Как накопить на первоначальный взнос по ипотеке

Для того чтобы купить квартиру в ипотеку на первичном рынке, заемщику нужно иметь на руках минимум 20% от стоимости жилья. Для покупки квартиры на «вторичке» может хватить и 10-процентного первого взноса, но ставки по нельготной ипотеке значительно выше, поэтому лучше накопить побольше, чтобы сократить ежемесячные платежи. Эксперты ранка недвижимости рассказали, как собрать деньги на первый взнос по ипотеке.

Первоначальный взнос растет

Минимальная сумма для первоначального взноса зависит от вида кредита на покупку или строительство жилья. По льготной ипотеке под 8%, которая выдается на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства, в конце прошлого года первый взнос увеличили до 30% от стоимости жилья. Минимальный первоначальный взнос по семейной и IT-ипотеке повысили с 15 до 20% в сентябре и больше пока не трогали.

«На первичном рынке стоимость минимальной студии в новостройках в ближнем Подмосковье составляет примерно 5 млн рублей, поэтому необходимо иметь минимум 1 млн собственных средств для покупки квартиры в ипотеку, – подсчитал генеральный директор брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук. – В Новой Москве цены уже начинаются от 6 млн рублей, а в внутри МКАД - от 7-8 млн рублей, соответственно, для Новой Москвы минимальная сумма собственных средств уже 1,2 млн рублей, а внутри МКАД - примерно 1,5 млн рублей». См. «Какую квартиру можно купить в Москве за 7-8 млн рублей».

Так, по данным компании «Метриум», сегодня самая доступная двухкомнатная квартира в новостройках «старой» Москве стоит 10,3 млн рублей (за 50,4 кв. м). Необходимый минимальный первоначальный взнос в рамках семейной ипотеки – 2,06 млн рублей. В Новой Москве наиболее дешевый двухкомнатный вариант предлагается за 6,4 млн рублей (за 47 кв. м). Соответственно, на первый взнос нужно накопить 1,28 млн рублей.

На вторичном рынке есть только рыночная ипотека с заградительными ставками и первым взносом от 10-20% в зависимости от банка.

По данным «Электронного риелтора – купля-продажа жилья» от IRN.RU, купить приличную однушку в современной панельке в отдаленных районах в «старой» Москве (таких как Жулебино, Бирюлево, Зеленоград) можно за 8-9 млн рублей. То есть при минимальном первоначальном взносе по стандартным программам на первый взнос понадобится накопить около миллиона.

«Нельзя отрицать, что сумма первоначального взноса растет, – признает управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. – И программ с нулевым первоначальным взносом или с минимальным (10%) становится все меньше и меньше. Тем более, Центробанк за этим следит и вводит ограничительные меры для банков по таким кредитам».

По его словам, логика Центробанка понятна – если человек не смог накопить 15-20% от стоимости квартиры, есть риск, что он не потянет и долгосрочные немаленькие платежи по ипотеке. Поэтому постепенно программы с минимальным первоначальным взносом сворачиваются, и в ближайшее время эта тенденция сохранится.

Итак, как можно накопить на первый взнос по ипотеке:

Использовать материнский капитал

Один из самых популярных вариантов первого взноса на ипотеку, когда накоплений нет, – материнский капитал, если он есть, конечно. Маткапитал ежегодно индексируется, с учетом этого с 1 февраля 2024 года выплата на первого ребенка составит 630,4 тыс. рублей, на второго - 833 тыс. рублей.

Но если говорить о Москве, то здесь такая сумма, скорее всего, покроет лишь часть первого взноса (по данным московского Росреестра, средняя стоимость проданной квартиры на первичном рынке во II полугодии 2023 г. составила 14,6 млн руб.). По подсчетам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» Евгении Койкеловой – порядка 20-30% от необходимых изначальных вложений. Но в других регионах цены намного ниже, и использование средств материнского капитала выглядят более привлекательно, говорит эксперт.

Правда, важно учесть, что в дополнение к госсубсидии кредитные организации могут попросить внести и собственные средства в качестве первого взноса, предупреждает начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

Некоторые банки-кредиторы разрешают полностью оплатить первоначальный взнос материнским капиталом, у других условие, что собственных средств должно быть не менее 10%, добавляет директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич.

Кроме того, при покупке недвижимости с использованием материнского капитала необходимо наделить детей долями в приобретаемом жилье, поэтому при продаже такой недвижимости могут возникнуть дополнительные сложности, предупреждает Виталий Костюкевич.

Помимо маткапитала, есть и другие региональные или ведомственные жилищные сертификаты, которые также можно использовать в качестве первоначального взноса. Кроме того, и в самих банках могут действовать специальные ипотечные предложения для зарплатных клиентов, по которым может быть снижена ставка (за счет субсидирования работодателем или предложения от банка).

Откладывать

Если денег на первый взнос не хватает, имеет смысл снимать квартиру, а излишек накапливать, считает Александр Тихончук из компании «Роял Финанс». Стоимость аренды квартиры составляет в среднем 4% в год от ее стоимости, а по ипотеке придется платить в банк минимум 5-6% годовых даже по льготным программам. То есть арендный платеж все равно будет ниже ипотеки, говорит эксперт.

«Можно взять стоимость арендной квартиры и рассчитать по ней аннуитетный банковский платеж, – советует Александр Тихончук. – Это та сумма, которую надо откладывать ежемесячно. Из нее часть направлять в аренду, а оставшуюся часть сберегать. Так проще понять, какую квартиру можно купить с текущим уровнем дохода. Я бы советовал копить не более 5 лет. При таком сроке можно накопить 20%, а оставшиеся 80% взять в ипотеку на 20 лет. При этом размер ипотечного кредита будет таким же, как был в период накопления».

По расчетам главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, при первоначальном взносе в 20%, если семья будет откладывать 50% своих доходов, то ей понадобится три года, чтобы накопить на первый взнос. При норме сбережений 30% семья соберет нужную сумму за пять лет, при норме сбережений 20% – за восемь лет. Расчеты приведены с учетом прогнозов банка по росту зарплат и цен на новостройки в будущем.

«Да, люди копят и накапливают, – уверенно заявляет управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. – На моей практике были случаи, когда клиент обращался к нам и явно «не тянул» на покупку. Он откладывал задачу на год, возвращался уже с готовой суммой, и мы покупали нужную квартиру. Понятно, что когда рынок растет – это так себе стратегия, можно не угнаться за ростом цен. Но если рынок стабилен или колеблется на 3-5% в год (как было с 2014 по 2019 год) – то почему бы и нет?».

Средний доход москвича, например, – 120 тысяч рублей в месяц, привел цифру управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Если откладывать 60% от этой суммы, то на первый взнос за самую доступную «двушку» придется копить 17,5 месяца. По крайней мере, в теории.

Копить с помощью депозита

Ускорить процесс накопления суммы на первоначальный ипотечный взнос можно, если класть деньги на депозит, ставки по которым сейчас весьма привлекательные (до 14-16% годовых по крупным банкам). Конечно, ставка по вкладу может меняться со временем, но она точно будет перекрывать уровень инфляции, считает Александр Тихончук из «Роял Финанс». Для надежности он советует разложить деньги на депозиты в нескольких банках, чтобы не превышать размер застрахованной суммы.

«Скорость накопления будет зависеть, прежде всего, от того, сколько денег ежемесячно потенциальный покупатель сможет направлять. Поэтому депозиты должны быть не только с выгодной процентной ставкой, но и с возможностью постоянного пополнения и ежемесячной капитализацией начисленных процентов», – отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Евгения Койкелова.

Впрочем, как заметила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова, процентные ставки по депозитам в последние несколько лет сильно отставали от роста цен на недвижимость на первичном рынке.

«К примеру, если посмотреть на динамику максимальных ставок по депозитам среди топ-10 банков, то увидим, что при средней доходности депозита в 4,9% годовых в 2020 году средняя цена за 1 кв. м. выросла на 20%. Или в 2022 году средняя доходность вклада составила 9,4% годовых, а цены на квартиры подскочили почти на 30%. До введения льготной ипотеки доходность депозитов могла компенсировать рост цен на новостройки, как, например, в 2017 и 2019 годах», – напоминает эксперт.

Поэтому, по ее словам, депозит вряд ли поможет в накоплении на первый взнос на квартиру на первичном рынке. Но если рассматривать «вторичку», где цены растут значительно медленнее, то депозит может быть неплохой идеей.

«Депозит, как минимум, защитит сбережения от инфляции. Ведь именно защита сбережений и является основной функцией вклада, а не получение прибыли. Тем не менее на рынке бывают ситуации, когда доходность по депозиту выше, чем инфляция, тогда вклад уже выполняет сверхзадачу – обеспечивает дополнительный доход», – говорит директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич.

И в настоящее время на рынке как раз примерно такая ситуация, продолжает эксперт: доходность 15% гораздо выше инфляции, которая по итогам 2023 г. составила 7,4%. В 2024 г. рост цен, по ожиданиям экспертов, будет ниже, говорит эксперт. Поэтому если открыть депозит сейчас по ставке около 15% на полгода-год, то это позволит получить дополнительную прибыль и быстрее накопить на покупку недвижимости.

«Также имеет смысл открыть два депозита: накопленные средства разместить на классический с максимальной доходность, а второй вклад открыть пополняемый и ежемесячно делать на него дополнительные взносы, – рекомендует эксперт. – При накоплении определенной суммы снова открывать классический депозит для получения более высокой доходности. Таким образом, срок накопления средств на первоначальный взнос может сократиться на несколько месяцев».

Применять налоговые вычеты

Хорошим подспорьем в вопросе формирования первого взноса являются налоговые вычеты. Они бывают разные: имущественный (он же вычет при приобретении квартиры) позволяет вернуть налог до 260 тыс. рублей, другой вычет – по процентам по ипотеке – позволяет вернуть до 390 тыс. рублей, перечисляет налоговый консультант, эксперт по 3-НДФЛ Людмила Мельникова. Эти деньги можно направить на первоначальный взнос на покупку следующей квартиры, например.

А те, у кого в собственности недвижимости еще нет, но накопить на нее мечтают, могут пополнять «копилку» за счет других налоговых вычетов, которые можно получать ежегодно.

«Социальные налоговые вычеты (медицинские услуги, обучение, фитнес, страхование жизни, добровольное медицинское страхование) позволяют вернуть 15,6 тыс. рублей на карту, а с 2024 года – до 19,5 тыс. За обучение каждого ребенка можно вернуть 6,5 тыс. уплаченного налога в год, с расходов за обучение ребенка в 2024 году вернуть можно будет уже 14,3 тыс. рублей, – перечисляет Людмила Мельникова. – Вычет за взносы на ИИС (индивидуальный инвестиционный счет – ред.) – максимальный возврат 52 тыс. рублей. И без ограничений идет стоимость дорогостоящего лечения. Здесь вычет можно получить со всей суммы расходов».

Инвестировать

Инвестирование – сложный инструмент, требующий большего уровня вовлеченности со стороны владельца капитала и знаний финансового рынка. В целом инвестиционные продукты не предназначены для накопления, поскольку не гарантируют, что вся сумма не будет потеряна, подчеркивает Александр Тихончук из компании «Роял Финанс». Но если очень хочется, то, по его словам, лучше рассмотреть облигации надежных эмитентов.

«Инвестирование может быть неплохим, но более рискованным способом накопления, –соглашается главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. – Но и здесь все зависит от первоначального капитала и вашего риск профиля. Наиболее доходным видом инвестиций являются вложения в акции, но они подвержены колебаниям цен. Для того чтобы накопить на первый взнос с помощью инвестиций, мы рекомендуем придерживаться более консервативной стратегии и делать акцент на облигации качественных эмитентов. В этом случае есть шансы, что получится даже компенсировать рост стоимости 1 кв. м на первичном рынке».

Взять потребительский кредит

Конечно, альтернативным вариантом для первого взноса по ипотеке может стать и потребительский кредит, однако ставки по ним сейчас высокие – до 35% годовых в некоторых банках. Поэтому опрошенные эксперты использовать такой кредит для первого взноса по ипотеке не рекомендуют – слишком дорого. Кроме того, после получения потребительского кредита может «прилететь» отказ по ипотеке прямо перед сделкой.

«В текущих реалиях ужесточения ограничений со стороны ЦБ в части выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом у заемщиков, пытающихся использовать такую схему, практически нулевая вероятность получить одобрение. Поскольку все долговые обязательства отражаются в кредитной истории, банки, увидев недавно полученный потребительский кредит, с большой долей вероятности откажут в заявке по ипотеке, поскольку он существенно увеличит финансовую нагрузку заемщика. В том числе они могут это сделать и на этапе подписания документов – проверки и раньше осуществлялись вплоть до момента выдачи ипотеки, а сейчас, в условиях ужесточения регулирования, стали более тщательными. Поэтому, прибегнув к такой схеме, заемщик рискует не только остаться без ипотеки, но и получить мораторий на подачу заявки на нее в ближайшие месяцы», - предупреждает аналитик АЦ «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

Виталий Костюкевич из «Абсолют Банка» подтверждает: как правило, кредиторы отклоняют заявки на ипотеку, если видят, что клиент недавно оформлял потребительский кредит или подавал заявку на него. При этом большинство банков проводят проверку не только при рассмотрении заявки, но и перед выдачей кредита.

В качестве другой альтернативы Евгения Койкелова из компании «Этажи» предлагает обратить внимание на спецпредложения от застройщиков: рассрочка на первоначальный взнос или вовсе ипотека без первоначального взноса. «Однако при таких программах следует четко просчитать, как изменится ваш ежемесячный платеж, а вместе с ним и переплата по кредиту», – предупреждает эксперт.

Еще один вариант – сдать застройщику старую квартиру в трейд-ин, если она есть. Либо взять второй кредит под залог старой квартиры, но тут надо рассчитать свои возможности по ежемесячным платежам. Кроме того, чтобы собрать первоначальный взнос, часто продают что-то ненужное, автомобиль или дачу, например, рассказали эксперты. Но, как говорится, чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное.