Семейная и IT-ипотека: новые условия, участники, квартирные варианты

Июльские изменения, которые коснулись семейной и IT-ипотеки, оказались далеко не косметическими. Число участников этих еще в недавнем прошлом популярных государственных проектов резко снижается. От семейной программы в Москве и Подмосковье теперь отстранены семьи с двумя несовершеннолетними детьми старше шести лет, а от «айтишной» - сотрудники компаний, зарегистрированных в столице, да и сам город тоже.

О том, как изменились эти программы, кто теперь может в них участвовать и где купить жилье по семейной и IT-ипотеке, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами.

Семейная ипотека: убрали детей-подростков

Напомним, что новые условия семейной ипотеки вступили в силу в июле 2024 года. Разъяснения можно посмотреть на сайтах Минфина и Консультационного центра спроси.дом.рф; также министерство финансов опубликовало пространный документ: «Решение о порядке предоставления субсидии» № 24-67381-01460-Р от 28.06.2024 г. Мы же отметим самое главное, принципиально важное для жителей Москвы и Московской области.

Программа продлена до 2030 года, и ее финансовые параметры остались прежними: ставка по ипотечному кредиту - 6% годовых, первоначальный взнос – от 20%, кредитный лимит для столицы и Московской области – 12 млн рублей. Как и прежде, можно скомбинировать семейную ипотеку с рыночной и увеличить сумму кредита до 30 млн рублей.

А вот что касается участников, то теперь взять семейный кредит в Москве и Подмосковье могут только семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно или ребенок-инвалид до 18 лет.

Раньше семейную ипотеку в Москве и области могли взять семьи с двумя несовершеннолетними детьми, но теперь их от этой программы отстранили. Это изменение опрошенные нашей редакцией эксперты считают самым существенным. И оно вызвало разочарование у многих, отмечает Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра «Миэль». «Это нововведение, на наш взгляд, исключило из «семейной ипотеки» значительную часть платежеспособной аудитории, состоящей из «взрослых» родителей (35+), которые, как правило, уже накопили на первоначальный взнос, имеют сбережения или имущество для продажи. Это семьи, где оба родителя работают. Семьи, которым необходимо расширение жилплощади, особенно если у них двое разнополых детей-подростков».

А ведь именно эту категорию добавили в семейную ипотеку относительно недавно (решение было принято в конце 2022 года), и получается, что заемщики с двумя детьми «продержались» в программе около полутора лет. «Тогда это изменение привело к росту популярности семейной ипотеки, её доля выросла с 25% до 36%», - напоминает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. А в Москве в I полугодии 2024 года свыше 40% заемщиков на первичном рынке использовали семейную ипотеку, - замечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

Теперь же, по оценке Анастасии Бычковой, директора департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family, в Москве и области сразу около 50% семей с детьми уже не попадают под условия данной программы. (См. также статью «Новые условия семейной ипотеки будут давить на цены новостроек»).

Что же касается непосредственно той самой аудитории – семей с ребенком не старше 6 лет, то мы можем предположить, что у нее могут быть определенные сложности. Здесь речь идет о родителях с маленькими детьми, среди них – малыши до трех лет. А это значит, что мама такого ребенка «может находиться в декрете, что влияет на финансовую стабильность семьи и возможность оплачивать ипотеку. Также такие семьи могут планировать рождение второго ребенка, что продлевает период финансовой неопределенности, так как мать остается в декрете дольше, и дохода одного супруга не всегда хватает на оплату ипотеки и обеспечение семьи», - заключает Юлия Ибрагимова.

Таким образом, это в большей мере рассчитано на семьи, где мама уже вышла из декретного отпуска, то есть на семьи, где детям от трех до шести лет. Так что аудитория сужается.

С другой стороны, часть экспертов предполагает, что такие меры подтолкнут семьи задуматься о рождении ребенка. «Это наверняка окажет положительное влияние на демографическую обстановку», - считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Что же, посмотрим.

Но есть и хорошие новости. В «Семейной ипотеке» сохранились условия поддержки родителей, воспитывающих ребенка-инвалида до 18 лет. С социальной точки зрения это, несомненно, правильное решение, считает Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development.

Ну а для семей с двумя несовершеннолетними детьми из Москвы и Подмосковья кое-какие возможности еще есть - они могут приобрести или построить дом по программе ИЖС. Здесь одно из ключевых нововведений — это расчеты по ИЖС через эскроу-счета. А это означает, что «теперь подрядчики будут вынуждены строить за счет собственных средств или привлеченных инвесторов, что приведет к удорожанию строительства, - комментирует Юлия Ибрагимова. - Подрядчики будут закладывать дополнительные риски, чтобы гарантировать получение своих денег, что в конечном итоге увеличит стоимость конечного объекта. Это изменение может существенно повлиять на стоимость и доступность загородных домов для семей».

Еще одна возможность для семей с двумя несовершеннолетними детьми старше семи лет – купить жилье в регионах с низким объемом строительства или в малых городах с населением до 50 тысяч человек. (Списки этих регионов и городов доступны, их, например, можно посмотреть на сайте платформы Домклик). Московская область в их число, увы, не входит, хотя, как замечает Руслан Сырцов, здесь насчитывается 37 малых городов. Но жители Москвы и Подмосковья с двумя детьми до 18 лет смогут купить жилье в населенных пунктах из этих списков.

Условия «Семейной ипотеки» не содержат требования к заемщику в части прописки или места проживания, поясняет Елена Тарасова. Поэтому купить квартиру в рамках данной программы можно в любом регионе России.

Дмитрий Голев полагает, что такая мера может стимулировать переезд потенциальных покупателей в малые города, где сохранились старые условия программы. А вот Юлия Ибрагимова сомневается, что москвичи массово туда «рванут». От себя добавим, что обстоятельства в семье бывают разные, есть такая возможность, может кому и пригодится, и слава богу.

Ну и еще одно ограничение – участникам семейной программы теперь нельзя купить квартиру по договору уступки права требования.

Какую квартиру можно купить семьям

Если рассматривать исключительно льготную часть семейной ипотеки без учета комбинирования, то при первоначальном взносе 20% (3 млн рублей) доступная сумма покупки составляет 15 млн рублей. По данным Руслана Сырцова («Метриум»), в «старой» Москве этой сумме соответствует 426 двух- и трехкомнатных квартир (не считая «евродвушек»), в Новой Москве – 4635 квартир, в Московской области – 12 230 квартир. Как правило, жилье такое стоимости не подразумевает чистовую отделку и расположено в периферийных районах.

«Поскольку в Москве сейчас превалирует бизнес-сегмент, то при стандартном первоначальном взносе в 20% и без привлечения «сверхлимитов» в рамках семейной ипотеки клиентам в основном доступны студии и однокомнатные квартиры, а в Новой Москве и Подмосковье – все типы вплоть до трехкомнатных квартир», - комментирует Алексей Новиков (Est-a-Tet). Если семейный бюджет позволяет рассчитывать на «комбоипотеку», то, как подсказывает эксперт, можно увеличить тело кредита до 30 млн руб. вместо 12 млн, и помимо студий и однокомнатных квартир можно приобрести:

• в границах старой Москвы - двухкомнатную либо трехкомнатную квартиру по цене от 18 до 30 млн руб., площадью от 45 до 90 кв. м;
• в Новой Москве – 2-3-4-комнатную от 12 до 30 млн руб., площадью от 49,9 до 100 кв. м.
• в Подмосковье – от 10 млн руб., площадью от 49,9 до 90 кв. м.

Для тех, кто выбирает «комбоипотеку», где сумма свыше 12 млн руб. считается по рыночной ставке, при сумме кредита 30 млн руб. средневзвешенная ставка составит до 14,4 %, подсчитала Анастасия Бычкова (ФСК Family).

Показатели средних площадей и средней стоимости квартир (вне зависимости от класса жилья)

Источник: «Ricci | Жилая недвижимость»

В «старой» Москве, если не использовать «комбоипотеку», выбор для семей, которые ищут хотя бы двухкомнатные лоты, очень ограниченный. Но можно попробовать поискать варианты в отдаленных районах и за МКАД – в Зеленограде, Южном Бутово, Некрасовке, Молжаниновском, Люблино.

Например - присмотреться к ЖК «Молжаниново», «1-й Ленинградский» (Молжаниновский район), «Русич Кантемировский» (Царицыно), ЖК «Никольские луга» (Южное Бутово), ЖК «Станция Л» (Люблино).

Если есть возможность довести с помощью «комбоипотеки» кредитный лимит до 30 млн рублей, то у семейных заемщиков открываются неплохие перспективы для покупки двухкомнатных и даже трехкомнатных квартир.

Эксперты рекомендуют обратить внимание на жилые комплексы Sokolniki, «Лайм» (метро «Алексеевская»), «Метрополия» (Южнопортовый район), Seliger City (метро «Селигерская»), «Фестиваль парк 2» («Речной вокзал»), «Обручева 30» («Калужская»), «Дмитровское небо» («Верхние Лихоборы»), Wave («Борисово»), Very («Петровско-Разумовская»), «Лучи» («Солнцево»), «Петровский парк 2» («Петровский парк»).

В Новой Москве почти во всех жилых комплексах представлены квартиры, которые подойдут семьям по условиям ипотечной программы. Среди них - ЖК «Саларьево Парк», «Бунинские луга», «Первый Московский», «Южные сады», «Родные кварталы», «Детали», «Эко Бунино», «Квартал Западный», Smart Garden.

А в Подмосковье выбор расширяется еще более существенно – здесь представлено на первичном рынке примерно полторы сотни жилых комплексов, где можно найти семейную квартиру.

IT-ипотека: Москву срезали

Программа для айтишников продлена до 2030 года, но нацелена она исключительно на региональных специалистов из компаний, которые аккредитованы в министерстве цифрового развития (Минцифры) и получают налоговые льготы. Новые условия программы описаны в «Решении о порядке предоставления субсидии» № 23-68902-00855-Р от 31 июля 2024 года, которое опубликовало Минцифры на своем официальном сайте, а также дало разъяснения к новым условиям программы.

По столицам нанесено сразу два удара. Первый: в Москве (и Питере) квартиры по айти-ипотеке продаваться не будут в принципе. Второй – сотрудники компаний, зарегистрированных в Москве (Санкт-Петербурге), не смогут приобрести жилье в другом регионе, где IT-ипотека работает. То есть, говоря о московском регионе мы, к сожалению, вынуждены констатировать: айтишник из Москвы не сможет приобрести жилье в Подмосковье. Такое решение представляется многим несправедливым, но пока это выглядит так. (См. также статью «Власти окончательно разочаровались в льготных ипотечных программах»).

Правда, есть маленький ободряющий нюанс: Минцифры дополнительно разъясняло, что сотрудники региональных филиалов московских и петербургских компаний все же могут оформить IT-ипотеку.

В целом же исключение Москвы и Питера из программы вместе с сотрудниками IT-компаний, зарегистрированных в столицах, на спросе отразится не лучшим образом. По оценке Елены Тарасовой (Plus Development), Москва и Питер концентрировали около 60% всех айтишников страны. 35% всех сделок по IT-ипотеке приходилось на Москву, около 30% - на Санкт-Петербург приводит сопоставимую статистику Алексей Новиков (Est-a-Tet).

А Дмитрий Голев (Optima Development) утверждает, что в первом полугодии 2024 года более 30% всех сделок с привлечением заемных средств в Москве совершалось с помощью IT-ипотеки.

