Продажи новостроек в Москве и Подмосковье упали не так сильно, как кажется
После завершения массовой программы льготной ипотеки продажи новостроек в Москве и Подмосковье резко сократились – если сравнивать с ажиотажным II кварталом 2024 г. и рекордным 2023 г. А если с относительно спокойным I кварталом, то в III квартале спрос даже вырос. Однако его стабилизацию в ближайшие месяцы никто не гарантирует – в октябре банки подняли первоначальный взнос по семейной ипотеке и ставки по рыночной.
Спрос в июле-сентябре
За три месяца, прошедших после завершения ипотеки с господдержкой и ужесточения условий семейной ипотеки, продажи новостроек в московском регионе сократились на 30-40% относительно II квартала 2024 г. и на 40-50% - по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.
Продажи новостроек в московском регионе
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| III кв. 2024 года | 12 881 | 5 682 | 9 128 |
| Относительно II кв. 2024 года | -30,5% | -37,5% | -42,4% |
| Относительно III кв. 2023 года | -41,8% | -41,5% | -52,3% |
Источник: Est-a-Tet
Как показывает динамика количества сделок, спрос в «старой» Москве оказался более устойчив к ухудшению условий ипотечного кредитования. «Это обусловлено тем, что в последнее время в Москве наметилась тенденция к сокращению доли жилья комфорт-класса на фоне усиления позиций бизнес- и премиум-классов. Рынки новостроек Новой Москвы и области, где сосредоточен основной объём массового, доступного жилья, оказались сильнее всего подвержены изменениям ипотечного рынка», - поясняет Дмитрий Старшинин, генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 - партнер в реализации новостроек компании Est-a-Tet.
Необходимо отметить, что основная просадка спроса в III квартале пришлась на июль-август, когда продажи резко снизились после ажиотажа конца весны-начала лета - покупатели в это время пытались заскочить в последний вагон льготной ипотеки, «которая являлась драйвером продаж много лет», подчеркивает директор по продукту «Сити21» Дарья Посникова.
«В III квартале динамика снижения сначала была резкой: июльские показатели оказались на 70-80% ниже июньских. Но важно понимать, что такое падение — во многом следствие взрывного спроса в мае-июне. Затем продажи стабилизировались», - отмечает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.
В сентябре рынок даже отыграл часть потерь двух предыдущих месяцев:
Продажи новостроек в московском регионе
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Сентябрь 24 | 4 652 | 1 746 | 3 113 |
| Относительно августа 2024 | 27,8% | 20,7% | 23,3% |
| Относительно сентября 2023 | -47,8% | -57,1% | -59,3% |
Источник: Est-a-Tet
Продажи новостроек и апартаментов в московском регионе
| Локация | сен.23 | авг.24 | сен.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 8 876 | 3 611 | 4 650 | -47,6% | 28,8% |
| Новая Москва | 4 102 | 1 509 | 1 845 | -55,0% | 22,3% |
| Московская область | 7 832 | 2 609 | 3 242 | -58,6% | 24,3% |
| Итого | 20 810 | 7 729 | 9 737 | -53,2% | 26,0% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Данные агентств недвижимости подтверждает и официальная статистика Росреестра. Московское управление ведомства зарегистрировало в сентябре 6 367 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 27,1% больше, чем в августе.
Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», объясняет прирост спроса в сентябре «низким уровнем продаж в августе в силу сезонного фактора. К тому же в сентябре покупатели заключали сделки до окончания лимитов по семейной ипотеке».
Кроме того, активизации спроса в Новой Москве и Подмосковье способствует миграция покупателей из массового сегмента «старой» Москвы, где, по оценкам НДВ, цены выше в среднем на 25%.
На рынке же «старой» Москвы увеличение продаж в среднем по рынку в основном обеспечил бизнес-класс – в проектах этого сегмента спрос вырос на 33,5% по сравнению с августом. При этом на долю «бизнеса» внутри МКАД приходится больше половины реализации - 50,9%.
