Дешевой ипотеки не будет

Банк России повысил прогноз ключевой ставки в среднесрочной перспективе – она останется двузначной не только в этом, но и в следующем году. А это значит, что о доступной ипотеке придется забыть еще по крайней мере на полтора года. Причем не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как власти взяли курс на сворачивание или существенное ужесточение условий всех льготных программ - при высокой ключевой ставке они слишком дорого обходятся бюджету. В таких условиях снижение цен становится практически неизбежной перспективой рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Долгое время власти питали иллюзии, что чем ниже ипотечные ставки, тем доступнее жилье. Поэтому активно их субсидировали - в настоящее время в России действует шесть льготных программ, не считая военной ипотеки. Однако на практике все обернулось по принципу «хотели как лучше - получилось как всегда». Дешевая ипотека привела к всплеску спроса на жилье, не обеспеченному предложением, что позволило застройщикам быстро наращивать цены, нивелируя тем самым всю выгоду для покупателей от низких ставок.

Теперь власти признают, что льготные ипотечные программы, которые задумывались изначально как антикризисные меры, а потом как меры, стимулирующие демографию, «превратились в какой-то степени в меры поддержки строительной отрасли и меры, которые поддерживают прибыль банков». При этом «доступность жилья, к сожалению, снизилась за время проведения льготных программ», заявил замминистра финансов Иван Чебесков в кулуарах банковского форума «Эксперт РА» в апреле.

С 2020 г. стоимость метра в Москве и других крупнейших городах страны увеличилась в полтора-два раза при инфляции в 40%. То есть квартиры дорожали значительно быстрее, чем все остальное. Однако справедливости ради надо отметить, что в росте цен на недвижимость виноваты не только субсидируемые государством ипотечные программы, а низкие ставки вообще – в том числе по рыночной ипотеке. Напомним, летом 2020 г. ключевая ставка ЦБ опускалась до 4,25%, что позволяло банкам предлагать жилищные кредиты под 8% годовых и даже меньше. В принципе, относительно дешевой ипотека была еще год назад – во второй половине 2022 – первой половине 2023 гг. Ипотечные ставки начали расти только летом 2023 г., после значительного повышения ключевой ставки Банка России.

Резкое ужесточение денежно-кредитной политики регулятор мотивировал перегревом экономики и разгоном инфляции, связанном в том числе с массовым субсидированием ипотечных ставок. «Большой объем действующих государственных программ льготного кредитования, особенно на ипотечном рынке, несколько уменьшает влияние решений по ключевой ставке на динамику кредитования. При растущих инфляционных ожиданиях и неизменных уровнях номинальных ставок такие программы становятся более привлекательными для заемщиков. При прочих равных это означает необходимость большей жесткости денежно-кредитной политики для поддержания ценовой стабильности», - подчеркивалось в пресс-релизе ЦБ, выпущенном после очередного повышения ключевой ставки в сентябре 2023 г.

При этом Центробанк сразу четко заявил, что высокая ключевая ставка - это надолго, потому что инфляцию не удастся быстро взять под контроль. Но ему мало кто поверил, опираясь на опыт 2014-2015 и 2022 гг., когда вслед за скачком ключевой ставки на фоне ослабления рубля следовал ее быстрый откат после стабилизации курсов валют.

Скорого разворота тренда ждали даже финансовые рынки: до недавнего времени доходность по гособлигациям составляла 12% годовых при ключевой ставке 16%. То есть рынок надеялся, что в ближайшие месяц-два ключевую ставку снизят на несколько процентных пунктов. Однако с каждым новым заседанием совета директоров ЦБ, оставлявшим ставку на уровне 16%, эта надежда ослабевала, а доходность ОФЗ – увеличивалась. Застройщики, впрочем, продолжали считать, что ключевая ставка начнет падать если не весной-летом, то осенью – обязательно и к концу года приблизится к 10%.

Последнее заседание ЦБ должно окончательно развеять эти иллюзии. Теперь не то что не идет речи о снижении ключевой ставки в этом году - председатель Банка России Эльвира Набиуллина не исключает ее повышения. «Для обеспечения ценовой стабильности могут быть необходимы более высокие ставки в экономике», - заявила она по итогам заседания совета директоров ЦБ 26 апреля.

Если в феврале 2024 г. ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 г. «ключ» останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%. «Возвращение инфляции к цели и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают более продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике, чем прогнозировалось ранее», - говорится в пресс-релизе ЦБ.

Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем - как и прогнозировал IRN.RU. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 г., когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6-7%. Но это не точно.

И в любом случае еще как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ. Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения.

И речь не только об ипотеке с господдержкой под 8%, по поводу окончания которой к 1 июля 2024 г. уже достигнут консенсус. Семейная ипотека, в которой застройщики видят замену ипотеки с господдержкой, тоже будет в значительной мере изменена. Нынешние условия будут сохранены только для семей с детьми не старше 6 лет, для остальных ставки планируют увеличить – по-видимому, до 12%. Кроме того, предлагается исключить из семейной ипотеки людей с высокими доходами, отказаться от выдачи льготных кредитов на покупку малогабаритного жилья и даже свернуть чуть ли не единственную действительно целевую и полезную для экономики льготную ипотечную программу – IT-ипотеку. А в целом Минфин считает необходимым снизить долю льготных программ с нынешних более чем 90% до 20-25% от общего объема ипотечных выдач на первичном рынке. Так что аттракцион неслыханной щедрости с льготными ставками подходит к концу.

Так как главной причиной астрономического роста цен в последние годы была слишком доступная ипотека, ее отсутствие или ощутимое сокращение объемов выдачи, по идее, должно привести к удешевлению жилья – как на вторичном, так и на первичном рынке. На вторичном рынке стоимость метра действительно уже потихоньку ползет вниз. На первичном спрос падает даже быстрее, чем на вторичном – во всяком случае, в московском регионе. Однако застройщики продолжают заявлять, что готовы на все, кроме снижения цен, и придумывают все более креативные ипотечные схемы для активизации продаж. Но такие «схематозы» только вредят рынку недвижимости, так как усилиями ЦБ живут недолго, при этом для борьбы с ними регулятор вынужден ужесточать условия выдачи ипотеки в целом.

Таким образом, реальным инструментом активизации продаж в условиях недоступной ипотеки остается снижение цен, в том числе на рынке новостроек. Пересидеть полтора года падения спроса у застройщиков вряд ли получится – даже с финансовой подушкой, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа, и при  высоком уровне распроданности проектов. Но учитывая, что в какой-то мере господдержка сохранится, удешевление, скорее всего, будет завуалированным – за счет акций и скидок.

Приведет ли это к катастрофическим последствиям, которыми любят пугать рынок адепты культа «вечнорастущего метра» – банкротству строительных компаний, недостроям, обвалу объемов нового строительства? Нет. Откат цен на 20-30% после двукратного роста – это совершенно нормальное явление. Как подчеркнула Эльвира Набиуллина, прибыль застройщиков «выросла кратно за четыре года», поэтому ЦБ считает, «что у них есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать».