Квартира для себя и инвестиций: сейчас или потом
На IRN.RU прошла онлайн-конференция «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?». В условиях неопределенности и снижения экономики читателей в основном интересовало, когда жилье станет дешевле, где найти бюджетные квартиры в Москве и как «выторговать» скидку при их покупке. На вопросы читателей ответили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, директор по аналитике девелоперской компании MR Group Артур Кулешов и председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Цены на жилье: вторичный неликвид уже сильно просел
Судьба квадратного метра в следующем году интересовала большинство читателей. Люди хотели узнать, будут ли квартиры дешеветь и какой вообще эксперты дадут прогноз изменения цен на жилье.
По данным IRN.RU, стоимость жилья в московском регионе за два последних года выросла в разных сегментах в 1,5-2 раза на фоне дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам. В начале 2020 года индекс стоимости жилья был на уровне 180 000 рублей за кв. метр в среднем, а сейчас - 253 000 рублей. Максимума квадратный метр достиг в момент ажиотажа в апреле 2022 г. - 271 800 рублей в среднем, а потом цены начали сползать вниз. За семь месяцев на фоне роста объемов предложения и стагнации спроса средняя стоимость метра в Москве опустилась на 7%. И это снижение цен в объявлениях о продаже квартир. Еще есть скидки до 30% на первичном рынке и до 15% на «вторичке».
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ожидает, что снижение цен в 2023 году продолжится и может достичь 30% от весенних максимумов 2022 г. или 15-20% от текущего уровня цен.
«Дело в том, что рынок недвижимости цикличен, то, что происходит сегодня, мы уже видели: в 2014 - 2017 гг., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье тоже выросли, а потом откатились назад на 10-20% в зависимости от сегмента. Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть. Значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным», - объяснил Олег Репченко (см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2022 года и на 2023 год от IRN.RU ).
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова обвального падения цен в предстоящем году не ожидает, но незначительную коррекцию не исключает. По ее словам, проблемы со спросом сейчас связаны не с ценами, а с неопределенностью в экономике: «Понятно, что нет ажиотажа, и «ценовое ралли» сейчас тоже не получится. Складываются все условия для долгосрочной стагнации».
На вторичном рынке, по словам эксперта, все зависит от конкретного объекта: на очень ликвидные, какими бы дорогими они ни были, при справедливой оценке скидок не будет. Неликвидные, конечно, будут дешеветь или сниматься с продажи.
«Неликвидные объекты уже сильно просели в цене, поэтому можно смело покупать, тем более что инвесторы тоже не спят, и многие «демпинговые» предложения разобрали еще летом и уж подавно осенью. Ждать, что то же самое произойдёт с ликвидными объектами, не стоит. В любой кризис, каким бы затяжным он ни был, собственники скорее отзовут свой хороший объект из экспозиции, чем продадут его по некомфортной для себя цене», - считает Ирина Доброхотова.
Директора по аналитике компании-застройщика MR Group Артура Кулешова в снижение цен на новостройки не верит и ожидает их роста: «Динамика цен зависит от многих факторов и если анализировать финансовые модели проектов, запаса на дополнительный дисконт больше нет, поэтому растущая себестоимость будет подталкивать цены вверх. Важно понимать, насколько они могут расти. Тут мы придерживаемся мнения, что темпы роста цен могут вернуться к доковидным значениям 10-15% в год», - считает эксперт.
Скидки честные и нечестные
В условиях подорожавшего метра на помощь покупателям приходят скидки. По оценкам брокеров, сегодня размер скидок на вторичном рынке достигает 10-15%, на первичном – 30%. Но, чтобы получить заветный дисконт, покупателям нужно хорошо поторговаться, особенно если речь о вторичке. По наблюдениям Артура Кулешова из MR Group, ранее в цену предложения закладывали скидки до 10%, это наценка на торг, которую предлагают риелторы собственникам квартир. Сегодня ситуация нестабильная, и если продавцу срочно нужны деньги, то, возможно, он будет более гибким.
По мнению Олега Репченко, торговаться всегда можно с продавцами, которые адекватно оценивают рынок, и лучше эту работу доверить профессионалам.
«Чтобы не тратить нервы, лучше привлечь риелтора. Не пожалеть денег и заплатить комиссию профессионалу, который, будучи матерым волком, выбьет для вас хорошую скидку», - рассказал эксперт.
На рынке новостроек другие правила. Политика скидок у всех застройщиков разная, одни заявляют скидку 30%, но предварительно поднимают цену и фактически это «скидка от наценки», другие придерживаются более взвешенной стратегии, не раздувая цену, поделился Артур Кулешов.
«И в одном, и другом случае вы можете услышать разный размер скидки в процентах, но если сравните стоимость сопоставимых квартир у разных застройщиков, то, возможно, цена без скидки окажется близкой. Главный совет: при выборе сравнивайте не размер скидки в процентах, а стоимости квартиры за вычетом всех скидок», - порекомендовал Артур Кулешов.
Но даже при честной скидке более 20% покупатель должен крайне внимательно подойти к анализу репутации и финансовой стабильности компании-застройщика, предупредил эксперт: «Такая скидочная политика может отрицательно сказаться на наполнении эскроу и, как следствие, создать проблемы с выполнением обязательств по ДДУ».
По оценке Ирины Доброхотовой, скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоценённых объектов, не более того. На действительно удобную и адекватно оцененную квартиру дисконт вряд ли превысит 5% даже в самые неприятные для рынка времена.
Банкам нужен компромисс
Один из читателей IRN.RU во время онлайн-конференции поинтересовался, насколько в поддержании уровня цен и дешевой ипотеки заинтересованы банки, кредитующие застройщиков, и насколько это ограничивает застройщиков в снижении цены.
По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, банки действительно заинтересованы в удержании уровня цен, потому что недвижимость у них на балансе, и если она дешевеет, для банка это плохо. Но еще больше банки заинтересованы в продажах этого жилья: если продажи не идут, застройщику просто нечем гасить кредит.
«Банкиры, будучи людьми прагматичными, понимают, что лучше квартиры в строящемся доме продать с дисконтом, чем вообще не продать, и у них мертвым грузом на балансе будут висеть какие-то активы. Более того, активы на балансе банка приобретают ценность только тогда, когда строящееся жилье превращается в готовое», - заявил Олег Репченко.
Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой», напротив, считает, что банки заинтересованы в сохранении цен гораздо больше, чем в высоком спросе - им крайне невыгодно пересматривать стоимость залоговой массы, так как это чревато рисками, к которым внимателен ЦБ.
Если льготной ипотеки не будет, единственным способом поддержать спрос останутся скидки, считает Ирина Доброхотова. В этом случае номинальная стоимость квадратных метров остается прежней, и залоговая стоимость, соответственно, стабильна. Но реальная сделка проходит по сниженной цене.
Что касается самих банкиров, то, по их словам, они главным образом заинтересованы в возврате кредитов и не препятствуют снижению цен в новостройках, если это необходимо. Более того, значительное снижение цен в текущих проектах смогут компенсировать уже имеющиеся значительные накопления на эскроу-счетах, сообщила в интервью IRN.RU Светлана Назарова, управляющий директор — начальника управления финансирования недвижимости Сбербанка.
Квартира за 5-6 миллионов в Москве: фантастика или реальность
Читатели-участники онлайн-конференции также хотели выяснить, возможно ли купить квартиру в Москве сегодня за 5-6 млн рублей. По данным bnMap.pro, в Москве есть 29 новостроек с квартирами до 6 млн рублей, однако из них 20 - это Новая Москва, остальные либо в других районах за МКАД, либо в локациях вроде Люблино или Дегунино. Средняя площадь объекта за эти деньги - 22,9 кв. м.