Отмена массовой льготной ипотеки и взлет рыночных ставок больше всего ударил по комфорт-классу: в сентябре число сделок в сегменте снизилось на 60,6% год к году. «Это самое большое падение среди всех классов. На его долю теперь приходится 43,5%, что на 34,5% меньше, чем месяц назад, и на 14,3%, чем год назад», - говорит Елена Чегодаева.
И это уже отразилось на ценах – они ползут вниз три месяца подряд.
Показатели реализации квартир в старой Москве по классам
| Локация | сен.23 | авг.24 | сен.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| бизнес | 3 504 | 1 774 | 2 368 | -32,4% | 33,5% |
| комфорт | 5 134 | 1 618 | 2 025 | -60,6% | 25,2% |
| премиум | 186 | 205 | 234 | 25,8% | 14,1% |
| элит | 52 | 14 | 23 | -55,8% | 64,3% |
| Итого | 8 876 | 3 611 | 4 650 | -47,6% | 28,8% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Структура продаж квартир в старой Москве по классам
| Локация | сен.23 | авг.24 | сен.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| бизнес | 39,5% | 49,1% | 50,9% | 11,4% | 1,8% |
| комфорт | 57,8% | 78,0% | 43,5% | -14,3% | -34,5% |
| премиум | 2,1% | 5,7% | 5,0% | 2,9% | -0,6% |
| элит | 0,6% | 0,4% | 0,5% | -0,1% | 0,1% |
| Итого | 100,0% | 133,2% | 100,0% | 0,0% | -24,9% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
По мнению Дмитрия Старшинина, стабилизации рынка в сентябре способствовали также акции, скидки и новые выгодные программы приобретения от застройщиков (рассрочки, субсидированные программы на первые год-два кредита, траншевая ипотека и пр.) и привыкание покупателей к текущему уровню ипотечных ставок.
«Мы оперативно адаптировали предложение, компенсируя отмену льготной ипотеки дисконтными программами по ряду проектов и подключая доступные инструменты для упрощения входа в сделку», - подтверждает Дарья Постникова.
«Также сыграли роль опасения покупателей, связанные с дальнейшим развитием ситуации на ипотечном рынке (исчерпание лимитов по семейной ипотеке, перспектива отмены программ с субсидированием ипотечной ставки застройщиком), и возможным вмешательством регулятора в существующие программы рассрочек», - добавляет Дмитрий Старшинин.
Конечно, в годовой динамике спрос резко упал, но, подчеркивает эксперт, «нужно учитывать высокую базу по спросу во второй половине прошлого года». В нынешней ситуации это действительно принципиально. Динамика продаж новостроек выглядит удручающе лишь по сравнению с ажиотажным II кварталом 2024 г. и 2023 г. При этом, согласно официальной статистике Росреестра, относительно I квартала 2024 г. спрос в Москве вырос на 4,5%. А если сравнивать результаты III квартала 2024 г. с III кварталом 2019 г., когда еще не было льготной ипотеки, то сейчас рынок активнее на 15%. При этом 2019 г. был вполне удачным для застройщиков.
Более того, завершение массовой льготной ипотеки уже оказало благотворное влияние на структуру спроса – из-за ухода инвесторов существенно снизился интерес к мини-студиям и однушкам: во II квартале этого года они занимали порядка 70% в общем объеме продаж, в III квартале их доля сократилась до примерно 40%, подсчитали специалисты «Инкома». Зато увеличились продажи квартир нормальной площади.
«Ранее в структуре спроса на мини-студии и однокомнатные квартиры 75% приходилось на инвесторов, сейчас они ушли с рынка недвижимости. Получается, что популярность маленьких квартир в III квартале существенно уменьшилась, и на этом фоне доля продаж лотов большей комнатности выросла с 30% до 60%. И если при низких ипотечных ставках квартиры в новостройках нередко покупали «про запас», то сейчас – в связи с острой необходимостью решения жилищного вопроса, и большей частью это семьи с детьми, которым требуются как минимум двухкомнатные объекты», - отмечает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость».
Ипотека
Несмотря на некоторое оживление спроса в сентябре, доля ипотеки в сделках продолжает снижаться. По данным НДВ, в сентябре на ипотеку в московском регионе пришлось 77,2% продаж, что на 9,3% меньше, чем год назад, и на 4,5%, чем месяц назад. Больше всего доля ипотеки сократилась на рынке «старой» Москвы – на 13,1% за месяц до 66,2%.
