Продажи новостроек в Москве и Подмосковье рухнули, но застройщики верят, что ненадолго

Продажи новостроек обвалились в июле из-за резкого сокращения объемов государственных ипотечных программ, но девелоперы надеются на лучшее. По их данным, уже в конце июля спрос начал восстанавливаться за счет семейной ипотеки, траншевой и программ рассрочек.

По итогам июля управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 334 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с пиковыми значениями июня, когда покупатели массово устремились в последний вагон ипотеки с господдержкой, продажи новостроек снизились на 29,9%, а относительно июля 2023 г. – тоже удачного для рынка - на 15,1%.

С учетом Московской области и апартаментов спрос на первичном рынке столичной агломерации в июле упал на 40,3% в месячном и на 18,1% - в годовом разрезе, подсчитали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости». 

Продажи новостроек и апартаментов в московском регионе

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Причины обвала очевидны – завершение программы ипотеки с господдержкой с 1 июля и ужесточение условий семейной ипотеки. При этом новые условия последней власти объявили только 10 июля, поэтому почти половину июля эта программа вообще не действовала.

«Наиболее существенное снижение спроса зафиксировано в Московской области и Новой Москве, где сосредоточено основное предложение жилья массового сегмента, по покупателям которого сильнее всего «ударило» сворачивание одной из самых популярных ипотечных программ, - отмечает Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet. - «Старая» Москва, где концентрируется более высокобюджетный спрос, оказалась более устойчива к отмене льготной программы».

Продажи новостроек в московском регионе

Источник: Est-a-Tet

В «старой» Москве больше всего, конечно, пострадал комфорт-класс. По словам Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», продажи в этом сегменте сократились почти на 40%.

Структура продаж по классам в «старой» Москве

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Так как продажи рухнули из-за сокращения господдержки ипотечного рынка, количество ипотечных сделок упало еще больше, чем спрос в целом.

Количество ипотечных сделок по локациям, шт.

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Источник: Est-a-Tet

Примечательно, что в «старой» Москве количество сделок без использования ипотечного кредита в июле выросло на 11,1% по сравнению с июнем. Аналогичная динамика зафиксирована и в Новой Москве, где, на фоне сокращения ипотечных сделок, на 11,0% за месяц выросло число сделок без ипотеки. При этом в Московской области зафиксировано снижение количества сделок без ипотеки – на 11,8%, что «подтверждает тренд на фокусировании платежеспособных покупателей в Москве и Новой Москве», подчеркивает Владимир Моребис.

Источник: Est-a-Tet

По данным Est-a-Tet, спрос на новостройки в августе «аналогичен июльским показателям». При этом количество входящих обращений в июле на 30% ниже, чем в июне. А по сравнению с августом 2023 г. количество обращений от потенциальных покупателей сократилось почти в два раза.

«Ввиду отмены субсидированной ипотеки «Госпрограмма-2020» сокращение объёма входящего трафика в июле и августе текущего года было вполне ожидаемым, клиентам потребуется какое-то время для адаптации и принятия новых условий. Что касается такого большого разрыва между показателями августа текущего и прошлого годов, то здесь также всё достаточно легко объяснимо: в сентябре прошлого года вступили в силу изменения условий субсидированной ипотеки, а именно минимальный первоначальный взнос с 15% увеличили до 20%, поэтому в августе 2023 г. клиенты активизировались, чтобы успеть воспользоваться более выгодными условиями», - поясняет ситуацию на рынке Владимир Моребис.

Застройщики, впрочем, настроены более оптимистично. По словам коммерческого директора ГК «АльфаСтройИнвест» Юрия Балабанова, уже к концу июля спрос начал восстанавливаться, и в августе количество сделок с новостройками выросло вдвое. «Рынок адаптировался к новым условиям, а покупатели начали проявлять интерес к субсидированным ипотечным программам, траншевой ипотеке и предложениям по рассрочке», - утверждает Балабанов.

Аналогичного мнения придерживается и Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский»): «Август этого года становится более активным месяцем для нашей компании – относительно июля. Рынок адаптируется к новым реалиям, учитывая массовое завершение льготных программ».

В проекте девелоперской компании «Главстрой Регионы» ЖК «Героев» в первой половине августа 2024 г. количество сделок с недвижимостью выросло в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом июля текущего года – «это свидетельствует о постепенном восстановление спроса после снижения в июле в связи с отменой льготных ипотечных программ», считает руководитель департамента маркетинговых исследований Ксения Гришковец.

Как отмечает Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development (ЖК «Детали» в Новой Москве), в настоящее время «оживление» рынка первичного жилья происходит за счет клиентов, которые используют для покупки квартир обновленную семейную ипотеку, а также траншевую кредитную программу. В конце июля Plus Development зафиксировала увеличение количества обращений по траншевой ипотеке на 30% по сравнению со второй декадой и на 50% относительно начала месяца.

Популярность траншевой ипотеки подтверждает и статистика ГК «АльфаСтройИнвест». Количество ипотечных сделок в компании в августе 2024 г. сократилось примерно на половину в годовом выражении, но при этом 99% всех сделок по рыночным ставкам заключались в рамках траншевой ипотеки.

Но самой востребованной программой остается, конечно, семейная ипотека, которую застройщики дополнительно субсидируют (ставки снижаются за счет увеличения цены недвижимости).

В «Главстрой Регионы» в первой половине августа на ипотеку пришлось 96% сделок. При этом 96% ипотечных продаж обеспечила семейная ипотека, оставшиеся 4% - стандартные программы.

«Пертурбации, связанные с завершением программы «Господдержка» и изменениями условий семейной и IT-ипотеки сказываются на спросе и рынке недвижимости, но все же программа «Семейная ипотека» на сегодняшний день остается одним из самых востребованных инструментов льготного ипотечного кредитования», - подчеркивает Ксения Гришковец.

Елена Тарасова рассчитывает, что спрос на новостройки восстановится до конца года: «Во-первых, текущему снижению спроса, помимо отмены льготной ипотеки, способствовал сезон отпусков. Во-вторых, рынок заранее готовился к изменению условий и активно адаптируется к новой ситуации. Многие покупатели станут решать вопрос приобретения новостроек за счет предварительной продажи имеющейся квартиры, тогда как раньше могли сначала приобретать новое жилье в льготную ипотеку, а потом продавать свою квартиру. Сами застройщики уже активно предлагают услугу трейд-ин для реализации подобной схемы. Кроме того, девелоперы совместно с банками-партнерами уже начали разрабатывать специальные программы по классической ипотеке, которые призваны сделать покупку более доступной, осенью, скорее всего этих программ на рынке станет больше. А траншевая ипотека уже на сегодняшний день активно используется».