Рынок недвижимости ждут серьёзные структурные изменения

На рынке недвижимости идеальный шторм – впервые такое количество негативных факторов сошлось в одной точке одновременно: заградительные ставки по рыночной ипотеке, почти полное отсутствие льготной, ипотечный стандарт, запрещающий любимые застройщиками ипотечные «схематозы» и, в качестве вишенки на торте, запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на форуме «Московского Бизнес Клуба» «Девелопмент будущего».

Впервые в истории рынок недвижимости так долго живет в условиях очень высокой ключевой ставки. Ставка достигала или почти достигала 20% годовых и в 2014, и в 2022 г., но тогда Центробанк уже через несколько месяцев начинал ее снижать, а сейчас уже больше года «ключ» только растет. Согласно последнему прогнозу Центробанка, ставка вернется к приемлемым для рынка недвижимости значениям, то есть опустится ниже 10% годовых, лишь через два года, в 2027 г. Однако это случится только в том случае, если мегарегулятору удастся вернуть и, главное, удержать инфляцию на целевом уровне 4%. Возможно ли это в принципе в нынешней геополитической ситуации, когда у правительства всегда найдется множество причин для наращивания денежной массы? Изменится ли – в лучшую сторону - внешнеполитический фон через два года? Хотелось бы, но вряд ли. Следовательно, дорогая рыночная ипотека с нами если не навсегда, то очень-очень надолго.

Причем если в период недоступной рыночной ипотеки в 2015 и 2022 г. гг. застройщики получали мощную поддержку со стороны государства в виде льготных ставок, то сейчас льготной ипотеки практически нет. Ипотеку с господдержкой под 8% с 1 июля власти свернули полностью, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы. Условия семейной ипотеки также были ужесточены, кроме того, по ней заканчиваются лимиты и не факт, что до конца года выделят новые. Да, программа продлена до 2030 г., поэтому со следующего года лимиты появятся. Но на сколько их хватит – на квартал, на полгода?

Застройщики надеются на запуск новых льготных ипотечных программ – для врачей, для учителей, для молодежи т.п. Но, скорее всего, эти надежды тщетны: если даже адресную IT-ипотеку, призванную удержать в стране самых дефицитных специалистов, урезали до полного обессмысливания, то что уж говорить о более массовых программах.

Дело в том, что результаты льготных ипотечных программ полностью разочаровали государство в таком способе поддержки рынка. Льготная ипотека, которая должна была повысить доступность жилья для населения, привела лишь к двукратному росту цен и, соответственно, снижению его доступности.

При этом субсидирование ставок обходится бюджету в астрономические суммы. По данным Счетной палаты, только в 2021-2023 гг. на субсидирование льготных кредитов из казны было израсходовано 568,1 млрд рублей. А всего за шесть лет (с 2021 по 2026 год) на эти цели планируется направить более 1,6 трлн.

Причем значительная часть этих денег пойдет в карманы инвесторам. Как выяснила СП, почти 115 000 граждан с 2021 по 2023 г. включительно оформили два или более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1,11 трлн руб.

И это еще не финал - ставки по уже выданным кредитам государство субсидирует вплоть до их погашения, даже по уже прекращенным программам. По подсчетам Центробанка, если заемщики будут равномерно погашать кредиты в течение 10 лет, а динамика ключевой ставки будет соответствовать базовому прогнозу Банка России, до окончательного погашения кредитов, полученных по программе ипотеки с господдержкой под 8%, бюджет может потратить на субсидирование ставок по ним еще до 1,2 трлн рублей. Таким образом, общие расходы бюджета потенциально превышают четверть от объема выданных льготных кредитов по этой программе.

В общем, при таком раскладе рынку вряд ли стоит рассчитывать на расширение ипотечной господдержки. А вот ее снижение вполне возможно – с целью сокращения льготных программ до 25% от общего объема выдач, как считает необходимым Минфин. Например, обсуждалось, но пока не было реализовано предложение исключить из семейной ипотеки маленькие квартиры.

Впрочем, о дальнейшем ужесточении условий льготных программ власти открыто пока не заявляют. Зато уже точно известно, что с января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ Ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как субсидированная ипотека от застройщика, траншевая ипотека, ипотека с кэшбэком и т.п. То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи и которые очень не нравится Центробанку, озабоченному стабильностью банковской системы. Ведь весь этот маркетинговый креатив так или иначе приводит к завышению стоимости квартир, а значит, банк получает на баланс актив, с помощь продажи которого на вторичном рынке не сможет покрыть свои убытки, если заемщик окажется неплатежеспособным.

Пока непонятно, как регулятор планирует контролировать соблюдение стандарта, но глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже заявила, что «если такие схемы будут плодиться», то Банк России будет «настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить, то есть могут выдавать (ипотеку – прим. ред.) только по тем продуктам, которые будут прописаны в законе».

Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешевым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом – в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир в общем количестве ДДУ в Москве достигала 18%. Ясно, что продавать квартиры нормальной площади в таких же объёмах при сохранении текущего уровня цен девелоперы не смогут. При этом, учитывая нацеленность властей на улучшение демографии, давление в этом вопросе будет усиливаться. В Госдуме, например, уже предлагали не только запретить малогабаритки, но и регулировать доли одно- и двухкомнатных квартир в проекте.

В общем, похоже, застройщикам все-таки придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно – в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие.