Спрос на «вторичку» в московском регионе немного оживился в апреле, но в мае вновь пошел вниз. Риелторы надеются на всплеск покупательской активности после завершения льготной ипотеки на новостройки 1 июля.
За апрель Росреестр зарегистрировал в Москве 13 086 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 9,3% больше, чем в марте, но на 12,5% меньше, чем в апреле прошлого года.
Примечательно, что, несмотря на заградительные ставки (17%, по данным мониторинга «Дом.рф»), доля ипотеки на «вторичке» выросла по сравнению с предыдущим месяцем. По данным «Инкома», в апреле кредитные сделки сформировали 21% от общего объёма спроса против 18% в марте. Хотя в апреле прошлого года этот показатель был, конечно, значительно больше - 38% от общего объемеа.
«Этажи» также отмечают увеличение доли ипотеки, но в основном в Новой Москве и Подмосковье, куда покупатели мигрируют в поисках более доступного по цене предложения. При этом «Этажи» оценивают долю ипотеки на «вторичке» существенно выше, чем «Инком»: 60% в «старой» Москве, 86,6% в Новой и 55-60% в Подмосковье. (Впрочем, такая разница в показателях объясняется в основном разной методикой оценки – на вторичном рынке одна ипотечная сделка может запускать целую цепочку альтернативных сделок).
Директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева объясняет востребованность ипотеки на вторичном рынке «ограниченным предложением на первичном рынке, более высокой доступностью готового жилья и высокой долей встречных сделок в этом сегменте».
И в целом, по ее мнению, пик кризиса спроса на вторичном рынке жилья в столичном регионе прошел: «Самые низкие показатели отмечались в январе-феврале текущего года, при этом за период с января по апрель спрос оказался ниже аналогичного периода прошлого года на 12%. Но в апреле мы отмечаем некоторое оживление на вторичном рынке. Относительно прошлого месяца интерес к покупке вторичной недвижимости вырос в среднем на 7-8%. Начал реализовываться отложенный спрос, на рынок вышли те покупатели, которые рассчитывали на обвал цен, которого не произошло».
Однако, несмотря на активизацию рынка в апреле, отставание 2024 г. от 2023-го продолжает увеличиваться – по информации столичного Росреестра, за январь-апрель количество сделок сократилось на 10% против 9% по итогам I квартала.
Что касается цен, то об обвале речи, конечно, не идет, но стоимость метра уже снижается не только в сделках, но и в объявлениях. «По нашим оценкам, в апреле спрос (обращения от потенциальных покупателей) упал на 20-25% по сравнению с прошлым годом, - рассказывает Александр Москатов, управляющий директор «Миэль «Сущёвский». - Факторы влияния очевидны: высокая ключевая ставка и высокие ипотечные ставки на вторичную недвижимость охладили спрос. Одновременно мы наблюдаем медленный рост предложения. Эти две тенденции - резкое, я считаю, все-таки резкое падение спроса на 20% и медленное повышение объема предложения - ведут к тому, что реальные цены проведенных сделок корректируются вниз. А в апреле и витринные цены пошли вниз, правда, это движение едва заметно».
По данным аналитического центра www.irn.ru, в «старой» Москве цены в апреле ушли в минус впервые с декабря 2022 г. – правда, на символические 0,2% до 271 690 руб. за кв. м в среднем. В Новой Москве цены второй месяц стоят на месте – в апреле средняя стоимость метра составила 204 000 руб. Такая же ситуация складывается в Подмосковье: в марте квартиры там подешевели на 0,2%, в апреле – подорожали на те же 0,2%. В итоге средняя стоимость метра вернулась к февральскому уровню - 154 630 руб. См. обзор рынка недвижимости по итогам апреля от IRN.RU.
Бюджет покупки квартир также постепенно сокращается. Согласно подсчетам комитета по аналитике Гильдии риелторов Москвы, средняя стоимость московской однушки (типовой квартиры площадью 36-39 кв. м в спальном районе, в 15 мин ходьбы от метро, расположенной выше первого этажа жилого дома) - за апрель снизилась на 100 тыс. рублей и составляет 11,6 млн рублей. А в декабре 2023 г. такая квартира в среднем стоила около 12 млн рублей.
Помимо слабого спроса, на цены в «старой» Москве давит растущее предложение. По данным «Этажей», в «старой» Москве число квартир в экспозиции за апрель увеличилось на 7-8%. По оценкам «Миэль», показатель прибавил 2%, по информации «Инкома» - 1,1%. При этом за год предложение выросло на 6,9% (подсчеты «Инкома»).
В Новой Москве экспозиция за месяц уменьшилась на 4,0%, за год - расширилась на 2,6%. В Подмосковье за месяц предложение уменьшилось на 2,0%, за год – на 1,7%.
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 94,29 тыс. лотов (из них 94,3% квартиры, 3,7% комнаты, 2,0% доли), в Новой Москве вторичная экспозиция состоит из 8,59 тыс. лотов (из них 98,3% квартиры, 1,0% комнаты, 0,7% доли). В Подмосковье покупателям предлагаются 71,54 тыс. вторичных объектов (96,7% составляют квартиры, 2,5% комнаты, 0,8% доли).
Скорее всего, по итогам мая и в июне цены на вторичное жилье продолжат ползти вниз на фоне снижения спроса. По словам Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», в мае спрос на вторичном рынке проигрывает аналогичному периоду прошлого года 20–25%. «В прошлом году на фоне дорожающей ипотеки многие старались успеть приобрести жилье по старым ставкам, и рынок недвижимости был оживлен и весной, и летом», - поясняет эксперт.
В июне, вероятно, покупательская активность будет еще на 10% ниже, чем весной, полагает Шлома.
Однако риелторы надеются на всплеск продаж после 1 июля. «После отмены льготной ипотеки на покупку новостроек мы ожидаем рост спроса на вторичном рынке, поскольку цены здесь значительно ниже», - прогнозирует Шлома.
С ним согласен и Александр Москатов: «Безусловно, после 1 июля с отменой льготной ипотеки вторичный рынок имеет шансы получить дополнительный спрос от покупателей. На рынке недвижимости давно сформировалась ситуация, при которой зачастую объекты в строящемся доме продаются дороже, чем похожие объекты на стадии готовности. Все потому, что новостройку можно было купить по льготной ипотеке и получить вполне доступный ежемесячный платеж. Именно размер ежемесячного платежа для многих покупателей является определяющим фактором покупки квартиры в ипотеку».