Рынок новостроек московского региона в ноябре-декабре продолжал постепенно остывать после ажиотажа конца лета-начала осени. Однако уже в самое ближайшее время покупательская активность может существенно сократиться – уменьшив кредитный лимит по льготной ипотеке до 6 млн руб., правительство практически свернуло госпрограмму в пределах МКАД.
За ноябрь управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 908 договоров долевого участия в строительстве жилья - на 9,5% меньше, чем в октябре текущего года (12 046 ДДУ). По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в ноябре продажи новостроек в московском регионе в целом снизились на 5,4% относительно октября.
| Локация | ноя.22 | окт.23 | ноя.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| «Старая» Москва | 4 144 | 8 098 | 7 263 | 75,3% | -10,3% |
| Новая Москва | 1 104 | 3 048 | 2 863 | 159,3% | -6,1% |
| Московская область | 3 543 | 6 142 | 6 237 | 76,0% | 1,5% |
| Итого | 8 791 | 17 288 | 16 363 | 86,1% | -5,4% |
Источник: АН «Бон Тон»
При этом весь минус пришелся на Москву, а в области покупательская активность даже немного выросла. «Наиболее интенсивно снижался спрос в «старой» Москве, а в Новой Москве темпы снижения спроса по сравнению с предыдущим месяцем немного замедлились», - отмечает Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet.
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | МО |
|---|---|---|---|
| Ноябрь 2023 | 7 368 | 2 887 | 6 307 |
| относительно октября 2023 | -10,5% | -6,0% | 1,0% |
| относительно ноября 2022 | 65,9% | 138,4% | 71,6% |
Источник: Est-a-Tet
Но и в «старой» Москве падение спроса, по сути, не было значительным: по сравнению с активным августом продажи новостроек даже увеличились на 1,5%. А в целом по московскому региону число заключенных в ноябре ДДУ оказалось лишь на 4,3% меньше, чем в августе: 16 363 против 17 097, по статистике «Бон Тон».
В годовом выражении динамика покупательской активности вообще выглядит рекордной, однако в данном случае это объясняется низкой базой прошлого года.
Спрос новостройки в ноябре поддерживали ипотечники. Об этом свидетельствует прирост доли ипотечных сделок:
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | МО |
|---|---|---|---|
| ноябрь 2023 | 79% | 90% | 90% |
| октябрь 2023 | 77% | 88% | 88% |
| ноябрь 2022 | 75% | 87% | 79% |
Источник: Est-a-Tet
«Доля ипотечных сделок за месяц выросла, в Новой Москве и области она достигла максимальных показателей за последние два года – 90%. Перспектива увеличения первоначального взноса до 30% по программам с господдержкой, ожидание повышения ключевой ставки и изменения условий по ипотечным программам стимулировали спрос со стороны покупателей, которые ранее откладывали принятие решения о покупке», - поясняет Роман Соколов.
Динамика доли ипотечных сделок в Москве и Подмосковье
| Локация | ноя.22 | окт.23 | ноя.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| «Старая» Москва | 77,1% | 77,2% | 79,3% | 2,2% | 2,1% |
| Новая Москва | 88,0% | 87,3% | 88,8% | 0,7% | 1,4% |
| Московская область | 79,8% | 88,0% | 90,0% | 10,3% | 2,0% |
| Итого | 81,6% | 84,2% | 86,0% | 4,4% | 1,9% |
Источник: АН «Бон Тон»
Естественно, львиная доля ипотечных сделок проходила в рамках госпрограмм. «По итогам ноября доля ипотечных сделок составила 86%. В Московской области – 90%. Большая часть сделок по ипотеке проходит по ставкам и условиям льготной ипотеки, порядка 60-70% в зависимости от локации», - комментирует Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».
«При прогнозах о дальнейшем увеличении ключевой ставки покупатели опасались повышения ипотечных ставок в госпрограммах и старались купить квартиру в новостройке на льготных условиях», - подтверждает Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель». В ноябре доля ипотеки в общем количестве продаж в компании увеличилась до 83% с 79% в октябре.
Тем не менее с конца осени количество заявок на ипотеку стало сокращаться, продолжает Боева. Число обращений, по ее словам, уменьшилось в целом на 15-20%: «Среди причин – рост первоначального взноса по льготной ипотеке (с 15 до 20% с 20 сентября – прим. ред.), который произошел ранее, повышение ставок на вторичном рынке, которое ограничило возможности по приобретению нового жилья, повышенная покупательская активность в предыдущие месяцы, которая вычерпала часть спроса».