«Фактически, надо готовиться к тому, что это будет либо доля, технически оформленная как отдельное жильё, либо площадь менее 20 кв. м, либо очень неудобная локация, - рассказала Ирина Доброхотова – На квартиру внутри МКАД в пешей доступности от метро нужно готовить 7-8 млн рублей - как в новостройках, так и на «вторичке».
В Базе новостроек Москвы IRN.RU на сегодняшний день есть пять проектов с ценами до 5 млн рублей. Если поискать жилье стоимостью до 7 миллионов, выбор становится шире – более 30 вариантов, есть предложения недалеко от метро.
Апартаменты в бюджете около 6 млн рублей в Москве, по словам экспертов, приобрести реальнее. Причем такие предложения есть даже на вторичном рынке. Правда, статус апартаментов до сих пор не определен. И отсутствие такого статуса дает как плюсы, так и минусы.
«Основной плюс это, конечно, цена - разница между стоимостью квартир и апартаментов в одной локации может достигать 10-15%, однако есть и минусы - это отсутствие возможности регистрации по месту жительства, отсутствие регулирования тарифов управляющих компаний, отсутствие социальной инфраструктуры и т. д. При этом апартаменты обладают все теми же качественными характеристиками, что и квартиры», – рассказал Артур Кулешов.
По его словам, апартаменты могут стать хорошей альтернативой для тех, кто рассматривает покупку со 100% оплатой и это не жилье для семьи (нет привязки к школам, садам и т.д.).
«Если вы рассматриваете покупку в ипотеку, то ввиду большой разницы в ипотечной ставке между квартирами и апартаментами разница в стоимости будет почти полностью нивелирована разницей в ставках, тут вам лучше рассмотреть возможность увеличения срока ипотеки, тем самым увеличив бюджет покупки», – резюмировал Артур Кулешов.
Квартира для инвестиций: идеального времени для покупки нет
В этом вопросе эксперты оказались солидарны. Если цель - не «выиграть», а «не проиграть», то для долгосрочных инвестиций в недвижимость не бывает неподходящего времени. По словам Ирины Доброхотовой, квартиру можно купить когда угодно, и рано или поздно дождаться удобного момента для выгодной продажи.
Для быстрого заработка подойдут квартиры на старте продаж, где цена уже значительно ниже, чем в среднем по локации.
«Инвестиции в жилье могут принести клиенту доход как от роста стоимости на этапе строительства, так и в виде постоянного дохода от последующей сдачи в аренду. Главное, на что стоит обратить внимание при выборе объекта инвестиций, - это надежность застройщика», - предупредил Артур Кулешов.
Другой вариант инвестирования в недвижимость – готовые или почти готовые проекты, стартовавшие ранее середины 2020 года, предложила Ирина Доброхотова: они выходили на рынок по совсем другим ценам и сейчас могут оказаться даже выгоднее, чем более поздние новостройки.
Также Ирина Доброхотова порекомендовала рассмотреть коммерческие помещения под стрит-ритейл, если стоит цель зафиксировать сбережения и получать пассивный доход выше, чем по депозиту.
«Для частного инвестора всё зависит от конкретного объекта инвестиций, а не целого рынка, а также от его опыта и возможностей. Можно сказать, что коммерческих помещений под стрит-ритейл сейчас выгодно насобирать на 100 млн рублей (условно 10 помещений по 50 кв. м), и это обеспечит окупаемость в течение 5-7 лет и дальнейший пассивный доход в размере 1-1,5 млн рублей ежемесячно, но если у инвестора только 10 млн рублей, это не значит, что ему нечего предложить на рынке недвижимости», - поделилась Ирина Доброхотова.
По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, вложиться в недвижимость, учитывая нынешнюю нестабильную макроэкономическую ситуацию, можно как минимум для диверсификации средств. С целью не столько заработать, сколько сохранить. Потому что недвижимость, отмечает эксперт, была и остается консервативным способом сохранения денег.