Семейная ипотека не удержала продажи новостроек в Москве и Подмосковье

От ужесточения условий массовой льготной ипотеки выиграла Новая Москва – туда мигрировали покупатели, которым перестало хватать на «старую» после сокращения кредитного лимита по ипотеке господдержкой до 6 млн руб. Самой востребованной ипотечной программой становится семейная ипотека, но полностью заменить ипотеку под 8% она не может, поэтому продажи падают. Однако застройщики надеются на оживление рынка в преддверии 1 июля.

Спрос и ипотека

В марте управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 809 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 63,6% больше, чем в коротком и «мертвом» в плане спроса феврале, но на 16,7% меньше, чем в марте 2023 г.

По данным группы «Родина», с учетом Подмосковья спрос на новостройки в московском регионе в марте 2024 г. увеличился на 48% к февралю. Основной прирост показала Новая Москва, где продажи подскочили на 110%.

В целом за I квартал продажи новостроек в административных границах Москвы снизились на 12,4% в годовом выражении. А если сравнивать результаты января-марта 2024 г. с урожайным IV кварталом 2023 г., то спрос в московском регионе упал на 44-50%, подсчитали в Est-a-Tet.

Источник: Est-a-Tet

«Снижение покупательской активности традиционно для начало года. Также на снижение спроса повлияли и рост ключевой ставки, ужесточение условий по льготной ипотеке (увеличение ПВ до 30%, снижение размера кредита для Москвы и Московской области до 6 млн руб. в рамках программы с господдержкой, ограничение по количеству льготных кредитов на человека)», - говорит Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

Сокращение кредитного лимита по ипотеке с господдержкой с 12 млн до 6 млн руб. в конце 2023 г. больше всего, конечно, ударило по «старой» Москве. С учетом минимального первоначального взноса 30% по льготной ипотеке под 8% теперь можно претендовать на квартиру не дороже 8,5 млн рублей. В «старой» Москве таких цен практически нет, поэтому доля ипотеки здесь снизилась за квартал с 74,6% до 61,7%. А в Новой Москве и Подмосковье, где цены намного ниже, этот показатель практически остался на уровне I квартала 2023 г.

Источник: Est-a-Tet

«Ограничение максимальной суммы кредита в рамках ипотечной программы с господдержкой (исключение – семейная и IT-ипотека) в 6 млн руб. для московского региона способствовало перетеканию спроса в Новую Москву и область, так как предложение в рамках данного лимита в «старой» Москве ограничено», - отмечает Роман Родионцев.

Наиболее активно «старомосковские» покупатели мигрировали в Новую Москву, что, в общем, логично – регион активно развивается и если все еще уступает «старой» Москве по уровню транспортной доступности и качеству инфраструктуры, то Подмосковье значительно опережает. Как следствие, если в «старой» Москве и в Подмосковье продажи по итогам I квартала 2024 г. просели на 5,6% и 7,8% к I кварталу 2023 г., а количество ипотечных сделок сократилось на 18,4% и 9,2% соответственно, то в Новой общий спрос вырос на 37,1%, а ипотечный – на 33,7%.

При этом спрос в московском регионе упал бы намного больше, если бы урезанную ипотеку с господдержкой отчасти не заменила семейная ипотека, условия которой не изменились – по этой программе по-прежнему можно занять 12 млн руб. под 6% с первоначальным взносом 20%.

По данным аналитического центра «Домклик», за I квартал 2024 г. доля ипотеки с господдержкой под 8% в Москве и области сократилась на 13-16 п.п., а доля семейной ипотеки увеличилась на 5-10 п.п.

«Более того, доля «Семейной ипотеки» значительно превысила долю «Господдержки»: в Москве разрыв составляет 18 п.п., в Подмосковье – 33 п.п. Высокий спрос на «Семейную ипотеку» в столичных регионах отчасти объясняется более жесткими условиями кредитования по программе «Господдержка»: после повышения первоначального взноса и сокращения максимальной суммы кредита в конце прошлого года часть заемщиков переключилась с «Господдержки» на «Семейную ипотеку», - поясняют аналитики «Домклика».

