Самым провальным месяцем на рынке недвижимости обычно считается январь, но в этом году февраль оказался еще хуже. Изменение условий льготной ипотеки под 8% больше всего ударило по массовому сегменту новостроек, а значит – по Новой Москве и области, где спрос в феврале упал на 20-40% по сравнению с неудачным январем. «Старая» Москва держится за счет состоятельных покупателей бизнес-класса.
Правительство сократило лимит по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн руб. и увеличило первоначальный взнос до 30% еще в конце декабря 2023 г. Однако в январе 2024 г. банки продолжали выдавать ипотеку по договорам, подписанным в декабре, поэтому ни эти новации, ни введение банками комиссий за выдачу льготной ипотеки не успели отразиться на рынке в полной мере. Зато в феврале количество ипотечных сделок с новостройками московского региона сократилось сразу на 27,2% к январю, а доля ипотеки в общем объеме спроса снизилась на 8,5%, подсчитали специалисты агентства недвижимости «Бон Тон».
В «старой» Москве, где практически нет квартир, отвечающих обновленным условиям программы льготной ипотеки под 8% с учетом минимального первоначального взноса, доля ипотеки опустилась до рекордно низких для последних лет 56%.
Доля ипотечных сделок на рынке новостроек московского региона, %
| Локация | фев.23 | янв.24 | фев.24 | Динамика, п.п. | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 74,4% | 75,5% | 56,2% | -18,2 | -19,4 |
| Новая Москва | 79,7% | 87,2% | 80,5% | 0,9 | -6,7 |
| Московская область | 68,7% | 81,5% | 82,2% | 13,5 | 0,7 |
| Итого | 74,2% | 81,4% | 73,0% | -1,3 | -8,5 |
Источник: АН «Бон Тон»
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| фев.24 | 56% | 81% | 78% |
| янв.24 | 75% | 87% | 83% |
| фев.23 | 72% | 80% | 82% |
Источник: Est-a-Tet
Количество зарегистрированных ипотечных договоров больше всего снизилось в Новой Москве – на 44% к январю.
Количество ипотечных сделок на рынке новостроек московского региона, шт.
| Локация | фев.23 | янв.24 | фев.24 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 2 898 | 2 731 | 2 006 | -30,8% | -26,5% |
| Новая Москва | 826 | 1 626 | 902 | 9,2% | -44,5% |
| Московская область | 2 052 | 2 711 | 2 235 | 8,9% | -17,6% |
| Итого | 5 776 | 7 068 | 5 143 | -11,0% | -27,2% |
Источник: АН «Бон Тон»
| Кол-во ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Февраль 2024 | 2 027 | 903 | 2 052 |
| Относительно января 2024 | -27,1% | -44,5% | -23,7% |
| Относительно февраля 2023 | -33,0% | 9,2% | -15,6% |
Источник: Est-a-Tet
Относительно Подмосковья эксперты разошлись в оценках: по данным «Бон Тон», доля ипотеки на рынке новостроек области в феврале выросла – пусть и на символические 0,7 п.п., а согласно подсчётам Est-a-Tet, этот показатель сократился с 83% до 78%.
Впрочем, важна не ипотека как таковая, а ее влияние на динамику продаж – потому что покупателям нужна не ипотека, а квартира. И в этом плане примечательно, что, несмотря на сокращение числа ипотечных сделок в «старой» Москве на 27% к январю 2024 г., общее количество сделок с новостройками сократилось в феврале лишь на 1,7%. А вот Новая Москва и Подмосковье продемонстрировали практически тотальную зависимость рынка от кредитных средств.
Количество сделок с новостройками в московском регионе, шт.
| Локация | фев.23 | янв.24 | фев.24 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 4 157 | 3 709 | 3 645 | -12,3% | -1,7% |
| Новая Москва | 1 037 | 1 864 | 1 120 | 8,0% | -39,9% |
| Московская область | 2 988 | 3 327 | 2 719 | -9,0% | -18,4% |
| Итого | 8 182 | 8 900 | 7 484 | -8,5% | -15,9% |
Источник: АН «Бон Тон»
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| фев.24 | 3 637 | 1 121 | 2 634 |
| относительно января 2024 | -1,7% | -40,0% | -18,9% |
| относительно февраля 2023 | -13,3% | 8,0% | -11,0% |
Источник: Est-a-Tet
«Ужесточение условий льготных ипотечных программ (увеличение первоначального взноса до 30%, снижение максимальной суммы кредита по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн руб., ограничение по количеству льготных кредитов в «одни руки») оказало существенное влияние на спрос. Рынок первичного жилья «старой» Москвы оказался не столь чувствителен к этим изменениям, поскольку именно здесь сосредоточен основной платежеспособный спрос. В то время как Новая Москва и область за счёт более глубокого проникновения ипотеки на рынок столкнулись с существенным сокращением спроса», - комментирует Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.
Кроме того, добавляет эксперт, провалу Новой Москвы в феврале способствовал декабрьский скачок продаж: в «старой» Москве и области в декабре 2023 . по сравнению с ноябрем количество сделок выросло на 10% и 9% соответственно, а в Новой Москве – на 38%.
Условия выдачи ипотеки критичны прежде всего для покупателей жилья массового сегмента, которое в основном строится за МКАД, в Новой Москве и в Подмосковье, поясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон». В «старой» Москве спрос на комфорт-класс тоже снизился - на 8,6%. «Но рынок выстоял благодаря бизнес-классу, который не так сильно привязан к ипотеке. В нем продажи выросли на 4,1% за месяц за счет комбо-ипотеки и рассрочек. Доля в продажах этого сегмента за месяц увеличилась на 2,8%», - отмечает эксперт.
Гибкость покупателей столичного бизнес-класса подтверждают и цифры Юлии Архангельской, руководителя управления ипотечного кредитования компании «Мангазея». По ее словам, в ЖК «Интонация», с ценником от 25 млн руб., на комбо-ипотеку приходится теперь 60% всех ипотечных сделок. А сделки с привлечением льготной ипотеки сократились до минимума, хотя по состоянию на март 2023 г. доля господдержки доходила до 30% от всех кредитных сделок.
«Однозначно, сокращение размера ипотеки с господдержкой сузило ее аудиторию. Она продолжает оставаться рабочим инструментом при покупке небольших по площади квартир или же при наличии большого первоначального взноса. Приобретая более дорогую недвижимость, клиенты оформляют комбо-ипотеку, позволяющую совмещать рыночный и льготный кредиты», - резюмирует эксперт.
Улучшения динамики продаж в марте эксперты не прогнозируют, хотя весна – высокий сезон для рынка недвижимости. «На начало марта по нашим проектам мы отмечаем стабильную динамику спроса, что обусловлено высокой стадией готовности проектов… Если сравнивать с аналогичным периодом февраля, мы не отмечаем резкого увеличения спроса, как обычно это происходило в предыдущие периоды, недвижимость всегда подвержена сезонности, а март активный сезонный месяц в разрезе года», - говорит и.о. директора по продукту «Сити21» Дарья Постникова.
По словам Валерии Цветковой, основными факторами поддержания спроса на новостройки в марте остаются скидки и возможность субсидирования ипотеки у застройщика.