Участки без подряда – один из самых популярных форматов загородного рынка. Несмотря на сложности, связанные с самостоятельным строительством и подведением коммуникаций, многие граждане все равно считают, что так дешевле и лучше. Так что спрос на землю не снижается, более того, накануне отмены льготной ипотеки он возрос.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отмечают, что покупателей участков без подряда стало заметно больше по сравнению с уровнем предыдущих двух-трех лет. В 2021–2022 гг. люди рассматривали покупку земельного надела как вложение денег для их сохранения в нестабильное время - затрат на содержание никаких, только налог на имущество раз в год, говорит Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость». Этот фактор, по мнению эксперта, и сейчас является ключевым.

Популярность участков без подряда, по оценке Татьяны Подкидышевой, исполнительного директора компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», связана и с недостатком качественного современного предложения домов по приемлемым ценам.

Но главная причина активности покупателей – это ипотека. Спрос поддерживают ипотечные программы на индивидуальное жилищное строительство, в том числе ипотека с господдержкой, по которой можно взять кредит на льготных условиях, в частности, на строительство дома собственными силами, поясняет Татьяна Бонум, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве.

Причем для этого не обязательно привлекать строителей, аккредитованных при банке, можно выбрать любых и даже строить самостоятельно, а современные технологии строительства позволяют в кратчайшие сроки возвести дом и справить новоселье, уточняет Татьяна Максимова.

Спрос остынет, интерес останется

Надо сказать, что ипотека с господдержкой под 8% годовых даже с усеченным кредитным лимитом могла уложиться в загородные цены сегмента эконом. Но все идет к тому, что программа льготной ипотеки должна вот-вот завершиться - после 1 июля этого года. И покупатель ведет себя очень ожидаемо: старается успеть «вскочить в последний вагон», ускоряется с выбором участков, соглашается на более-менее подходящие варианты, - комментирует Татьяна Максимова («Инком-Недвижимость»). Эксперты даже отмечают очереди клиентов в банках за ипотекой на «старых условиях».

Татьяна Бонум («Этажи) считает, что сейчас мы наблюдаем «эффект опережающего спроса». Татьяна Подкидышева («НДВ Супермаркет Недвижимости») в свою очередь замечает, что «особенно ажиотажного спроса не ощущается, но благодаря летнему сезону есть рост интереса». В среднем же, по данным компании, за год прирост спроса составил 10-15%.

Что будет после отмены льготной ипотеки? Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущёвский» ожидает, что спрос немного остынет с июля, как это было в январе этого года, когда лимит по льготной ипотеке сократили с 12 млн рублей до 6 млн рублей, что для московского региона было критично.

Любое кардинальное изменение условий по ипотечным программам приводит к увеличению спроса в краткосрочной перспективе и снижению активности в долгосрочной, соглашается Татьяна Бонум («Этажи»).

Но эксперты прогнозируют, что, несмотря изменение ипотечных условий, большой интерес к загородному сегменту есть и останется. И «особенно - к участкам без подряда, так как сейчас строительство 120-метрового дома по цене сопоставимо со стоимостью двухкомнатной квартиры (скажем, 50-55 кв. м), а то и однокомнатной, заключает Татьяна Ананьева («Миэль»).

Земля и ее конкуренты

Действительно, участки без подряда – это один из самых популярных продуктов на загородном рынке (если не самый). Впрочем, часть экспертов утверждает, что новые дома «под ключ» от застройщика востребованы не меньше, ведь не все клиенты загородного рынка готовы самостоятельно строить дом.

Тем не менее, судя по статистике от компании «Инком-Недвижимость», сегмент УБП сегодня преобладает. Согласно этим данным, на первичном загородном рынке Подмосковья экспонируется 42,8 тыс. лотов, и за год предложение сократилось на 3%. В общем составе 35,5 тыс. лотов – это участки без подряда (минус 10% за год). А непосредственно к экономклассу относятся 29,8 тыс. участков (минус 12% за год). При этом в спросе участки без подряда занимают 89,3%.

По наблюдениям Татьяны Максимовой (Инком), наибольшей популярностью пользуются наделы размером 6–8 соток с доступной инфраструктурой. Покупатели предпочитают участки в уже готовых или наполовину готовых поселках – чтобы были соседи и всё функционировало. «Один из главных вопросов, которые задают сейчас покупатели: какая готовность поселка».

Коммуникации и дороги

Как правило, самые доступные по цене участки без подряда находятся довольно далеко – в основном ближе к ЦКАД либо за ней. На восточных и южных направлениях – сразу за этой дорогой, на более престижных западных и юго-западных – далее 75 км. Площади таких участков варьируются в диапазоне от 4-5 до 12 соток.

В основном застройщик обеспечивает поселки с участками без подряда электричеством и реже – газом, но подводит их к границам поселка. А к своим участкам собственники дотягивают их сами. «В большинстве случаев водоснабжение и канализацию собственник участка делает самостоятельно – это скважина и септик», - уточняет Татьяна Подкидышева («НДВ Супермаркет Недвижимости»).

Нередко бывает, что за подключение к коммуникациям надо платить дополнительно - такое условие должно быть прописано в договоре.

К поселкам экономкласса будут организованы подъездные пути, а внутренние дороги покрыты асфальтовой крошкой или мелким гравием. Инфраструктура в основном более чем скромная – детская площадка и парковка.

Найти участок вблизи города, с хорошей транспортной доступностью и необходимыми коммуникациями сейчас проблематично, предупреждает Татьяна Ананьева («Миэль»). Не все покупатели соглашаются на аскетичные условия, поэтому нередко приобретают участки в стародачных местах или поселках со старыми строениями, которые потом сносят.

Но все же красивая природа и, особенно, доступная цена остаются преимуществами участков без подряда.

Строители просят больше

По информации аналитического центра «Инком-Недвижимость», в настоящее время на первичном загородном рынке Подмосковья средняя стоимость участка экономкласса составляет 1,8 млн руб.

Татьяна Ананьева («Миэль») называет диапазон цен сотки в зависимости от удаленности от МКАД и направления: от 150 тыс. до 600 тыс. рублей. Самая доступная по цене земля, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», - в локациях Бронницы, Воскресенск, Ступино, здесь сотка стоит 190-210 тыс. руб.

По поводу строительства дома можно сказать, что сейчас на рынке представлено солидное количество компаний, готовых оперативно построить дом по любой современной технологии - каркасные, брусовые, из панелей СИП, из газобетонных блоков, и т.д.

Экономичные дома, по оценке Татьяны Максимовой («Инком»), будут стоить от 3 млн руб. до 5,5 млн руб. в зависимости от метража. Можно найти варианты еще дешевле, например щитовые дома площадью 80-90 кв.м., они обойдутся в сумму от 1 до 4 млн руб., приводит пример Татьяна Подкидышева («НДВ Супермаркет Недвижимости»)

Если позволяют средства, то, по подсчетам Татьяны Бонум («Этажи»), в Москве можно воплотить «дом мечты» большинства покупателей за 12-15,5 млн рублей, где цена участка будет 4-6,5 млн рублей, а дома (каркасного или из газобетона) - 8-9 млн руб. Это будет участок 5-6 соток с домом площадью 100-120 кв. м.

Надо учитывать, что за год строительство дома подорожало, по прикидкам экспертов, процентов на 10-15%. «В рекламе этого не видно, но когда считаешь проект у строителей, становится понятно, что дороже», - делится Татьяна Максимова.

Что продается

Эксперты рассказали о поселках, которые в данный момент находятся в активной продаже. Так, Татьяна Бонум («Этажи») приводит в пример КП «Традиции» в 25 км от МКАД по Носовихинскому шоссе в окружении леса, Здесь представлены земельные участки от 8,5 соток и стоимостью от 4,5 млн рублей. По границе посёлка проходит магистральный газ и электричество 15 кВт, проложены асфальтированные дороги шириной 5 метров, проведен интернет.

В 15 км от МКАД по трассе Дон, рядом с железнодорожной станцией Калинина, расположен поселок «Солнечный берег». Здесь предлагаются участки от 6 до 20 соток. Цены начинаются от 6,5 млн рублей. Из коммуникаций есть электричество, в перспективе – газ.

КП «Оттепель» - новый поселок в Раменском районе, он недавно вышел на рынок. Расположен в 35 км от МКАД на Новорязанском шоссе. Он граничит с лесом, рядом река Велинка. Цены на участки - от 220 тысяч рублей за сотку. Есть электричество.

Татьяна Ананьева («Миэль») обращает внимание на поселок «Рига Лайф» в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Здесь имеются все коммуникации - электричество, вода и газ. Отдельно участки без подряда продаются по цене 500-600 тыс. за сотку. Цена дома с участком – от 12 млн рублей.

Татьяна Подкидышева («НДВ Супермаркет Недвижимости») выделяет КП «Адмирал» в Раменском районе в 49 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Поселок расположен между лесом и Москвой-рекой, к нему подведено электричество. Здесь реализуются земельные участки без подряда. Стоимость сотки – от 320 тысяч рублей.