Источник: аналитический центр «Домклик»

Похожие данные приводит и Est-a-Tet: за квартал увеличились доли всех ипотечных программ, даже рыночных, только льготна ипотека под 8% сократилась на 17 п.п. «Заёмщики уходили в другие программы: доля сделок по семейной ипотеке за квартал выросла на 6 п.п. и составила 42%, доля кредитов по IT-ипотеке увеличилась на 4 п.п. и достигла 20%. На рынке ипотечного кредитования вновь стали разворачиваться программы субсидирования ипотеки застройщиком, хотя и с краткосрочным льготным периодом (в среднем 1-2 года). Доля стандартных ипотечных программ увеличилась за квартал на 5 п.п. и составила 19%», - рассказывает Роман Родионцев.

Источник: Est-a-Tet

Цены

На фоне снижения спроса скорректировались и цены сделок. По словам заместителя начальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере управления Росреестра по Москве Ларисы Царикаевой, средняя стоимость квартир, указанная в договоре долевого участия, в конце 2023 г. составлявшая 18,3 млн рублей, по итогам I квартала 2024 г. снизилась до 17,2 млн, то есть на 6%.

О замедлении темпов роста цен на новостройки в Москве сообщает и «Дом.рф». По его данным, с начала года цены на первичном рынке жилья выросли лишь на 1,6%. Это ниже уровня инфляции (1,95%) и ценовой динамики в среднем по стране (2,2%). В Московской области новостройки за тот же период подорожали на 3,1%.

«Скорее всего, это связано с двумя факторами. Первый – вывод на рынок новых проектов в конце 2023 г. Цена на «этапе котлована» всегда ниже, чем в более высокой стадии строительства. Второй - в связи с проседанием спроса и ужесточением условий по ипотеке застройщики в январе-феврале выводили «акционные квартиры». И именно лоты по акциям, в основном, и раскупались», - комментирует ценовую динамику на столичном рынке Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development.

При этом предпосылок для снижения цен до 1 июля, то есть до завершения программы ипотеки с господдержкой, Тарасова не видит и даже рассчитывает на повышение стоимости новостроек в ближайшие месяцы: «Если не будет заявлено о продлении ипотеки с господдержкой в нынешнем виде, то в мае-июне ожидается повышенный спрос. И, возможно, мы увидим даже некоторый рост цен».

Отметим, что в годовом выражении, по сравнению с I кварталом 2023 г., рост цен на первичном рынке московского региона в любом случае остается значительным, особенно в «старой» Москве. По данным «Бест-Новострой», в январе-марте 2024 г. средняя цена 1 кв. метра лота в сделках в «старой Москве» повысилась на 34% (до 450,3 тыс. руб.), в ТиНАО и Московской области – примерно на 10%, до 243,8 тыс. руб. и 186,3 тыс. руб. соответственно.

Средний бюджет лота в сделках также вырос во всех локациях: в «старой» Москве — на 40% (до 23,6 млн руб.), в ТиНАО — на 6% (до 11,2 млн руб.), в Московской области — на 9% (до 8,3 млн руб.).

Признаки оживления

Несмотря на то, что I квартал в целом был провальным для рынка новостроек, в марте застройщики почувствовали оживление спроса. По оценкам Ирины Доброхотовой, основателя «Бест-Новострой» и bnMAP.pro, реальный спрос в марте (число подписанных ДДУ на квартиры и апартаменты) в «старой» Москве составил 6,1 тыс., в Новой Москве — 2,3 тыс., в Московской области — 3,7 тыс. шт. Тогда как в феврале в «старой» Москве было зарегистрировано 4,3 тыс. лотов в сделках, в ТиНАО — 1,4 тыс., а в Московской области — 3,0 тыс. шт.

«В последний месяц квартала – марте – активность потребителей выросла. Это подтверждается текущей статистикой в нашем проекте - ЖК «Детали», где количество обращений от потенциальных покупателей жилья в марте выросло на 20% по сравнению с февралем, а динамика роста в апреле (первого месяца II квартала) сохраняет темпы, взятые в марте. Так, количество подписанных договоров в нашем проекте с середины марта до середины апреля оказалось примерно вдвое больше, чем количество ДДУ, заключенных с середины февраля по середину марта. При этом стоит отметить, что вырос и процент конвертации «обращения» от потенциального покупателя в «сделку» и сокращение срока принятия решения», - рассказывает Елена Тарасова из Plus Development.

По ее мнению, покупатели активизировались после анонса завершения 1 июля текущего года государственной программы льготной ипотеки в ее нынешнем виде и изменения условий семейной ипотеки. «Логично, что покупатели до конца действия программы, стремятся приобрести жилье по существующим условиям», - резюмирует эксперт.