Рынок жилья после 1 июля: что придет на смену льготной ипотеке   

Буквально несколько дней осталось до завершения госпрограммы льготной ипотеки под 8%, которая была драйвером продаж новостроек в последние несколько лет. Спрос после ее отключения неминуемо просядет, но пересмотр цен на первичном рынке вряд ли случится. Об этом, а также о том, к чему готовиться покупателям квартир после 1 июля, рассказали эксперты рынка недвижимости в ходе онлайн-конференции на IRN.RU «Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?».

Господдержки под 8% уже практически нет

Российские банки готовятся к сворачиванию массового субсидирования процентных ставок по ипотеке 1 июля 2024 года: некоторые из них уже не принимают заявки на льготные кредиты. Так, Сбербанк перестал выдавать льготную ипотеку под 8% с 21 июня: «в связи с аномально высоким спросом на фоне перетока клиентов из других банков выделенный лимит будет досрочно исчерпан, до официального закрытия программы с 1 июля», объяснили в банке. Другой крупный банк – ВТБ – еще раньше, с 11 июня, резко повысил первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8% с 30,1 до 60,1% и, таким образом, фактически свернул ее досрочно. ПСБ, «Почта банк» и «МТС Банк» тоже уже не принимают заявки на льготные ипотечные кредиты под 8% – эпоха массового субсидирования ипотечных ставок близится к закату.

Но, по большому счету, в Москве, например, субсидирование завершилось гораздо раньше.

«Господдержки сегодня, по сути, уже нет. Если мы говорим о Москве и проектах бизнес-класса, то 6 млн рублей едва ли хватит на половину студии 28-30 квадратов на самом старте. Если говорить о процентном соотношении, то это не более 10-15% оставшихся заемщиков на сегодня», – отметила во время онлайн-конференции руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская.

Тем не менее льготная ипотека под 8% помогала поддерживать продажи даже после того, как лимит максимальной суммы кредита в рамках этой программы снизили до 6 млн рублей для столичного региона. См. «Льготную ипотеку в Москве отменили досрочно». А в последние несколько месяцев спрос на ипотеку и вовсе рванул вверх – люди спешат успеть оформить кредит на покупку квартиры под пока еще доступный процент.

Спрос: обвала не будет

Так, по данным «Этажи Прайм», интерес к льготным программам в мае вырос на 44% относительно апрельских значений, а в июне - еще на 24%. Ранее рост спроса на ипотеку в мае отмечали и в НДВ: в мае в целом по московскому региону было заключено 10,9 тыс. ипотечных сделок на первичном рынке, что на 23,8% больше показателя предыдущего апреля, и на 32,5% больше, чем в мае прошлого года. См. «Продажи новостроек резко выросли в Новой Москве и Подмосковье».

По официальным данным столичного управления Росреестра, в мае в Москве было зарегистрировано 8 456 договоров долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств, что на 21,7% превышает показатель апреля и на 33,8% - мая прошлого года. Доля ипотечных ДДУ в мае составила 66,9% - это максимум за весь период статистических наблюдений.

Данных Росреестра за июнь пока нет, но тот факт, что спрос на первичном рынке идет в гору – очевиден, отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Это реакция рынка на скорое завершение госпрограммы, ей осталось жить на рынке буквально несколько недель. Покупатели спешат запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, и спрос растет. И вряд ли он достиг пика – в июне с большой долей вероятности нас ждет очередной скачок».

Но это пока. Уже после 1 июля спрос пойдет на убыль. По оценке директора федеральной компании «Этажи Прайм» Ригины Гордеевой, до конца года спрос в сегменте новостроек может снизиться на 10-15%. «Спрос будет снижаться, в том числе из-за большого объема реализованного опережающего спроса и переориентирования части покупателей на готовое жилье, если ставки по стандартным программам начнут постепенно снижаться», – объяснила она.

Но предпосылок для катастрофичного падения продаж эксперты онлайн-конференции не видят: на рынке сохраняется семейная ипотека: «Сильного проседания (спроса – ред.) мы не ожидаем, так как сохраняется семейная ипотека, которая служит главным драйвером покупательской активности – в I полугодии 2024 г. на нее пришлось более 40% ипотечных сделок», – обратила внимание заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом» Александра Оболенская.

