Продажи новостроек за МКАД несколько просели в апреле, но в целом рынок московского региона остается активным – спрос поддерживают ипотечники, которые спешат оформить кредиты до завершения и модификации льготных программ 1 июля 2024 г.
В «старой» Москве в апреле 2024 г. покупатели приобрели 5285 квартир по договорам долевого участия (ДДУ) - это на 1,4% больше, чем в марте, и на 14% - чем в апреле 2023 г., сообщает «Метриум». В Новой Москве в минувшем месяце было совершено 2098 сделок с квартирами по ДДУ. За месяц показатель сократился на 4,3%, но за год вырос на 39%. В Подмосковье спрос просел как в годовом (-5,6%), так и в месячном исчислении (-2,4%) - по данным Est-a-Tet, в апреле в области было зарегистрировано 3 708 ДДУ.
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Апрель 2024 | 5 581 | 2 195 | 3 708 |
| Относительно марта 2024 | 2,8% | -4,1% | -2,4% |
| Относительно апреля 2023 | 7,8% | 37,4% | -5,6% |
Источник: Est-a-Tet
Таким образом, в апреле в «старой» Москве наблюдалось незначительное увеличение спроса по сравнению с предыдущим месяцем, а в Новой Москве и области – незначительное снижение. Нечто подобное имело место и в начале 2023 г., отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet: «И в марте 2023, и в марте 2024 г. наблюдался «скачок» спроса, а в апреле – спрос постепенно стабилизировался. Так, в марте этого года в «старой» Москве спрос вырос по сравнению с февралем на 47,2%, в Новой Москве – на 104,0%, в области – на 39,7%».
При этом Новая Москва и область в большей мере зависят от льготного кредитования, поэтому там спрос в апреле немного просел на фоне временного вымывания самого доступного предложения, добавляет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
В целом покупательская активность на рынке столичного региона сейчас находится на уровне марта-апреля прошлого года – за исключением Новой Москвы, где продажи в апреле в годовом выражении выросли существенно. Но там и всплеск спроса в марте 2023 г. был более интенсивным, и последующее в апреле охлаждение, поясняет Родионцев.
Примечательно, что спрос поддерживается в основном за счет ипотечников – несмотря на заградительные ставки по рыночным программам и ужесточение условий льготной ипотеки. По информации компании «Метриум», доля ипотечных сделок с квартирами в «старой» Москве в апреле 2024 г. составила 69% (-2 п.п. за год, +2 п.п. за месяц), в Новой Москве – 81% (без изменений за год, +1 п.п. за месяц). В Подмосковье, по данным Est-a-Tet, - 80% (-3 п.п. за год, +1 п.п. за месяц).
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Апрель 2024 | 68% | 81% | 80% |
| Март 2024 | 66% | 80% | 79% |
| Апрель 2023 | 71% | 80% | 83% |
Источник: Est-a-Tet
| Кол-во ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Апрель 2024 | 3 799 | 1 771 | 2 952 |
| Относительно марта 2024 | 5,9% | -3,6% | -1,4% |
| Относительно апреля 2023 | 4,0% | 38,1% | -9,0% |
Источник: Est-a-Tet
Как напоминает Руслан Сырцов, в начале 2024 г. число ипотечных сделок резко просело, однако сейчас наблюдается коррекция вверх. Он связывает это, прежде всего, с тем, что клиенты спешат воспользоваться льготной и IT-ипотекой до их сворачивания, оформляют семейную ипотеку, опасаясь ужесточения условий, а также пользуются траншевыми и аккредитивными программами, которые вошли в арсенал маркетинговых инструментов многих застройщиков.
О том, что, основным драйвером продаж являются льготные программы, которые будут действовать в нынешнем виде до 1 июля 2024 г., говорит и Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель». Общая доля ипотеки в объеме продаж компании увеличилась с 84% в марте до 87% в апреле. При этом на льготные программы пришлось более 95% сделок с привлечением кредитов. В первой половине мая доля ипотеки достигла 90% (в мае 2023 г. - 71%), а вклад льготной ипотеки поднялся до 98%.
«Сейчас покупатели активно пытаются «зайти в последний вагон», поскольку прогнозировать, что будет с ипотекой после 1 июля, непросто. И это может быть последним шансом приобрести комфортное жилье по комфортной ставке. В дальнейшем продажи будут зависеть от того, какие изменения будут внесены в ипотечные программы, а также от развития ситуации с ключевой ставкой. Ее снижение с учетом текущих факторов может начаться не раньше конца года», - резюмирует Татьяна Боева.
Подъем спроса в преддверии 1 июля затронул и дорогие сегменты первичного рынка. Например, в компании «Дострой» более половины продаж в апреле пришлось на льготные программы. А за первые две недели мая, на фоне «ажиотажа перед окончанием субсидированной ипотеки в июле 2024 г.», количество сделок увеличилось на 25% относительно аналогичного периода прошлого года, сообщили аналитики «Донстроя».
В компании Plus Development (сегмент бизнес-лайт) ожидают двукратного увеличения спроса по итогам мая, если его уровень будет таким же, как в первой половине месяца. «Покупатели в первой декаде мая и в настоящее время проявляют активность и стараются успеть до озвученной властями даты получить кредит и купить жилье на существующих условиях по сниженной ставке, - рассказывает Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development. - Всплеск интереса и рост количества обращений мы начали замечать уже в середине апреля, клиенты обращались по квартирам, которые в настоящее время подходят под параметры льготной программы кредитования с быстрым переходом в сделку. Покупатели перестали тратить время на сравнение разных проектов, вышли из «спящего режима» и стали лучше входить в сделку, хотя два месяца назад выступали в роли наблюдателей. Механизм принятия решения о покупке квартиры приобрел короткий горизонт и достигает теперь не один-два месяца, а несколько недель…Более того, фактор, что до 1 июля необходимо не только получить одобрение банка, но и подписать кредитный договор, срок принятия решения клиентом о покупке квартиры может сократиться до нескольких дней».
Она прогнозирует, что до конца мая сохранится высокий спрос на покупку жилья по программам с господдержкой.