Динамика количества ипотечных сделок в Москве и Подмосковье
| Локация | ноя.22 | окт.23 | ноя.23 | Динамика, % | |
| год/год | мес/мес | ||||
| «Старая» Москва | 3 195 | 6 251 | 5 762 | 80,3% | -7,8% |
| Новая Москва | 972 | 2 689 | 2 566 | 164,0% | -4,6% |
| Московская область | 2 826 | 5 404 | 5 615 | 98,7% | 3,9% |
| Итого | 6 993 | 14 344 | 13 943 | 99,4% | -2,8% |
Источник: АН «Бон Тон»
На этом фоне снижение спроса продолжилось и в декабре. «В компании «Главстрой Регионы» в первые 12 дней декабря уровень спроса относительно ноября снизился больше чем в 2 раза (-58%). При этом уровень целевых обращений в декабре остался неизменно высоким +0,4%. Данная статистика говорит о том, что интерес к покупке квартиры остался на высоком уровне, но вероятно, что срок проведения сделки увеличивается из-за процедур одобрения ипотеки», - рассказывает Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы».
По ее словам, в годовой динамике число целевых обращений упало на 16%, а объем реализованного спроса - на 21%.
Впрочем, сокращение спроса не было повсеместным. Например, в московских и подмосковных проектах ГК ФСК продажи в декабре не упали. «Это связано, в том числе, новыми проектами, которые мы недавно вывели на рынок», - отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Не исключен даже всплеск продаж в декабре – правда, очень недолгий. «Спрос, вероятно, кратковременно повысится в ближайшие дни до 23 декабря на фоне ужесточения условий программы «Ипотека с господдержкой» - повышения первого взноса и снижении суммы кредита для московского и санкт-петербургского регионов», - прогнозирует Татьяна Боева.
Дело в том, что вечером 15 декабря, сразу после повышения ключевой ставки ЦБ до 16%, правительство оперативно откорректировало условия программы льготной ипотеки под 8%: первоначальный взнос был повышен до 30%, а кредитный лимит в столичных агломерациях – снижен с 12 млн до 6 млн руб. Фактически, это означает досрочное сворачивание программы внутри МКАД.
В постановлении правительства не указана дата вступления документа в силу, поэтому это произойдет через неделю после публикации, то есть 23 декабря. С этого времени банки прекратят выдачу льготной ипотеки на старых условиях – даже тем, кто получил предварительное одобрение.
«В Сбербанке новые условия льготного ипотечного кредитования вступят в силу 23 декабря. При этом уже подписанные кредитные договоры не попадут под новое постановление и не будут подвергнуты штрафным санкциям. У клиентов с одобренной льготной ипотекой сейчас есть время (до 22 декабря включительно) принять решение и подписать договор», - сообщили IRN.RU в пресс-службе банка.
Столичные застройщики, конечно, восприняли новации негативно. «Будем реалистичны – это серьезный удар для рынка недвижимости, никто не ожидал, что предложенные поправки будут приняты полностью, - говорит Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея». Безусловно, это отразится на спросе. В «Мангазее», которая специализируется на недвижимости бизнес-класса, порядка 70% всех сделок – ипотечные, и если половина клиентов оформляли ипотеку за счет выгодности льготных программ, то для другой половины – это необходимый инструмент для покупки. Чтобы адаптироваться к новым реалиям, рынку нужно будет время, возможно, девелоперы совместно с банками будут разрабатывать совместные ипотечные программы для поддержки покупателей».
Впрочем, катастрофического обвала спроса на новостройки в московском регионе не произойдет. Льготная ипотека для всех (ипотека с господдержкой-2020) в настоящее время занимает около 40% в общем количестве ипотечных сделок с новостройками московского региона – во всяком случае, в ВТБ. В Сбербанке – 31%. При этом на кредиты суммой более 6 млн рублей и первым взносом менее 30% в столичном регионе во втором полугодии 2023 г. в ВТБ приходится только порядка 50% сделок, сообщили IRN.RU в пресс-службе банка. Таким образом, ужесточение условий льготной ипотеки в худшем случае приведет к 20-процентному сокращению ипотечного спроса на новостройки в Москве и Подмосковье. Примерно такой же просадки в ближайшие месяцы ожидает и коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Учитывая, что 2023 г. был рекордным в плане спроса, снижение ипотечных продаж на 20% застройщики достаточно легко переживут даже без существенной корректировки цен. Во всяком случае, пока семейная ипотека действует на прежних условиях.