидных объектов по хорошей цене, а из застройщиков он не знает ни одной компании, ему всё равно лучше продолжать инвестировать во «вторичку». Универсального ответа здесь быть не может.

Сергей, здравствуйте! Если говорить о том, что стоимость недвижимости будет снижаться пропорционально росту грамотности населения, то здесь вопрос даже не столько в инвестиционной грамотности населения, сколько в инвестиционной возможности. Люди, может быть, и хотели бы изучить инвестиционные рынки и вложиться в активы, но вкладывать нечего, доходы падают, экономика, мягко говорят, не растет. Кроме того, совсем недавно люди потеряли кучу денег на акциях и ещё долго не пойдут на фондовый рынок. Поэтому не стоит ждать, что деньги населения перетекут с рынка недвижимости, спрос снизится и цены пойдут вниз. Хотя цены будут снижаться, но по другим причинам. Мы подробно поговорили об этом в вопросе 4.

Недвижимость всегда была и остается консервативным способом капиталовложений – если человек не выиграет, купив квартиру, то, как минимум, не проиграет. Если в текущей ситуации общей неопределенности у людей появятся свободные деньги, существенное большинство, конечно, вложит их в понятную им недвижимость. Об этом свидетельствуют и результаты недавнего опроса на IRN.RU: 23% участников голосования, отвечая на вопрос: «Что бы вы купили с инвестиционными целями в текущей ситуации», выбрали именно недвижимость (см. Онлайн-голосование на IRN.RU: люди считают квартиру в Москве надежной инвестицией).

Ирина, здравствуйте! Как раз снижающийся спрос в совокупности с ростом объемов предложения толкают цены вниз. О возможном уровне падения цен мы рассказали в вопросе 1 и 4. Цены на жилье в Москве сегодня уже не на вершине ценовой горки (максимум мы зафиксировали в марте-апреле этого года), но до подножия им все равно еще далеко.

Падение цен на жилье в рублевом выражении как раз показывает, что недвижимость дешевеет быстрее, чем деньги. Скорее всего, в ближайшие год-два это продолжится. Потом, через 2-3 года или даже позже, возможно, обесценение денег и инфляция, в том числе мировая инфляция, которая возрастает, приведет к тому, что цены развернутся в рост. Но это будет в долгосрочной перспективе.

В ответе на вопрос 4 мы уже поговорили о том, как будут вести себя цены в следующем году. По прогнозу IRN.RU, Индекс стоимости жилья продолжит снижаться, предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится, если только не случится какой-нибудь геополитический форс-мажор (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2022 года и на 2023 год от IRN.RU »).

Идеальный месяц предугадать невозможно, все индивидуально. Кто-то может спокойно ждать, пока цены еще немного подсядут, а кому-то нужно ежемесячно платить за аренду и в этом случае человек от ожидания вряд ли выиграет. Скорее, тут нужно хорошо изучать предложения, «ловить» интересные варианты и хорошо торговаться. Если уже сейчас есть подходящее предложение с адекватной ценой, его стоит рассмотреть.

Неликвидные объекты уже сильно просели в цене, поэтому можно смело покупать, тем более что инвесторы тоже не спят, и многие «демпинговые» предложения разобрали еще летом и уж подавно осенью. Ждать, что то же самое произойдёт с ликвидными объектами, не стоит. В любой кризис, каким бы затяжным он ни был, собственники скорее отзовут свой хороший объект из экспозиции, чем продадут его по некомфортной для себя цене. На «вторичке» абсолютно всё решают характеристики конкретного объекта. Да, редкому в наше время покупателю со стопроцентной суммой на руках (без ипотеки) удобно торговаться, но далеко не за любую квартиру.

Рыночная стоимость - это цена, по которой продавец готов продать, а покупатель купить. Тут нет каких-то особенных способов торговли, сделка - это компромисс двух сторон.

При этом надо отметить, что вторичный рынок жилья в Москве имеет очень высокую оборачиваемость и покрытие, сложно найти район, в котором существует недостаток предложения вторичного жилья, поэтому у покупателя всегда есть выбор, идти торговаться к продавцу самого дорого варианта или рассмотреть альтернативу. 