Доля ипотечных сделок при покупке квартир в московском регионе
| Локация | сен.23 | авг.24 | сен.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 70,7% | 79,3% | 66,2% | -4,5% | -13,1% |
| Новая Москва | 87,7% | 72,8% | 73,8% | -13,8% | 1,1% |
| Московская область | 86,5% | 78,3% | 76,9% | -9,6% | -1,5% |
| Итого | 81,6% | 76,8% | 72,3% | -9,3% | -4,5% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Это объясняется классовой структурой спроса – большая часть сделок приходится на бизнес-класс, который меньше всего зависит от ипотеки. Доля ипотечных сделок в бизнес-классе составляет всего 47,1%. При этом за месяц она снизилась на 26,6%. Также существенно снизилась доля ипотеки и в комфорт-классе – на 14,3% за месяц и составила 69%. На пиках действия льготной ипотеки в 2023-2024 гг. доля ипотечных сделок в комфорт-классе достигала 88-89%», - напоминает Елена Чегодаева.
Доля ипотечных сделок при покупке квартир в «старой» Москве по классам
| Локация | сен.23 | авг.24 | сен.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| бизнес | 68,9% | 73,7% | 47,1% | -21,9% | -26,6% |
| комфорт | 78,8% | 83,3% | 69,0% | -9,8% | -14,3% |
| премиум | 29,6% | 26,3% | 14,1% | -15,4% | -12,2% |
| элит | 0,0% | 5,8% | 0,0% | 0,0% | -5,8% |
| Итого | 73,5% | 77,9% | 54,8% | -25,4% | -29,6% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
В целом, по итогам III квартала доля ипотеки значительно упала во всех локациях московского региона, кроме Подмосковья, где сосредоточено жилье массовых сегментов.
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| III кв. 2024 года | 59% | 79% | 80% |
| II кв. 2024 года | 75% | 88% | 87% |
| III кв. 2023 года | 75% | 87% | 86% |
Источник: Est-a-Tet
| Кол-во ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| III кв. 2024 года | 7 537 | 4 509 | 7 336 |
| Относительно II кв. 2024 года | -45,8% | -43,3% | -46,6% |
| Относительно III кв. 2023 года | -54,8% | -46,8% | -55,5% |
Источник: Est-a-Tet
«Наиболее существенное снижение доли ипотечных сделок в III квартале наблюдалось в старых границах Москвы (-16 п.п.), - отмечает Дмитрий Старшинин (Est-a-Tet). - При этом снижение спроса в абсолютных величинах (в количестве сделок) было примерно таким же, как в Новой Москве и области. Это говорит о том, что на рынке все еще сохраняется платежеспособный спрос, несмотря на его охлаждение после всплеска прошлого квартала, когда в преддверии окончания действия одной из самых популярных льготных ипотечных программ покупатели стремились успеть получить одобрение и войти в сделку. Это подтверждает рост количества сделок без использования ипотеки – в «старой» Москве количество таких сделок за квартал выросло на 15,3%, в Новой Москве – на 3,5%. И только в Московской области количество сделок без ипотеки за квартал снизилось на 15,5%».
В связи с кардинальным сокращением ипотечной поддержки рынка после 1 июля, конечно, резко изменилась и структура ипотечного спроса:
| Выданные кредиты по программам | Доля | Динамика за квартал, п.п. | Динамика за год, п.п. |
|---|---|---|---|
| Госпрограмма | 1% | -22 | -39 |
| Стандартная программа | 31% | 19 | 14 |
| Семейная ипотека | 58% | 17 | 23 |
| Субсидированная застройщиком ипотека | 8% | 5 | 7 |
| IT-ипотека | 2% | -19 | -5 |
Источник: Est-a-Tet
По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в III квартале 2024 г. по программе господдержки закрывались остаточные сделки, получившие одобрение в последние недели II квартала. Их доля в структуре ипотечных сделок за квартал снизилась с 23% до 1%.
Источник: Est-a-Tet
С 1 августа 2024 г. на Москву перестала распространяться программа IT-ипотеки, и доля данной программы за квартал упала с 21% до 2%. Сворачивание отдельных льготных программ привело к перераспределению спроса между стандартными ипотечными программами и семейной ипотекой. При этом основная часть заёмщиков «ушла» в семейную программу – её доля за квартал выросла с 41% до 58%. Доля стандартных ипотечных программ увеличилась с 12% до 31%.
«После окончания действия ипотеки с господдержкой, застройщики, в целях стимулирования спроса, снова стали активно предлагать программы с субсидированием ипотечной ставки. Пониженная ставка в рамках таких программ, как правило, предлагается на небольшой срок – первые год или два, а затем начинает действовать стандартная ипотечная ставка. Но судя по тому, что доля таких программ в структуре спроса за квартал увеличилась с 3% до 8%, покупателей такие условия привлекают», - говорит Дмитрий Старшинин.
Октябрь
Октябрь оказался для рынка противоречивым. С одной стороны, «с началом делового сезона на рынок вышли люди, которые планировали покупку недвижимости вне зависимости от наличия льготных программ. Те, кто занял выжидательную позицию, теперь стали активно принимать решения. Скорого снижения ключевой ставки не ждут, так же как и обвала цен на жилье», рассказывает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.
Кроме того, застройщики, по ее словам, начали активнее разрабатывать собственные программы, предлагать гибкие системы скидок и бонусов.
«Девелоперы сейчас находится в ситуации, когда приходится переосмысливать маржинальность своих проектов, если речь идет о больших проектах, - то даже чем-то в моменте пожертвовать, чтобы попытаться потом отыграть на следующих очередях. Это с одной стороны, а с другой - они активно думают, какие схемы и условия предложить для покупателей, чтобы вложения в покупку квартиры для них были сопоставимы или даже более привлекательным, чем хранение средств на банковском депозите. Это достигается за счет каких-то скидок, интересных рассрочек с особыми условиями и т.п.», - поясняет Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.
На этом фоне продажи в компании «держатся как минимум на сентябрьском уровне», говорит Елена Тарасова. Дарья Посникова из «Сити21» также отмечает, что первая половина октября была удачной: «На сегодняшний день мы имеем 60% от общего числа сделок сентября, поэтому можно констатировать неплохую динамику активного сезона для рынка недвижимости».
Однако в октябре появился ряд новых факторов, которые могут негативно отразиться на продажах по итогам месяца. Во-первых, в начале октября крупнейшие банки ввели комиссии для застройщиков, чьи клиенты берут ипотеку по рыночным ставкам, чтобы процентная ставка клиента не превышала порога предельной стоимости кредита (ПСК). Комиссии просуществовали недолго, но пока они действовали, девелоперы закладывали дополнительные расходы в стоимость квартир.
По словам Дениса Бобкова, это приводило к тому, что условная квартира за 20 млн руб. с учетом комиссии стоила 21 млн руб. И покупатели, конечно, не были этому рады.
Повышение первоначального взноса по семейной ипотеке также не лучшим образом сказывается на рынке. «Перераспределение лимитов между банками по семейной ипотеке состоялось, но, в принципе, средств не много и на всех не хватит. Из-за этого ряд банков подняли первоначальный внос до 30%, а ВТБ - вообще до 50%, что также не стимулирует спрос, а скорее, наоборот», - добавляет Денис Бобков.
Причем, по словам Дарьи Посниковой, первый взнос был повышен даже по уже одобренным заявкам.
Кроме того, часть банков в начале октября повысила ставки по своим стандартным ипотечным программам. «Мы понимаем, что банки уже отыграли будущее повышение ключевой ставки, которое, скорее всего, состоится 25 октября», - отмечает Елена Чегодаева из НДВ.
В целом, динамика спроса сейчас сильно зависит от класса проекта. «Больше всего в этих условиях страдают продажи в комфорт-классе, который максимально был связан с льготной ипотекой», - продолжает Чегодаева. По прогнозам НДВ, итоги продаж в октябре будут на 10-15% хуже, чем в сентябре.