Пиковые продажи новостроек в Москве и Подмосковье в июне сменились обвалом спроса в июле

Ожидание завершения и ужесточения условий льготных ипотечных программ с 1 июля обеспечило рекордные продажи новостроек в московском регионе в июне. А в июле спрос рухнул. Увидев расчеты затрат на покупку квартиры по рыночным ставкам, покупатели уходят и не возвращаются, жалуются застройщики.

Рекордный спрос

По итогам июня Росреестр зарегистрировал в Москве и Подмосковье 17 150 договоров долевого участия в строительстве жилья - на 25,1% больше, чем месяцем ранее и на 49,1% больше, чем год назад, сообщает «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Как и в мае, больше всего выросли продажи в Новой Москве: на 51% за июнь и примерно на 130% за год. Также значительно прибавила Московская область – 32% за месяц и 53% за год.

Количество сделок с ДДУ в Московской агломерации

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Источник: Est-a-Tet

«Это говорит о том, что спрос в массовом сегменте сместился в Новую Москву и Московскую область на фоне более низких цен по сравнению со «старой» Москвой. Данный факт подтверждается снижением спроса в массовом сегменте на рынке старой Москвы – на 4,3% за месяц и на 14,5% за год. В итоге доля комфорт-класса в совокупных продажах «старой» Москвы сократилась за месяц на 34% и за год на 17% до 43,7%», - поясняет Татьяна Подкидышева, исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По словам Романа Родионцева, директора по развитию Est-a-Tet, Новая Москва продолжает пользоваться популярностью как альтернатива окраинным районам в старых административных границах города благодаря более низким бюджетам и наличию московской регистрации.

…в преддверии 1 июля

Так как главной причиной всплеска спроса на новостройки в последние месяцы стало завершение программы ипотеки с господдержкой под 8% и изменение условий семейной ипотеки с 1 июля, основной вклад в рост продаж внесли ипотечники.

Источник: Est-a-Tet

Соответственно, подскочила и доля сделок с ипотекой. По данным НДВ, московском регионе в целом она достигла в июне 87,4%, увеличившись на 3,7 п.п. в месячном и на 7,9 п.п. в годовом измерении. Наибольшая доля ипотеки была зарегистрирована в Новой Москве – 93%.

Доля ипотечных сделок с ДДУ в московской агломерации

Источник: Est-a-Tet

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

«На фоне окончания действия льготной ипотеки с господдержкой в мае и июне 2024 г. произошел значительный прирост доли ипотечных сделок. Такая же история наблюдалась в декабре 2023 г., когда было впервые объявлено о пересмотре условий выдачи льготных ипотечных кредитов и о завершении в 2024 г. действия льготных программ», - напоминает Татьяна Подкидышева.

Конечно, подавляющее большинство ипотечных сделок с новостройками проходили в рамках льготных программ. В июне, по данным SaaS-платформы TYMY, на семейную ипотеку в Москве и Подмосковье пришлось 51% ипотечных сделок, на ипотеку с господдержкой — 21%, на IT-ипотеку — 8%. В мае 2024 г. семейная ипотека занимала 43% рынка, ипотека с господдержкой —16%, IT-ипотека — 7%.

По стандартным ипотечным программам в июне 2024 г. через платформу TYMY было оформлено 19% ипотечных сделок. При этом с января по май доля выданных кредитов по стандартным программам рыночной ипотеки варьировала в пределах 36-45%.

«В прошлом году ситуация была совсем другой. Так, в июне 2023 г. на стандартную ипотеку приходилось 58%, на семейную ипотеку — 26%, на ипотеку с господдержкой —15%, IT-ипотеку — 1%», - рассказывает Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY.

В целом во II квартале 2024 г. льготными были 85% ипотечных сделок с новостройками московского региона против 79% в I квартале 2024 г. и 74% во II квартале 2023-го, подсчитали в Est-a-Tet.

По словам Романа Родионцева, по итогам II квартала 2024 г. в структуре ипотечных сделок лидировала семейная ипотека с долей 41%, при этом за квартал ее доля снизилась на 1 п.п., а год назад доля этой программы составляла 32%. Доля ипотеки с господдержкой за квартал выросла на 6 п.п. и достигла 23%. Год назад доля программы с господдержкой находилась на уровне 37%.

В результате роста ставок по стандартным программам ипотечного кредитования их доля в структуре ипотечных сделок снизилась за квартал на 7 п.п. и на 13 п.п. за год - до 12%. IT-ипотека продолжает набирать популярность, за квартал ее доля выросла на 1 п.п. и достигла 21%, а год назад она находилась на уровне 5%.