Ранее в цену предложения закладывались скидки до 10%, это наценка на торг, которую предлагают риэлторы собственникам квартир. Сегодня ситуация не стабильная и если продавцу срочно нужны деньги, то возможно он будет более гибким. 

Торговаться всегда можно с разумными людьми. Наверное, в первую очередь, нужно понять, насколько адекватно продавец квартиры оценивает перспективы рынка. Есть те, то по каким-то причинам хочет продать жилье быстро и готов снизить цену – с ними можно и нужно торговаться. Но кто-то может долго ждать у моря погоды и согласен лишь на какие-то символические скидки. Видно, что люди не понимают или не хотят понимать всю серьезность ситуации на рынке – с такими продавцами торговаться бесполезно.

Конечно, чтобы не тратить нервы, лучше привлечь риелтора. Не пожалеть денег и заплатить комиссию профессионалу, который, будучи матерым волком, выбьет для вас хорошую скидку. Потому что каждый должен заниматься своим делом.

По оценке брокеров, дисконт на вторичном рынке Москвы достигает 15% (см. Что новостройкам смерть, то «вторичке» хорошо). 

Рынок в любой ситуации ведет себя так, как ведут себя покупатели. Если они увидят бесперспективную ситуацию и будут массово отказываться от приобретения недвижимости - что ж, нас ждет ограничение вывода новых объемов на экспозицию, в том числе замораживание новых жилых проектов. Однако ситуация, которую вы описываете, скорее всего может повлиять только на настроения в приграничной зоне, не в столицах.

Геополитические риски сейчас самые сложные и не предсказуемые. Понятно, что при каких-то серьезных форс-мажорах и ухудшении ситуации в геополитике рынок может оказаться в совершенно непредсказуемом положении. Но фантазировать на эту тему, наверное, не конструктивно.

По данным bnMap.pro на сегодняшний день из того, что есть в реализации на первичном рынке столичного региона, 78% всех проектов реализуется по ДДУ с применением эскроу-счетов. Банки заинтересованы в сохранении цен гораздо больше, чем в высоком спросе - им крайне невыгодно пересматривать стоимость залоговой массы, так как это чревато рисками, к которым внимателен ЦБ. Девелоперы же гораздо больше заинтересованы в высоком спросе, нежели в высоких ценах: будут ниже цены, будет больше сделок, а следовательно, выручка либо увеличится, либо как минимум не пострадает. Отсюда и возникает компромисс в виде доступной ипотеки: она создает заемщикам комфортные условия покупки, у девелоперов есть спрос, что позволяет удерживать цены, банки спокойны за залоговую стоимость. Если льготной ипотеки не будет, единственным способом поддержать спрос остаются скидки. В этом случае номинальная стоимость квадратных метров остаётся прежней, и залоговая стоимость, соответственно, стабильна. Но реальная сделка проходит по сниженной цене.

По итогам десяти месяцев 2022 года доля договоров долевого участия в строительстве по счетам эскроу равна 84,2%. Да, с одной стороны банки заинтересованы в удержании уровня цен, потому что недвижимость у них на балансе, если она дешевеет, для банка это плохо. С другой стороны, еще больше банки заинтересованы в том, чтобы жилье продавалось: если продажи не идут, застройщику просто нечем гасить кредит. С третьей стороны есть Центробанк, следящий за тем, чтобы в банковской системе не было чрезмерных рисков. Поэтому банки, скорее всего, будут занимать гибкую позицию.

Банкиры, будучи людьми прагматичными, понимают, что лучше квартиры в строящемся доме продать с дисконтом, чем вообще не продать, и у них мертвым грузом на балансе будут висеть какие-то активы. Более того, активы на балансе банка приобретают ценность только тогда, когда строящееся жилье превращается в готовое.

Если застройщик держит цены, продажи стоят на месте, у него не будет денег не только на выплату кредита банку, но и на стройку. Стройка останавливается, и что остается в залоге у банка? Квартиры, которые не построены? Поэтому, отвечая на вопрос, да, банки заинтересованы в удержании уровня цен, но это далеко не является их самоцелью.