По прогнозам Елены Тарасовой (Plus Development), введенный геолокационный лимит сократит спрос в московском регионе и прочих городах России почти на 10%. Но эксперт надеется, что текущие условия программы еще будут скорректированы.

Так что теперь взять IT-кредит для покупки квартиры в новостройке или строительства дома смогут только специалисты компаний из Московской области. Но, как замечает Алексей Новиков (Est-a-Tet), количество таких компаний несущественно. Эксперт даже делает суровый вывод: «Поэтому по сути данной программы теперь в московском регионе нет».

Но опять же имеются нюансы. Как разъяснили в Минцифры, условия программы позволяют участникам покупать жилье в любом российском регионе, кроме, естественно, Москвы и Питера. Получается, что, например, сотрудник подмосковной компании может купить квартиру где-нибудь в Ярославле и наоборот, в Московской области может приобрести недвижимость айтишник из того же Ярославля. «Прописка роли не играет», - уточняет Екатерина Ломтева, генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость».

Теперь посмотрим, как изменились финансовые условия для подмосковных айтишников. Кредитный лимит снижен до 9 миллионов рублей (прежде это было 18 миллионов рублей), а ставка повышена с 5% до 6%. Также областному айти-специалисту нужно иметь зарплату от 150 тыс. руб. до вычета НДФЛ вне зависимости от возраста.

Из других нюансов - воспользоваться IT-ипотекой можно только единожды, перечисляет Елена Тарасова. В качестве первоначального взноса в 20% можно использовать материнский капитал, а при дальнейшем погашении кредита – субсидию для многодетных.

В Минцифры также развеяли слухи, что нельзя увольняться из компании, если сотрудник взял ИТ-ипотеку. «Переходить в другие ИТ-компании на протяжении всего срока ипотеки можно неограниченное количество раз, - разъяснили в ведомстве. - Главное, чтобы они были аккредитованными и получали налоговые льготы. При увольнении из одной организации есть 6 месяцев, чтобы устроиться в другую. В течение этого времени сохраняется льготная ставка».

Заметное ограничение: так же, как и семейные заемщики, айтишники не смогут приобрести недвижимость по договору уступки прав требований.

Квартиры для айтишников

При первом взносе 20% можно рассчитывать на квартиру стоимостью 11,25 млн рублей. По информации Руслана Сырцова («Метриум»), на первичном рынке Подмосковья в эту цену укладываются 8010 студий, 18 050 «однушек», 6738 «двушек», 586 «трешек», а также две многокомнатные квартиры.

Но, по мнению Юлии Ибрагимовой («Миэль»), рассчитывать стоит в основном на студии и однокомнатные квартиры.

Показатели средних площадей и средней стоимости квартир в Подмосковье (вне зависимости от класса жилья)

Источник: «Ricci | Жилая недвижимость»

Из жилых комплексов, представленных на рынке новостроек Московской области, Алексей Новиков (Est-a-Tet) обращает внимание на ЖК «Сердце Одинцово» или ЖК «Времена года» в Апрелевке. В Одинцово в рамках IT-ипотеки можно приобрести «евродвушку» (46 кв. м), а во «Временах года» - полноценную двухкомнатную квартиру (63,1 кв. м).

Екатерина Ломтева (Ricci | Жилая недвижимость) приводит в пример ЖК «1-й Лермонтовский» в Люберцах, где в параметры программы вписываются 25-метровые студии и 34-метровые однокомнатные лоты. В ЖК «Одинбург» в Одинцово IT-ипотеке соответствуют студии с метражом 25-29 «квадратов» и однокомнатные квартиры площадью от 32 до 49 кв. метров.

А Руслан Сырцов («Метриум») рекомендует IT-специалистам обратить внимание на жилой комплекс комфорт-класса «Катуар» в Мытищах.