При этом, подчеркивает Родионцев, вновь набирают популярность программы субсидирования ипотечных ставок от застройщиков, пусть и с краткосрочным периодом действия. Во II квартале 2024 г. их доля в структуре ипотечных сделок составила 3%. В I квартале доля сделок по этим программам находилась на уровне 2%, а год назад – 1%.

Июльский обвал

А после 1 июля продажи новостроек резко упали – впрочем, как и ожидалось.

«В июле спрос на новостройки московского региона сократился до штучного покупателя. Ставка в 20% годовых буквально остановила продажи на первичном рынке. Платеж по кредиту в среднем изменился с 30 до 90 тыс. рублей. А переплата за однокомнатную квартиру при кредитовании на 6 млн составит порядка 27 млн за весь срок. Когда покупатели видят такие цифры, они, конечно, не возвращаются за оформлением покупки. В целом, июль-август мы ожидаем «мертвыми» в плане продаж. Люди притаились, ждут, как будут развиваться события дальше. Пока покупатели не понимают, что делать с теми инструментами, что есть на рынке», - описывает ситуацию со спросом коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов.

По его словам, основные предложения от девелоперов сейчас - это рассрочка с первоначальным взносом 15% и возможностью переориентироваться на ипотеку, когда ставка упадает, ипотека траншами и краткосрочные субсидии рыночной ипотеки от года до пяти лет, также с возможностью рефинансирования. «Стоимость субсидирования порядка 20% от тела кредита. Это достаточно большая сумма», - отмечает Юрий Балабанов.

Как отмечает Алексей Майстренко, помимо завершения программы господдержки, еще одной причиной падения продаж в начале месяца была неопределенность с программой семейной ипотеки – в каком виде она будет продолжена, какими будут новые лимиты. Из-за этого банки приостановили прием заявок на данную программу.

«После того, как 10 июля Минфин озвучил условия, по которым будет выдаваться семейная ипотека, число заявок на ипотеку пошло вверх. Однако, несмотря на это, пока мы наблюдаем нисходящий тренд, и наиболее вероятно, что по итогам июля в среднем мы получим падение рынка на 25—30% в сравнении с июнем 2024 года и на 20% в сравнении со средним во втором квартале. Кроме всего прочего, июль и август как сезон отпусков традиционно отмечается сезонным спадом спроса», - резюмирует CEO SaaS-платформы TYMY Алексей Майстренко.

То, что «ажиотажа после объявления новых условий семейной ипотеки не случилось», подтверждает и Юрий Балабанов: «И это было ожидаемо. Но на сегодня это практически единственный действенный инструмент реализации проектов».

По оценкам Елены Тарасовой, коммерческого директора Plus Development, в июле покупательская активность по сравнению с июнем «уменьшилась не сильно - порядка 20%». Но только потому, что в последнем месяце действия льготной ипотеки спрос на нее снижался с каждым днем: банки «сушили» выдачи, а клиентский спрос был удовлетворён уже в мае, отмечает Тарасова. Если сравнивать с пиковыми значениями спроса в апреле-мае, когда потребители были дополнительно «простимулированы» к покупке квартир в новостройках новостями об окончании льготной ипотеки, то можно говорить о проседании спроса примерно на 50%.

Сделки по рыночной ипотеке единичны. «Те, кто был морально и материально готов к покупке с использованием ипотеки, сделали это во втором квартале по льготной ставке. Те, кто все-таки покупает сегодня квартиру с ипотекой под 20%, рассчитывают на ее быстрое досрочное закрытие. Скорее всего, за счет продажи имеющегося актива – другой квартиры», - поясняет эксперт.

По ее словам, сейчас спрос держится на тех, кто использует другие субсидированные программы или приобретает жилье за имеющиеся средства. Представители этих групп переносили покупку на июль, не желая совершать сделку на волне ажиотажа. После отмены льготных программ возросло количество обращений по траншевой ипотеке, очень активно заработал трейд-ин, увеличился объем кэш-сделок, когда клиент продавал свою квартиру и приобретал жилье за счет собственных средств, рассказывает Тарасова.

Проблема в том, что клиентов, готовых приобрести квартиры без ипотечного займа, на рынке осталось очень мало, подчеркивает директор по продукту «Сити21» Дарья Постникова. Например, в проектах «Сити21» доля ипотечных сделок в 2024 г. достигала 80-90%. Так что основными драйверами сделок сейчас являются семейная и IT-ипотека, а также система рассрочек и индивидуальные скидочные программы, резюмирует Постникова.