Вместо льготной ипотеки: рассрочки и субсидирование от банков и застройщиков

Но одной семейной ипотеки для поддержания продаж будет недостаточно, тем более что ее условия будут пересмотрены. Чтобы поддержать продажи в отсутствие массовых льгот застройщики увеличат число предложений в рассрочку и запустят программы субсидирования первоначального взноса, считает Ригина Гордеева из «Этажи Прайм».

«Но нужно учитывать, что часть затрат на такие инструменты может быть заложена в цену объекта, следовательно, надо более тщательно отбирать вариант для покупки и обязательно считать разницу в переплатах и итоговой цене», – посоветовала эксперт.

Впрочем, как считает Юлия Архангельская из «Мангазеи», рассрочки будут вводиться умеренными темпами, поскольку не стоит забывать про исполнение обязательств перед банками и наполнение эскроу-счетов.

Кроме того, по словам Ригины Гордеевой, при сокращении разницы в ипотечных ставках между вторичным и первичным рынком застройщики начнут активнее предлагать квартиры формата «заезжай и живи», закладывая в цену объекта стоимость не только ремонта, но и мебели, и бытовой техники.

Другими инструментами, которые помогут поддержать продажи после сворачивания массовой льготной ипотеки, станут ипотека траншами и, например, субсидирование ставок - но не на весь срок жизни кредита.

«Поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее можно с помощью траншевой ипотеки и субсидирования с низкой ставкой по кредиту в пределах 6-7% и с адекватной комиссией на 1-3 года. Пока из существующих инструментов можно выделить эти два, которые банки и девелоперы могут сделать вместе для того, чтобы понизить ставку для клиента. Почему я отмечаю 1-3 года — потому что это как раз тот срок, за который в продуктовой линейке ставки будут «приходить в себя», и комиссия по такому виду кредита будет не очень высокой», – пояснила Юлия Архангельская.

Ряд банков уже объявил о запуске после 1 июля программ субсидирования ставок на первые несколько лет кредитования. В частности, «Сбер» будет субсидировать для застройщиков ставку по ипотеке для покупателей новостроек на уровне 8%. Правда, только в течение первых лет кредита, и это ведет к завышению стоимости квартиры, то есть представляет собой сомнительное решение, предупредил Олег Репченко.

«Такие схемы – это зло и для покупателя, и для рынка в целом. Может, они в моменте и решают проблему, но покупатель получает квартиру по завышенной цене, которую он не может перепродать без потерь на «вторичке», это во-первых. Во-вторых, через несколько лет ему придется платить за ипотеку по полной ставке, но не факт, что его доходы пропорционально увеличатся и он сможет потянуть возросшую финансовую нагрузку», – прокомментировал Олег Репченко.

Александра Оболенская из «Росбанк Дом» убеждена: цель повышения доступности жилья к 2030 г. потребует от правительства новых мер, в том числе программ льготного кредитования. Кроме того, «потребуется создать условия для застройщиков и банков, при которых они смогут сформировать собственные предложения доступной ипотеки. Со стороны застройщиков вероятно появление такой программы, как аренда жилья с правом выкупа по лизинговому договору после ввода недвижимости в эксплуатацию».

Цены: на сильную коррекцию рассчитывать не стоит

Несмотря на снижение спроса после завершения госпрограммы, никто из экспертов не прогнозирует скорое снижение цен на новостройки.

«Не думаю, что в ближайшей перспективе мы увидим пересмотр цен в прайсах, застройщики не любят идти на понижение и прежде, чем это сделать, перепробуют разные способы для сохранения ценника. Поэтому мы увидим, скорее всего, рост размера скидок и в целом объема предложения с дисконтом», – считает Олег Репченко. См. «Застройщики согласны сами субсидировать ипотеку, но не снижать цены на новостройки».

Сильной коррекции цен в крупных городах Александра Оболенская из «Росбанк Дом» тоже не ожидает: «Привлекательность недвижимости как объекта сохранения денег в нашей стране и способа получения пассивного дохода путем сдачи в аренду по-прежнему остается на высоком уровне».

Как в свою очередь объяснила Ригина Гордеева («Этажи Прайм»), доступность ипотеки и баланс спроса и предложения на рынке хоть и важные факторы формирования цены, но далеко не единственные. На нее влияет инфляция, цены на основные строительные материалы, покупательская способность, стоимость земельных участков под строительство и многое другое. Плюс застройщикам нужны будут новые стимулирующие спрос инструменты, которые также приведут к дополнительным затратам.

«Поэтому обвала цен мы не ждем, до конца года они будут более или менее стабильны, а при улучшении ситуации на ипотечном рынке в 2025 году могут продолжить расти», – резюмировала Ригина Гордеева.

Плюс заемные средства дорожают не только для клиента, но и для девелопера по проектному финансированию, отметила Юлия Архангельская («Мангазея»). Так что, по словам эксперта, «падать новостройке точно некуда»: «Рост цен будет менее динамичный, чем сейчас, но отката определено не будет».

Ипотека: низких ставок не будет, по крайней мере пока

После завершения программы субсидирования под 8% на рынке останется только адресная господдержка, а ставки по рыночной ипотеке сейчас начинаются от 18-20% – такой минимальный уровень сегодня установлен по базовым программам у крупных банков, отметил Олег Репченко.

Минимальная ипотечная ставка по базовым ипотечным программам сейчас – 17,1%, максимальная – 21,1%. Средняя ставка – 18,44% (первоначальный взнос от 30 до 50%), привела свои цифры Александра Оболенская из «Росбан Дом».

Такие ставки – во многом заслуга июньского повышения, когда крупные банки повысили ставки по базовым ипотечным программам: ВТБ с 29 мая поднял ставки по ипотеке на 1 п.п., Сбер принял похожее решение чуть позже, повысив 5 июня ставки по базовым ипотечным программам на 1,5 п. п.

«На заседании в июне ЦБ не стал повышать ключевую ставку, однако не исключил ее роста на следующем заседании. В такой ситуации банки заранее готовятся к повышению ставок и пытаются снизить риски. Такая ситуация на рынке возникает не в первый раз, когда стоимость фондирования для банков стала выше, а ключевую ставку ЦБ не пересматривал. Также нужно учитывать повышенную волатильность и влияние внешних факторов. Возможны иные внешние обстоятельства, которые окажут как развивающее, так и сдерживающее влияние на рынок ипотеки», – объяснила Александра Оболенская

Еще одна из причин роста ставок – это стремление банков ограничить поток заявок по стандартным программам, освободив ресурсы для выдачи одобренных кредитов по льготным ипотечным программам, считает Ригина Гордеева.

«Рассчитывать на другой сценарий пока не приходится: в июне Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых, но допустил при этом возможность ее повышения на ближайшем заседании. И такое решение было вполне ожидаемым: о том, что быстрого снижения ключевой ставки ждать не стоит, регулятор неоднократно предупреждал», – сказал эксперт. См. «Быстрого снижения ключевой ставки, как в прошлые кризисы, не будет».

«Следуя последней риторике Банка России, наиболее вероятен сценарий повышения ключевой ставки до 17-18% на ближайших заседаниях. При таком сценарии мы увидим переход средней ставки по базовым программам за 20% и дальнейшее проседание спроса на рыночные ипотечные кредиты», – подтвердила в свою очередь Александра Оболенская из «Росбанк Дом».

Но так как льготные ипотечные программы сейчас оказывают значительное влияние на инфляцию, вполне вероятно, что с осени ЦБ начнет постепенно снижать ключевую ставку и к концу года она может снизиться на 2-3 п.п, считает Ригина Гордеева из «Этажи Прайм». По мнению Юлии Архангельской («Мангазея»), ключевая ставка вряд ли превысит отметку в 17%, далее начнется плавный спад.

Но дешевой ипотеки не будет еще долго, уверен Олег Репченко. Так, согласно апрельскому прогнозу регулятора, в 2024 г. ключевая ставка останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%. Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, относительно доступная ипотека вернется к нам лишь в 2026 г.